Купить Снять
Избранное
Избранное:

Итоги года: под знаком стабильности?

Итоги года: под знаком стабильности?

Год подходит к концу, и эксперты начинают понемногу подводить его итоги. Каков был спрос? Насколько выросли цены? И, главное, чего ждать в следующем году? Об этом и многом другом рассказали специалисты рынка недвижимости в ходе пресс-конференции в ИТАР-ТАСС

 
«Мы считаем, что под знаком стабильности пройдет 2012 год. Цены будут расти в пределах инфляции, не более чем на 1% в месяц. Покупатели будут осторожны и неторопливы, продавцы – более сговорчивы», – такой прогноз давали представители Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области ровно год назад. Сейчас они подтверждают: прогнозы сбылись.
 
«Год прошел под знаком профессионализма. Все стали более профессиональны: продавцы, покупатели, риэлторы», – говорит вице-президент АРСПб и ЛО Валерий Виноградов.
 
Тренды года
Первым и главным трендом уходящего года эксперты назвали ожидание второй волны кризиса. Разговоры об этом не умолкали весь год, наблюдалась неопределенность на валютном фондовом рынке, что в итоге вылилось в повышение ипотечных ставок. Этот факт и был назван второй тенденцией года: проблемы в финансовой сфере. Ставки растут, капитал утекает из страны, а Дума обсуждает законы о банкротстве физических лиц и о взыскании долгов.
 
«Как следствие этих факторов, возросло количество сделок, они спустились в эконом-класс, – говорит Валерий Виноградов. – Летом сделок в связи с сезоном отпусков обычно меньше, однако это лето было исключением. В большинстве компаний число сделок не только не упало, но даже увеличилось. Это было связано с тем, что летом была сложная ситуация на валютном фондовом рынке, и, наверное, большинство граждан, принимая решение о покупке недвижимости, делали это не из мотивов получения доходности, а в целях сохранения средств. Во второй половине года наметилась тенденция смещения определенной доли сделок с загородной недвижимости в сегмент зарубежной недвижимости. Это вызвано многими факторами, в том числе снижением цен на зарубежную недвижимость в странах, которые традиционно предпочитают россияне».

Рост в пределах инфляции
По словам генерального директора агентства недвижимости «Бекар» Сергея Козлова, в крупных российских городах наблюдается примерно одинаковая тенденция: с начала года цены выросли на 8-13%. Это относится как к первичному, так и к вторичному рынку.
 
«Если говорить о причинах роста, то в первую очередь в глаза бросаются цифры ипотечного кредитования: в Петербурге в 2012 году было выдано почти в два раза больше кредитов, чем в прошлом году, – говорит Сергей Козлов. – Сдерживающим фактором более резкого роста цен по городу явилось массовое строительство новых объектов вдоль кольцевой дороги и в пригородах. В этом году появились проекты в Пушкине, в Петергофе, где цены на ранней стадии строительства начинались от 50 тыс. рублей за квадратный метр. Цены в престижных районах Петербурга, таких как Выборгский или Московский, начинаются от 80 тыс. рублей за квадратный метр. И это на уровне начала строительства. У потребителей был выбор: покупать более дешевое жилье на окраине или копить и брать жилье в городе. Это напоминает тенденцию, которую мы наблюдали в Москве, когда основной спрос направился за кольцевую, в районы массового нового строительства».

Квартиры с госпомощью
По словам Валерия Виноградова, в течение года продолжали работать городские жилищные программы, а военнослужащие активно кредитовались в рамках накопительной ипотечной системы. Не менее широко в сделках с недвижимостью использовался и материнский капитал.
 
Как отметил директор СПб ГБУ «Горжилобмен» Сергей Филимонов, очень актуальной сегодня в Петербурге является программа по расселению коммунальных квартир. Если в начале действия этой программы в городе было 116 тысяч коммуналок, то сегодня осталась 101 тысяча. Это 300 тысяч семей, полмиллиона человек. Причем половина этих квартир – жилье, где комнаты находятся в частной собственности.
 
«С такими квартирами есть определенные сложности, – говорит Сергей Филимонов. – Прежде всего, это нежелание людей расселяться. И самое главное – эти комнаты сдаются в аренду. Зачастую такая аренда не оформляется. Собственникам выгоднее сдать комнату, чем заниматься расселением. Они часто проживают в других городах или за границей и вопрос расселения даже не рассматривают».
 
Сегодня в Петербурге 60% коммуналок – это квартиры, где живущие в них семьи нуждаются в улучшении жилищных условий. Город сегодня в основном занимается расселением 10% квартир, где все жители состоят на жилищном учете, а также еще 10% квартир, где все комнаты находятся в собственности государства.
 
«Много комнат освободилось после предоставления жилья ветеранам ВОВ и блокадникам, – говорит Сергей Филимонов. – Очередники, проживающие в соседних комнатах, имеют право выкупить их с понижающим коэффициентом. Если они стоят на учете более 15 лет, то могут выкупить комнату за 30% от рыночной стоимости». Однако город столкнулся с проблемой: даже такая существенная скидка не позволяла людям выкупить комнаты. Тогда правительство решило предоставлять рассрочку на 5 лет, в результате чего объем выкупа резко увеличился. Кстати, такую же рассрочку может получить и не очередник, при условии, что при выкупе комнаты квартира станет отдельной.
 
Также эксперты напомнили, что 28 февраля 2013 года заканчивается бесплатная приватизация жилья. Сергей Филимонов попросил всех желающих поторопиться и по возможности озаботиться этой проблемой уже в декабре.

Чужие берега
Что касается зарубежной недвижимости, куда переместился интерес российских покупателей с загородного рынка, то россияне, помимо традиционной Болгарии, в этом году активно вкладывали деньги в недвижимость Испании.
 
«Вот-вот выйдет новый закон о том, что все иностранные граждане, вкладывающие в Испанию более 160 тыс. евро, будут получать ВНЖ, что сделает эту страну куда более конкурентоспособной, чем, к примеру, Латвия, где в Риге или Юрмале ВНЖ дается при инвестиции в 150 тыс. евро, – говорит президент Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI 2011-2012 Александр Романенко. – Тренд смещается в сторону Испании, потому что там цены на недвижимость не просто низкие, но за последний год они еще и упали в среднем на 13%».
 
Россия же по росту цен на жилье занимает четвертое место в мире. Лидирует Бразилия – рост цен около 20%. По словам экспертов, сегодня в Бразилии очень благоприятная экономическая ситуация, в страну идут большие инвестиции, в том числе в недвижимость. Также нас обгоняют Турция и Вьетнам. «Это как раз те две экономики, которые в этом году были наиболее привлекательными, поэтому рост цен на недвижимость в этих странах не удивителен», – говорит Александр Романенко.
 
В России официальные цифры роста цен – 10,9%. Однако эксперты напоминают, что важнейшим фактором роста стоимости недвижимости является инфляция, уровень которой официально после III квартала составил чуть более 6%, реально – выше.
 
Также эксперты отметили стремительно развивающиеся экономики Китая и Индии. Цены там выросли незначительно, в районе 1-2%, хотя строительство ведется довольно активно.
 
Не обошли стороной и коррупционные вопросы. Признавая, что в последнее время государство активно борется с коррупцией, эксперты напомнили, что, согласно статистике, каждый четвертый россиянин, покупающий недвижимость за рубежом, является российским чиновником. А новый закон, запрещающий чиновникам приобретать недвижимость за рубежом, вызывает удивление у западных коллег и издевательский смех у самих российских чиновников. По словам участников дискуссии, есть множество способов обойти этот закон, купив недвижимость, к примеру, не на физическое лицо. С другой стороны, чиновники действительно затаились и ждут, пока шум не уляжется. Однако, по общему мнению выступающих, этот закон лишь создает видимость борьбы с коррупцией.

Жилье в кредит
Ипотека прочно вошла в жизнь рынка недвижимости. Более того, 2012 год побил все рекорды как по числу ипотечных займов, так и по суммам, выплаченным заемщикам банками. Так, по данным директора Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Александра Дорогова, за прошедшие 11 месяцев 2012 года банком было выдано в полтора раза больше кредитов, чем за такой же период прошлого года.
 
«Новым этапом в нашей работе стало подписание между банком и АРСПб и ЛО соглашения, которое позволяет вести продуктивную работу по консультированию клиентов в части подбора объектов недвижимости, – рассказывает Александр Дорогов. – Теперь наши клиенты могут прямо в агентствах недвижимости, аккредитованных банком, подать документы на ипотечный кредит. Клиенту это очень удобно. Кроме того, мы активно продвигаем программу по поиску объектов недвижимости. Часто клиент сначала получает одобрение кредита и лишь потом начинает поиск жилья. На этом этапе нам и помогает АРСПб и ЛО».
 
Эксперты затруднились дать прогноз на предстоящий год, слишком непонятна ситуация на мировых рынках. Однако вне зависимости от нее уже сейчас ясно, что условия выдачи ипотеки будут ужесточаться. Причиной могут стать новые законы о банкротстве физических лиц и о взыскании долгов. «Законы эти сделают менее эффективным воздействие на заемщика со стороны кредит организации, – говорит Валерий Виноградов. – Будет определено имущество, на которое нельзя наложить взыскание – например, единственное жилье. Следствием принятия такого закона будет более жесткий андеррайтинг заемщиков со стороны кредиторов».

Снова стабильность?
По мнению экспертов, декабрь повторит тенденцию прошлых лет, увеличится покупательская способность и вырастет количество сделок, совершенных до нового года. Об изменении ипотечных ставок участники пресс-конференции говорить не стали, отметив лишь, что ставка – это слагаемое макроэкономических факторов на рынке, и предвидеть ее трудно. Александр Дорогов при этом упомянул, что рост на ипотечном рынке в 2013 году по-прежнему прогнозируется. Однако, по словам Валерия Виноградова, если тенденция повышения ипотечных ставок продолжится, мы увидим сокращение сделок, проходящих с использованием ипотеки.
 
Что же касается рынка в целом, то, по словам экспертов, глобальных изменений тут ждать не стоит. «Даже если негативные тенденции, связанные со следующим этапом общемирового кризиса, наметятся, то к ним рынок уже готов, – говорит Валерий Виноградов. – Компании выстроили стратегию на возможные последствия такого развития событий, и участники рынка будут понимать, что делать. Ситуация 2008 года вряд ли возможна. Если же экономика будет двигаться в том же направлении, в каком движется сейчас, то следующий год также пройдет под знаком стабильности. Мы увидим незначительный рост цен на объекты недвижимости. Предпочтения покупателей также сохранятся в сегменте эконом-класса».
 
Ценам есть куда расти, поэтому расти они будут. «В городе есть достаточное количество квартир, которые будут продаваться, и рост цен составит в течение года 5-7%, – отметил Сергей Козлов. – Тенденции Москвы обычно на 4-5 месяцев опережают тенденции в Петербурге, там петербургский рост второй половины года пришелся на весну. Пока мы ожидаем роста цен в Москве также в пределах 5-7%. Что касается других городов, то отставание по цене в них несколько больше, поэтому рост цен там в следующем году сохранится на уровне 5-10%».
 
Александр Романенко также не видит причин для резких скачков на рынке и прогнозирует, как и остальные, стабильность. «Маловероятно, что произойдут события, которые повлияют на рынок недвижимости. Все так же активен будет экономический сектор, высок спрос, все так же будет небольшой рост цен в пределах инфляции», – говорит эксперт.
 
Но даже если ипотечные ставки продолжат расти, резкого спада числа сделок участники дискуссии не предвидят. «У человека, который хочет вложить деньги, на сегодняшний день очень мало альтернатив, – говорит Валерий Виноградов. – Абсолютно непонятная ситуация на всех остальных рынках. А недвижимость – это гарантия сохранности и небольшого роста. Так что эта тенденция будет развиваться и дальше».



Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости