Купить Снять
Избранное
Избранное:

Недорогие таунхаусы манят покупателей

Недорогие таунхаусы манят покупателей

За последние несколько месяцев существенно выросли объемы продаж таунхаусов. Причем наибольшая популярность – у недорогих, но активно строящихся проектов

 
Первые появившиеся в Петербурге и Ленобласти таунхаусы находились в черте города. И девелоперы, которые решили реализовывать эти новые и необычные для наших жителей проекты, позиционировали их как очень дорогое жилье для состоятельных покупателей. Одни из первых проектов таких домов в рамках организованных застройщиками «поселков» (если можно их так назвать, ведь они находятся в черте города и в обжитых районах) располагались в Приморском районе Северной столицы. Статус малоэтажной зоны за Коломягами тогда только закреплялся – по соседству со строящимися усадьбами и таунхаусами располагались и многоэтажные панельные дома, и даже некоторые промышленные объекты. Признать, что позиционирование таунхаусов как элитной недвижимости оказалось достаточно провальной затеей, вряд ли кто решится. На те объекты, которые строились, например, в Коломягах или малоэтажных Озерках более 6-7 лет назад, покупатели нашлись благодаря, в первую очередь, хорошему местоположению в черте города. А тем, что появились, скажем, в Курортном районе до, прямо во время кризиса или даже после него, повезло гораздо меньше. Потому что до сих пор в списке самых дорогих таунхаусов, увы, числятся все те же проекты. Правда, при ценах порядка 25-30 млн рублей за объект вряд ли можно ожидать быстрых продаж. Тем не менее, и среди дорогих есть успешные проекты.

Выросли из элитных
По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в целом в сегменте загородной недвижимости, куда относятся и таунхаусы, продажи в сегменте выше 6-7 млн рублей – это редкость. Сделки в основном заключаются в сегменте участков, реже – участков с обязательным подрядом и домов стоимостью в пределах 5 млн рублей.
 
«На сегодняшний день таунхаусы встречаются практически в любом пригородном районе, однако до недавнего времени этот вид жилья возводился только в дорогих сегментах, таких как бизнес-класс и сегмент “премуим”, – говорит менеджер отдела продаж департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Сергей Беляков. – В настоящее время на рынке, как на территории Санкт-Петербурга, так и на территории Ленинградской области, появились таунхаусы в сегменте комфортного жилья и даже в эконом-классе. Наиболее выгодные для покупателей цены на них в Гатчинском районе – от 3 млн рублей за таунхаус площадью 60 кв.м – и в более отдаленном Выборгском районе Ленинградской области, где за объект площадью 90 кв.м просят 2 млн рублей».
 
Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, рассказывает, что со временем класс строящихся таунхаусов, например, в Озерках и Коломягах, несколько снизился. Сейчас в последней зоне строят уже и объекты, рассчитанные на массовый спрос, в то время как еще лет пять назад таунхаусы здесь же позиционировались как элитное жилье. «Впрочем, говоря откровенно, покупатели таковым их никогда не воспринимали, поэтому любые попытки повышения цены на таунхаусы обычно сталкивались с замедлением и без того низких темпов продаж, – отмечает Тамара Попова. – В центральных районах также были попытки строительства таунхаусов. Среди таких проектов, например, комплекс “Лагуна” на Васильевском острове. Как показала практика, поскольку это были объекты большой площади и высокой стоимости, такое предложение не нашло массового отклика у покупателей».
 
Правда, и объемы рынка таунхаусов всего несколько лет назад были далеки от сегодняшних. Так, в 2006 году застройщики сдали 200 таунхаусов площадью 44,5 тыс. кв.м, а в 2007 году – 400 таких объектов площадью 90 тыс. кв.м. В настоящее время, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем рынка таунхаусов составляет порядка 3 тыс. объектов. При этом объем предложения (то есть то, что находится непосредственно в продаже) составляет половину – 1,5 тыс. объектов. Если сравнивать эти данные с показателями II квартала 2011 года, то объем предложения таунхаусов незначительно увеличился (прирост составил 0,4%). При этом объем рынка вырос заметно – более чем на треть (на 33%). Это говорит о существенном росте спроса на жилье формата таунхаус.

Чем меньше, тем лучше
Тем не менее, стоит отметить, что этот спрос сосредоточен в самом недорогом сегменте. Например, по данным «Петербургской Недвижимости», в мае текущего года (один из пиковых месяцев в сегменте загородной недвижимости) на рынке таунхаусов основные продажи шли в ценовом диапазоне от 1,5 до 4,5 млн рублей, реже были сделки до 7 млн рублей. При этом на предложение до 7 млн рублей пришлось 84% от количества секций, проданных в таунхаусах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи таунхаусов выросли более чем в два раза. Число проданных секций в этих объектах превысило количество реализованных за этот же срок индивидуальных коттеджей и участков с обязательным подрядом.
 
Основное количество проектов таунхаусов сосредоточено во Всеволожском районе Ленинградской области – 27% (от числа проектов). Также значительное число проектов сосредоточено в районах Петербурга, а именно в Курортном (20%), в Приморском (11%) и в Выборгском (11%) районах. По итогам II квартала текущего года на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в продажу поступило 4 новых проекта с предложением таунхаусов, что в совокупности составило 436 объектов.
 
Со статистикой не поспоришь, а потому не секрет, что на рынке выделились явные лидеры – поселения, где представлен формат таунхаусов по цене городской квартиры, при этом имеющие достаточно выгодное местоположение и обещающие наличие необходимой для жизни инфраструктуры. Будет ли жителям удобно в таких поселениях, покажет только время. Тем не менее, сегодня мы можем свидетельствовать высокий уровень спроса на таунхаусы в подобных проектах, которых пока немного.

Дешевое растет в цене
Как поясняют аналитики, в целом на загородном рынке прослеживается тенденция уменьшения цены предложения. Как раз именно потому, что спрос сосредоточен в самом недорогом сегменте, значительная часть девелоперов предполагает в него попасть. Снижение средней стоимости предложения достигается выходом на рынок новых объектов с более низкой ценой, гораздо реже практикуется снижение существующей стоимости. Но, как ни странно, присутствует на рынке и такой тренд: те девелоперы, которые активно реализуют свои проекты и чей продукт пользуется устойчивым спросом, постепенно повышают стоимость своих объектов. Однако еще раз обратим внимание, что такое могут позволить себе немногие участники рынка.
 
«За первое полугодие (с января по июль) 2012 года в трех проектах от группы компаний “Кивеннапа” было реализовано 392 таунхауса, – рассказывает Сергей Будько, коммерческий директор ГК «Кивеннапа». – Большая часть из них располагается в жилом комплексе “Кивеннапа Север” (поселок Первомайское, Выборгский район Ленинградской области, 65-й км Средневыборгского шоссе) – 271 секция. В проекте “Кивеннапа Юг” (в 4 км к северу от Гатчины, территория Пудостьского сельского поселения) было продано 118 секций. В июле состоялись первые три сделки по проекту “Кивеннапа Юго-Запад” (Волосовский район Ленинградской области, 38 км от КАД по Таллинскому шоссе), запущенному в июне этого года. Рост спроса со стороны потребителей на этот продукт очевиден: за весь 2011 год было продано 75 таунхаусов. Это видно и по динамике этого года: в последние три месяца в среднем продавалось 78 объектов.
 То есть в месяц продавалось таунхаусов больше, чем за весь 2011 год».
 
По словам эксперта, в течение текущего года цены в проектах группы компаний росли. Так, в ЖК «Кивеннапа Север» цены поднимались уже несколько раз, в среднем на 3-5 % в месяц. Это связано как с хорошим спросом, так и с высокой стадией реализации проекта: жители первой очереди проекта уже получили ключи. Трижды поднимались цены в проекте «Кивеннапа Юг». Этот комплекс быстро строится, и наблюдается активный интерес к нему со стороны покупателей. В ЖК «Кивеннапа Юго-Запад» цены пока не поднимались, поскольку проект находится в начальной стадии. Но уже осенью этого года компания планирует провести первое повышение цен.
 
«В первой и второй очередях “Золотых ключей” (Гатчинский район Ленинградской области, 15 км от Санкт-Петербурга) изначально были запроектированы следующие типы блокированных домов: таунхаусы по 55 и 65 кв.м на 1,5-2 сотках земли и дуплексы (сблокированный дом на две семьи) по 75 кв.м на 2,5 сотках, – говорит Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «Управляющая Компания “Старт Девелопмент”». – Активнее всего разбирались секции по 65 кв.м, особенно последние в линиях. На сегодняшний день таунхаусов в продаже практически не осталось. Последние секции по 55 кв.м уже забронированы, есть только несколько секций по 62-63 кв.м по цене около 2,9 млн рублей. Выбор дуплексов со стоимостью от 3,5 млн рублей пока еще относительно широк. Остальным желающим приобрести таунхаус или дуплекс нужно подождать начала продаж в третьей очереди “Золотых ключей”, где основной упор также будет сделан на домовладения размером 65-75 кв.м».
 
В 2012 году в среднем в месяц в проекте «Золотые ключи» продается по 10 домовладений, среди них – по 4 таунхауса и 3 дуплекса, остальное – 
коттеджи. Спрос на таунхаусы позволяет продавать заметно большие объемы, но пока девелопер ограничен единичными остатками этого типа жилья. Планируется, что после запуска третьей очереди продажи вырастут не менее чем в полтора раза.
 
В этом проекте цены тоже росли. Как рассказывает Елена Шишулина, когда компания «Старт Девелопмент» только открыла продажи в «Золотых ключах», стоимость квадратного метра всех домовладений составляла 40 тыс. рублей. К нынешнему моменту таунхаусы подорожали до 47,5 тыс. рублей за кв.м при 100%-й оплате, а дуплексы – до 46 тыс. рублей за кв.м. Ценовая политика в коттеджном поселке в первую очередь зависит от этапа развития проекта, а также от общего состояния рынка и спроса на конкретные типы домов. Нет сомнения, что к моменту сдачи первой и второй очередей «Золотых колючей» цены на них еще подрастут, а своего пика стоимость квадратного метра достигнет после оформления домов в собственность (если к тому моменту останутся непроданные домовладения). Ценовая сетка для третьей очереди пока еще находится в разработке.
 
Несмотря на то, что ни один из крупных проектов еще до конца не реализован, аналитики прогнозируют, что спрос на удачные проекты таунхаусов по ценам, соответствующим городскому жилью, будет только расти. Конечно, остаются вопросы с комфортностью данного жилья, с эксплуатационными качествами таких объектов, с появлением инфраструктуры, чтобы владельцам таунхаусов не пришлось ездить в магазин за много километров… Однако этот вид недвижимости имеет свою нишу рынка, своих покупателей, которые, вероятно, готовы на начальном этапе мириться с определенными неудобствами. И число таких покупателей будет только расти.

Александра Андреева

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Мы не делим таунхаусы на классы, в отличие от коттеджей. Но можно с уверенностью сказать, что основной спрос сегодня сосредоточен в низшем ценовом сегменте. Самое дешевое предложение в таунхаусе сегодня по цене даже ниже, чем квартира-студия в Северной столице. Покупателей интересует жилье, которое является альтернативой квартире в городе. При этом понятно, что более всего в этом сегменте таунхаусов людей привлекает цена. Лучше всего продаются объекты у известных застройщиков по низким ценам. Причем это должен быть проект, где действительно идет активное строительство и покупатели это могут видеть своими глазами.

 Если говорить о покупателях и рассматривать предложение в низшем ценовом сегменте, то в большинстве своем это молодые семьи, иногда с детьми, иногда – бездетные. Реже молодые люди покупают такое жилье своим пожилым родителям. Часть покупателей – это жители других регионов, переезжающие в наш регион и рассматривающие в том числе и Ленинградскую область в качестве места для проживания. Не сомневаюсь, что жители таунхаусов не прочь были бы приобрести и коттедж, но разница в цене очень существенна.  

 
Сергей Будько, коммерческий директор ГК «Кивеннапа»: 

Очень большой процент покупателей – молодые семьи, с одним или двумя детьми. В больших семьях, состоящих из нескольких поколений, приобретают таунхаусы для родителей, с расчетом приезжать к ним на выходные со своими детьми.
 
Что касается цен, наш проект действительно предлагает альтернативу городской квартире. По цене квартиры-студии – всего за 1,5 млн рублей – можно приобрести полноценное жилье: двухуровневый таунхаус большого метража, 65 кв.м. Это секция в восьмиквартирном доме, с отдельным входом и облагороженным земельным участком в 1-2 сотки. На первом этаже располагаются восьмиметровая кухня и гостиная площадью 15 кв.м, а на втором этаже – две спальни, 
10 и 18 кв.м.
 
В каждом жилом комплексе предусмотрен набор социальной инфраструктуры для постоянного проживания: детский сад, многофункциональный торговый комплекс с отделением банка и почты, спортивные и детские игровые площадки, кафе, СТО. Все объекты инфраструктуры и инженерные сети останутся в собственности управляющей компании, которая будет их обслуживать и по необходимости ремонтировать. 

Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО «Управляющая Компания “Старт Девелопмент”»:

Если говорить о блокированных домах, то чаще всего секции в них приобретают молодые пары (25-35 лет) с маленьким ребенком или пока еще без него. По 25% продаж приходится на семьи в возрастном диапазоне 35-45 лет (1-2 ребенка) и на семейные пары, которые уже живут отдельно от выросших детей. Более 70% покупателей – петербуржцы, а если учесть пригородные районы (Колпинский, Пушкинский), то их будет все 80%. 11% сделок приходится на представителей регионов, а 9% – на жителей Ленобласти.
 
Объекты в нашем проекте – это аналог именно квартиры, а не дачи на 10 сотках. За 3-3,5 млн рублей человек приобретает недвижимость с двумя спальнями и кухней-гостиной и земельный участок с машиноместом. Все коммуникации – централизованные, включая оптоволокно, обеспечивающее жителям телефонию, телевидение и интернет.
 
Главный вопрос, который часто пугает потенциальных покупателей, – это необходимость тратить дополнительное время на дорогу до работы и обратно. Но когда мы разговаривали с теми людьми, которые уже поселились в пригородах, они признавались, что в городе у них зачастую ровно столько же времени уходило на поиск места для парковки.




  


Рубрика:

Жилая недвижимость

20.08.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости