Купить Снять
Избранное
Избранное:

Элитные квартиры в дефиците

Элитные квартиры  в дефиците

Первичный рынок элитной жилой недвижимости демонстрирует тенденции к точечному вымыванию наиболее привлекательных объектов. Девелоперы отмечают, что вкус покупателей стал более взыскательным и, со своей стороны, стараются соответствовать имеющимся ожиданиям

 
Как рассказывает директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина, жилая площадь объектов элитной недвижимости, выведенных в продажу на петербургском рынке за 6 месяцев 2012 года, составляет около 25 тыс. кв.м (два проекта). До конца 2012 года будет выведено в продажу еще порядка 60 тыс. кв.м новых площадей (4-5 новых проектов). Такой низкий объем нового запуска способствует вымыванию предложения. Для сравнения, жилая площадь объектов, выведенных в продажу в 2008 году, составила 242 547 кв.м, в 2009-м – 79 647 кв.м, в 2010-м -149 723 кв.м, в 2011-м – 61 026 кв.м. Поэтому начинать подбирать интересный вариант лучше всего на начальной стадии строительства, когда есть широкий выбор квартир. Компания RBI реализует квартиры в трех элитных проектах: в доме «Собрание» на ул. Большая Посадская, 12, элитном жилом комплексе «Александрия», строящемся по проекту выдающегося испанского архитектора Риккардо Бофилла на ул. Новгородская, 23, а также элитном доме «Таврический» (дом построен, в продаже несколько панорамных квартир).
 
На конец первого полугодия 2012 года в Петербурге на продажу выставлены квартиры в 25 элитных жилых комплексах. Общий объем предложения составляет около 150 тыс. кв.м, говорит директор по маркетингу компании London Real Invest Оксана Малеева.

Престижный рынок
Заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавляет, что во всем городском объеме предложения элитное строящее жилье занимает менее 2%. В объеме спроса жилье класса «элита» заняло 2,19% от общего объема спроса, что составило 130 квартир, или 20 тыс. кв.м (данные за I квартал). По данным за май, на первичном рынке элитного жилья обжитых районов города предлагалось в общей сложности 19 объектов. Объем рынка в обжитых районах на конец отчетного периода оценивался в 221,8 тыс. кв.м. На рынке административно подчиненных районов (Курортный, Пушкинский, Петро-дворцовый), по данным «Петербургской Недвижимости», представлено всего два жилых комплекса класса «элита» – Crystal (АПФ «Волна») площадью 12,5 тыс. кв.м и апартаменты в Зеленогорске на Приморском ш., 549 («Тележная, 17»), площадью 6,1 тыс. кв.м. Оба объекта располагаются в Курортном районе города. Таким образом, объем рынка жилья класса «элита» в административно подчиненных районах составляет всего 18,6 тыс. кв.м.
 
Во II квартале 2012 года в продаже появились такие проекты как Riverside, «Эдельвейс» и «Дом Мегалит на Дибуновской» в Приморском районе, «Дом на линии» в Василе-островском районе и «Новый город» (4-я очередь) в Красногвардейском районе, говорят эксперты АН «Итака». «Наиболее интересный вариант легче подобрать на первоначальном этапе продаж – так как выбор велик. Однако покупатели элитной недвижимости чаще предпочитают приобретать жилье на более высоких стадиях строительства дома», – поясняет директор по новому строительству АН «Итака» Яна Долотова.
 
Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков рассказывает, что выбор интересных вариантов традиционно шире в строящихся объектах – в настоящее время в сданных объектах реализовано более 80% квартир. Предложение в Центральном районе неплохое по площади, но покупатель будет выбирать, в основном, между двумя строящимися премиальными масштабными комплексами: «Парадным кварталом» и «Смольным парком». На Петроградской стороне есть выбор по шести строящимся адресам. На Крестовском острове, напротив, объем предложения сосредоточен в сданных домах. Из строящихся домов эксперты выделяют комплекс «Венеция». Структура предложения по итогам первого полугодия, по данным «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад», выглядит следующим образом: 63% реализуемых площадей приходится на Петроградский район, в том числе 11% – на Крестовский. В Центральном районе сосредоточено 35% от объема предложения в центре Петербурга.
 
Рынок «элиты» живет в условиях сокращающегося предложения, которое не восполняется с той скоростью, с какой хотелось бы покупателям. «Если в 2010 году в продажу было выведено 150 тыс. кв.м элитного жилья, то в 2011-м – в два раза меньше (60 тыс. кв.м). Начало 2012 года в этом плане также не радует – налицо ограниченное предложение, которое заставляет принимать решение о покупке оперативно. Дефицит предложения связан с низким объемом вывода новых проектов в продажу. Что диктуется в свою очередь ограниченным количеством земельных участков под элитное строительство в центре города, законодательными ограничениями, существующими в Петербурге, и низкой скоростью вовлечения земли в оборот», – рассказывает о текущих тенденциях Вера Сережина.
 
Любимые габариты
«Крупные проекты более популярны среди покупателей. Так, если в небольших проектах темпы продаж варьируются, как правило, от 0,3 до 3 квартир в месяц в зависимости от стадии строительства и от местоположения, то в проектах квартальной застройки темпы продаж могут достигать 5-8 квартир в месяц, – рассказывает Оксана Малеева. – Квартирография жилых комплексов, выходящих в продажу, меняется в сторону большей вариативности планировок и увеличения метражей квартир. Так, например, в жилом комплексе “Леонтьевский мыс” квартиры с одинаковым количеством спален могут различаться по площади в два раза и более». Также эксперт отмечает, что девелоперы элитных жилых комплексов начали предлагать квартиры с отделкой от известных дизайнерских студий. За рубежом продажа элитного жилья с отделкой – распространенная практика.
 
По поводу предпочтительных для клиентов площадей есть и иные мнения. «Со стороны покупателей ситуация за последний год значительно не менялась: наибольшим спросом на рынке элитной жилой недвижимости по-прежнему пользуются квартиры 150 кв.м в сегменте А-класса и от 200 кв.м – А+», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Елизавета Конвей. «Некогда популярная среди покупателей “элитки” тенденция приобретать гигантские по площади апартаменты постепенно сходит на нет. Сейчас спросом пользуются квартиры с рациональными планировками и просторными комнатами в разумных пределах: однокомнатные квартиры – 45-50 кв.м, двухкомнатные – до 65-80 кв.м, трехкомнатные – 80-100 кв.м, четырехкомнатные – 100-120 кв.м», – отмечает, со своей стороны, Яна Долотова.

Положительная динамика
«Устойчивым спросом пользуются объекты в историческом центре, с хорошими видовыми характеристиками (вид на воду, на исторические памятники), удачной квартирографией и хорошей транспортной доступностью. По-прежнему популярны квартиры с чистовой отделкой», – подчеркивает Вера Сережина.
 
Остается стабильным и интерес к покупке элитных квартир с инвестиционными целями (в среднем 10% на рынке). И в этой части, чтобы сократить временные и финансовые затраты клиентов на последующее управление приобретенным активом, компания RBI совместно с Astera запустила новую программу «Рантье». Программа позволяет получать стабильный доход от инвестиций в недвижимость.
 
Оживление на рынке «элитки» наблюдается с прошлой осени, но показатели спроса не достигли еще докризисного уровня. Сейчас отмечается тенденция перетекания обеспеченных людей на Запад. При этом в Петербурге, в отличие от Москвы, объем спроса превышает предложение, это связано с тем, что количество по-настоящему элитных объектов в городе ограничено, а представление об «элитности» объекта совершенно размыто, рассуждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
 
По данным RBI, в первом полугодии 2012 года рынок продемонстрировал хорошую динамику спроса. Число обращений по вопросу приобретения жилой недвижимости в целом выросло на 20%, квартиры покупались активно и, в основном, для собственного проживания.

Элита в цене
За первую половину 2012 года, по данным «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад», цены на статусное жилье в центральных районах города выросли в среднем на 14%.
 
«В течение первого полугодия 2012 года произошла незначительная положительная коррекция цен на элитные квартиры – около 2%. При этом темпы роста отличались в зависимости от локации, – рассказывает управляющий партнер ЗАО «УК “Магистр”» Екатерина Марковец. – Так, например, наиболее востребованные объекты, расположенные на Крестовском острове, а также клубные дома в историческом центре города, характеризуются самым высоким уровнем цен и активным темпом роста – 7-10% за первое полугодие. В первую очередь это связано с ограниченностью аналогичного предложения. Менее ликвидные проекты сохранили уровень цен конца 2011 года или претерпели незначительное падение».
 
В среднем по рынку элитного жилья в Петербурге прирост цены предложения за квартал составил 1,5%. «А вообще, подход к ценообразованию – вопрос скорее индивидуальный. Стоимость элитного жилья может значительно разниться в зависимости от объекта. Так, например, в доме “Собрание” прирост за квартал составил 11%», – отмечает Яна Долотова. Эксперт добавляет, что цены на элитную недвижимость чутко реагируют на спрос и поднимаются постепенно. К тому же стоимость квартиры зачастую может зависеть от конкретного проекта. Например, в объекте Riverside по довольно лояльным стартовым ценам 100 тыс. рублей за кв.м квартиры разобрали с такой скоростью, что девелопер через неделю поднял цены на 30% и выставил квартиры по 130 тыс. рублей за метр.

С желанием переехать
«Две трети наших покупателей по-прежнему составляют собственники бизнеса, 19% – топ-менеджеры крупных компаний, – говорит Денис Бабаков. – Основными покупателями остаются петербуржцы – так, в строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга” только 17% сделок за первую половину 2012 года составляют покупки жителей других городов. Это чуть больше, чем в прошлом году, но тенденцией это пока назвать сложно».
 
Леонид Сандалов отмечает, что к основным покупателям элитной недвижимости в Петербурге можно отнести людей, имеющих квартиры в этом сегменте, но желающих переехать. Также среди клиентов появляются бизнесмены из Москвы, которым нужна квартира для проживания на время командировок в Петербурге. «Покупатель становится более требовательным, прагматичным, совершает покупку исключительно из рациональных побуждений, хотя еще недавно приобретение элитной недвижимости могло быть продиктовано эмоциями», – добавляет Елизавета Конвей.
 
Сегодня существует тенденция к увеличению этажности элитных проектов. Кроме того, увеличивается количество видовых квартир с панорамными окнами, поскольку этот фактор часто является важным для покупателя. Также появляется все больше квартир с открытыми террасами на последних этажах. В последнее время у застройщиков существует стремление строить объекты, схожие по архитектурному стилю с окружающей застройкой, считает директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.

Анастасия Лепехина


Мнения:

 Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI: 

Покупатели оказались чувствительны к новым идеям. Проекты, вышедшие на рынок в 2011-2012 годах, уже воплотили в себя идеи «новой волны», которые нашли отражение в индивидуальности дома, благоустройстве и безопасности внутреннего пространства, качестве исполнения проектов. Что это означает? Покупатели хотят не просто жить в отдельно взятой квартире, а еще и получить определенную комфортную и благоустроенную среду проживания, которая соответствует их стилю жизни, представлению о безопасности и уюте. Именно поэтому проекты, предусматривающие благоустройство территории вокруг дома, изысканный внешний индивидуальный облик дома, по-домашнему уютную и облагороженную обстановку общего внутридомового пространства, получают все большую популярность и приоритет у покупателей. Идея индивидуализации сильна у покупателей, поэтому сейчас появляется все большее разнообразие квартир – квартиры с террасами, мансардами, зимними садами (например, на Большой Посадской такая квартира была куплена одной из первых).

 Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

Очевидно, что в Петербурге в сегменте элитной жилой недвижимости наблюдается дефицит продуманного высококачественного продукта, с соответствующим статусу местоположением, достойной архитектурой европейского уровня, удобными современными планировочными решениями и инженерным наполнением. Иными словами, объектов, которые действительно соответствовали бы потребностям, ожиданиям, устойчивому стилю жизни той категории клиентов, которые являются «настоящей» элитой. Убеждены, что наш проект жилого комплекса на Смольном проспекте, к реализации которого (1-я очередь) мы приступим в конце нынешнего года, не только будет отвечать этим требованиям, но и обозначит на рынке качественно новый уровень элитного продукта. Элитный сегмент отличается тем, что он очень стабилен, качественного и интересного предложения на нем мало, и спрос остается неудовлетворенным. По нашим оценкам, скорее всего, в этом году на рынке сильных скачков цен не будет, и сохранятся текущие темпы роста цен.





Рубрика:

Жилая недвижимость

20.07.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости