Купить Снять
Избранное
Избранное:

Рынок жилья-2012: что было и что будет?

Рынок жилья-2012:  что было и что будет?

Лето позади. Каким оно было для рынка недвижимости? Насколько популярна была ипотека и как обстоят дела с новым строительством? Что ждет рынок осенью и зимой? На эти и другие вопросы ответили в ходе пресс-конференции в «АБН» представители банков, застройщиков и ведущие риэлторы города

 
По словам экспертов, для риэлторов первое полугодие прошло весьма успешно: было много сделок, значительная часть клиентов брала для покупки недвижимости ипотеку, за счет чего многие банки заметно увеличили свой портфель. Предвыборные обещания начала года внесли дополнительные средства в экономику страны, и доходы домохозяйств выросли. Этим обстоятельством риэлторы объясняют небывалую активность рынка в начале года. Однако, вопреки ожиданиям, не спал спрос и летом, в период отпусков. «Летом всегда затишье, сотрудники компаний и клиенты уезжают в отпуска и откладывают решение вопросов, связанных с недвижимостью, на осень, – говорит президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов. – 
 
Но в этом году все было не так. Слухи о кризисе подогревали рынок, к этому добавилась волатильность фондового рынка, в условиях чего специалисты просто не могли предсказывать, что будет дальше. Поэтому недоверие к банкам, фондовому рынку, операциям с драгметаллами подогрело рынок жилья. Люди активно вкладывали средства в недвижимость, причем не с целью инвестирования, а с целью сохранения средств и, возможно, получения пассивного дохода. Как бы то ни было, но количество сделок выросло на треть».

Золотое время для рынка
Эксперты отмечают, что на рынке хорошо работают госпрограммы, которые увеличивают число возможных покупателей жилья. Особенно хорошо зарекомендовали себя программа привлечения средств материнского капитала в качестве выплаты первоначального взноса по ипотеке и накопительная система для военнослужащих. Также участники рынка заметили, что спрос в первой половине 2012 года заметно сдвинулся со вторичного рынка в сторону нового строительства: покупатели стремятся приобрести жилье в доме более поздней постройки, чем это было, например, в прошлом году.
 
Что касается стоимости жилья, то эксперты отмечают, что рынок в первой половине 2012 года, так же как и в 2011 году, сохранил тенденцию к плавному росту цен. При этом ни на первичном, ни на вторичном рынке резких скачков не произошло, хотя в последние месяцы цены на новостройки существенно выросли. Несмотря на это, по данным Инвестторгбанка, количество ипотечных сделок на первичном рынке значительно превысило их число на вторичном рынке.
 
Изменилась и география жилья, приобретаемого на вторичном рынке. «Среди населения все большей популярностью пользуются пригородные направления, такие как Всеволожск, Девяткино, Шушары и другие, – говорит начальник отдела розничного кредитования филиала «Балтийский» Инвестторгбанка Динара Малемаева. – При относительно низкой стоимости квадратного метра эти направления отличаются достаточно развитой инфраструктурой и относительной близостью к городу».

Ипотека на дне
По общему мнению экспертов, сегодня лучшее время, чтобы взять ипотеку: снижаться ставки будут вряд ли. «Сейчас один из самых лучших моментов для покупки жилья, в том числе и с использованием ипотечного кредита, – говорит Динара Малемаева. – Первая и основная причина заключается в том, что наступил момент, когда рынок достиг дна по уровню ипотечных ставок, и дальнейшего их понижения точно не будет. Более того, с 1 сентября многие банки заявили о повышении процентных ставок по ипотеке. Вторая причина заключается в том, что совсем недавно закончился летний период, а это значит, что в последние несколько месяцев цены на жилье стабилизировались и некоторое время будут находиться на том же уровне. Многие продавцы недвижимости и застройщики объявляют специальные акции и скидки на покупку жилья в этот период. Тенденция повышения процентных ставок по ипотеке прослеживается у многих банков, включая государственные, и есть основания полагать, что в среднесрочной перспективе она продолжится. Сейчас у покупателей жилья с помощью ипотеки есть как никогда уникальная возможность зафиксировать как минимальную ставку по кредиту, так и минимальную стоимость квадратного метра».
 
Слухи о снижении ипотечных ставок стали ходить после того, как стало понятно, что Россия вступит в ВТО: появилась надежда, что на отечественный рынок придут зарубежные игроки с их неподъемными для европейского и невероятными для российского рынка 5-6% годовых. Но, по словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяны Хоботовой, на нашем рынке уже не первый год работают представители западных банков, однако их ипотечные ставки вполне сопоставимы со ставками российских банков. Не изменится ситуация и в дальнейшем: поскольку все банки «покупают» деньги по одним ценам, в ближайшее время европейских ставок россияне не увидят.
 
Несмотря на повышение ставок и предсказания кризиса, Татьяна Хоботова заметила, что многие петербуржцы по-прежнему берут ипотеку с переменной ставкой: «Переменная ставка была введена в кризисные годы и пользовалась большой популярностью среди заемщиков. Сейчас к ней прибегает примерно 5% от общего числа заемщиков. Но прежде всего это те заемщики, которые планируют расплатиться с банком в течение ближайшего года, поэтому ничего рискованного здесь нет». Невыплат по кредитам тоже мало. По словам экспертов, это заслуга не только банков, которые и без того тщательно проверяют претендентов на ипотеку, но и самих заемщиков: люди в последние годы стали более взвешенно подходить к оформлению ипотечного кредита, гораздо ответственнее, чем до кризиса.
 
По словам Татьяны Хоботовой, банки довольно редко отказывают своим клиентам в получении ипотечного кредита, доля отказов составляет примерно 5% от общего числа заявок. «Здесь важна кредитная история, – говорит Татьяна Хоботова. – В бюро кредитных историй есть градации: белая, серая и черная зона. Белая зона – задержка платежа до 29 дней. Это техническая задержка, которую банк прощает. Серую зону, более 30 дней задержки, рассматривают: каковы причины задержки, почему платеж не поступил вовремя. Если есть веская причина, банк одобрит кредит такому заемщику. По программе “Победа над формальностями” условия строже: если срок задержки более 30 дней, в кредите будет отказано».
 
Сюрпризом для многих стало известие о том, что рассрочка сегодня заметно утратила свои позиции по сравнению с ипотекой. «Было время, когда застройщики повсеместно предлагали рассрочку на выгодных условиях, на большой срок, – говорит руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова. – Однако сейчас период рассрочки значительно сократился, рассрочек на 10-15 лет уже нет. Даже если предлагается бесплатная рассрочка, размер ежемесячных выплат здесь очень большой и доступен далеко не всем покупателям – от 60-80 тыс. рублей. К тому же, как правило, нулевой процент дается только на период строительства, а после рассрочка становится платной. На мой взгляд, это не конкуренция ипотеке. Сегодня каждый может найти ипотеку для себя». По словам Татьяны Хоботовой, распространена сегодня и такая схема: на период строительства покупатель берет рассрочку, а потом, когда она становится платной, оформляет ипотечный кредит на остаток.
 
Что касается портрета сегодняшнего ипотечного заемщика, то это, по словам экспертов, молодая семья с одним, реже двумя детьми, где возраст супругов – около 35 лет. Совокупный доход на семью – около 60 тыс. рублей, традиционный срок кредитования – 15 лет. С другой стороны, многие клиенты, оформляя кредит на большой срок, на деле планируют выплатить его быстрее. Как отметила Татьяна Хоботова, треть ипотечных кредитов, выданных ВТБ24 в 2004 году, уже погашена.

Первичка уходит в область
Первичный рынок переживает в текущем году настоящий бум. По данным ГК «Балтрос», в этом году в регионе было введено 1,3 млн кв.м жилья, однако до конца года достроится еще столько же, и общая цифра составит 2,7 млн кв.м жилья. Растет и доля проектов комплексного освоения территории, сегодня она составляет 39%. Еще одна тенденция – увеличение доли строящихся объектов в пригородах Санкт-Петербурга и в Ленобласти. Если раньше на такие дома приходилось 15% первичного рынка, то теперь – почти 30%. Несомненным лидером является Всеволожск, однако север, по оценкам экспертов, уже насыщен, и если он и дальше будет развиваться нынешними темпами, дороги перестанут справляться с потоком новых жителей. Поэтому очень скоро девелоперам придется обратить внимание и на другие направления Ленобласти.
 
Что касается города, то здесь ничего не изменилось: новостройки по-прежнему сосредоточены на окраинах. «Приморский и Выборгский районы лидируют по новостройкам, у них по 16%, – рассказывает Светлана Аршинникова. – У Невского 15%, у Красносельского – 14%. Найти свободную землю под строительство в городе становится все сложнее, поэтому область – это выход. Впереди нас ждут интересные времена. Город в союзе с застройщиками будет осваивать новые территории. Компаний, которые готовы сами взять на себя девелопмент, мало. Обычно около пяти лет уходит только на инженерную подготовку площадки. Поэтому город должен участвовать в освоении новых территорий, задавать векторы развития и направлять застройщиков. В ближайшие пять лет пригороды станут просто золотыми участками. А более отдаленные районы будут ждать своей очереди. Город будет расти вширь, это однозначно. Спрос на недвижимость здесь очень велик».
 
Что касается классификации квартир в новостройках, то 60% здесь – жилье эконом-класса, 32% – 
комфорт-класса, 7% приходится на бизнес- и элит-класс. Светлана Аршинникова отмечает, что граница между эконом-классом и комфорт-классом стирается, поскольку это все – массовое качественное жилье, так называемый масс-маркет.
 
По словам Татьяны Хоботовой, банки активно сотрудничают с застройщиками, особенно если те работают по 214-ФЗ. «Для таких застройщиков мы снизили планку готовности объекта, при которой мы готовы его аккредитовать, с 40% до 20%, – говорит эксперт. – Риски есть всегда, это риски невозврата кредита и недостроя объекта. Но банк не просто так аккредитовывает застройщика: мы смотрим документы, юристы делают экспертные заключения. Более того, есть застройщики, которых мы аккредитовываем даже на нулевом цикле строительства. Это компании, которые успешно преодолели прошлый кризис и зарекомендовали себя на рынке, но таких застройщиков единицы».

Что дальше?
Прогнозы экспертов на остаток 2012 года осторожны. По словам Валерия Виноградова, хуже, чем было в 2008 году, не будет. «Если прошлый кризис произошел после периода бурного роста рынка и цен, и многие не верили в него, то сейчас все мы научены тем опытом, а сегодняшние игроки на рынке – это те, кто выжил после кризиса, – говорит Валерий Виноградов. – Они выстроили для себя стратегии, они готовы к ударам. В 2008 году падение цен было на 50% в долларах и 30% в рублях. Сейчас такого не произойдет. При самом худшем сценарии кризиса цены упадут максимум на 25% в долларах и 10% в рублях, но вероятность такого исхода – процентов 10. Элитные объекты и загород пострадают сильнее всего, а сделки в эконом-сегменте все равно останутся».
 
На протяжении этого года, по словам экспертов, будет продолжаться рост стоимости жилья в пределах инфляции. Все негативные последствия, которые могут случиться в случае кризиса, проявят себя уже в следующем году.
 
В числе более оптимистичных прогнозов ближайшего будущего эксперты назвали развитие южного направления, в сторону Гатчины. Несмотря на то, что в самой Гатчине сегодня практически нет нового строительства, Валерий Виноградов назвал это направление весьма перспективным благодаря наличию развитой транспортной инфраструктуры и обилию исторических парков. По словам Светланы Аршинниковой, квартира в пригороде или в Ленобласти – это вовсе не обязательно эконом-класс. Здесь важна транспортная доступность и инфраструктура. Если с этими показателями все в порядке, большинство покупателей выбирает именно пригород.
 
Что же касается ипотечного рынка, то Валерий Виноградов не прогнозировал его снижение, при условии, что ставки банков не станут выше 12% годовых. По его словам, это критическая линия, до которой заемщики активно берут ипотеку, а после рынок начинает активно сокращаться. 


Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости