Купить Снять
Избранное
Избранное:

Мансарды: поднебесное строительство

Мансарды: поднебесное строительство

Градозащитники готовятся к очередной победе: после ожесточенной многомесячной борьбы суд постановил демонтировать незаконно возведенную мансарду на Миллионной, 4/1. Однако эта победа – капля в море. Чем же являются мансарды для сегодняшнего Петербурга: романтичными видовыми площадками или очередными «стекляшками», уродующими облик города?

 
Петербургские крыши, воспетые не одним поэтом и художником, своей привлекательности не потеряют никогда. И хотя сами эти крыши, в отличие, скажем, от пражских, изысканностью и красотой не отличаются, открывающийся с них вид дорогого стоит.
 
«Дорогого» – в буквальном смысле этого слова. Когда на смену гуляющим по крышам романтикам стали приходить прагматики, старые дома в историческом центре Петербурга стали обрастать мансардами. Причем не такими, какими их придумал в XVII веке Франсуа Мансар, а новыми, надстраиваемыми прямо на крыше дома. Если раньше мансарда оборудовалась на чердачном этаже и служила жильем в основном беднякам, то сегодня это сегмент элитной петербургской застройки.

Проблемы выше крыши
История российских мансард началась именно в Петербурге: в XVIII веке они были очень модными в Париже и просто не могли не появиться в городе на Неве. Однако первые петербургские мансарды были очень мелкими и темными и напоминали скорее технические помещения. Полноценные мансарды начали строить лишь в 1900-е годы, но с приходом советской власти с ее модой на плоские крыши мансарды вновь утратили популярность.
 
Снова вспомнили о них лишь в 90-е, когда неиссякаемый творческий потенциал постсоветского петербуржца начал перекраивать недвижимость исторического центра под новую жизнь. Переломный момент наступил в 1996 году, когда мэр Санкт-Петербурга Анатолий Собчак подписал распоряжение № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях». «Целью издания этого документа была попытка получить около миллиона квадратных метров жилья в центральных районах города, не прибегая к уплотнительной застройке, – говорит директор офиса ООО «Александр Недвижимость» на Комендантском пр., 23, Евгения Лукьянцева. – Данное распоряжение распространялось на чердаки и мансарды, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга». Вскоре же, когда городом стал управлять губернатор Владимир Яковлев, жители получили разрешение на строительство мансард и вовсе без согласия собственников дома.
 
Однако в 2000 году разразился юридический скандал, в результате которого строительство мансард было снова приостановлено. «Около 20% мансард в городе – это как раз объекты, зарегистрированные в период с 1996 по 2000 год, когда городское законодательство позволяло регистрировать мансарды как собственность инвестора и строить их без согласия жителей дома», – говорит директор по инвестициям  и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец.
 
В 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, внесший, по словам экспертов, ясность в некоторые вопросы. «Например, п. 1 ст. 36 совершенно определенно отнес чердаки, а также технические этажи и подвалы к общему имуществу многоквартирного дома, а п. 3 указанной статьи установил, что уменьшение размера общего имущества дома возможно с согласия всех собственников помещений дома путем его реконструкции, – перечисляет Евгения Лукьянцева. – Статьи 36, 40, 44 установили возможность возникновения права собственности на созданные в результате реконструкции общего имущества дома помещения».
 
Тем не менее, примерно половина мансард города – это официально не узаконенные объекты. Причиной тому, по словам экспертов, служат сложности с регистрацией. «Чтобы зарегистрировать мансарду, необходимо разрешение города на строительство мансарды. Строительство производится на общей, чердачной площади, и по закону требуется письменное согласие на строительство от всех жильцов дома», – говорит Екатерина Марковец. При этом она отмечает, что «легальных» мансард у города лишь около трети от общего числа. «Это новые объекты, созданные строительными компаниями и зарегистрированные. Однако в этой группе много мансард, имеющих статус выделенного на чердаке нежилого помещения, то есть покупатель такой мансарды не сможет оформить регистрацию», – говорит эксперт.

Который живет на крыше
Типичный житель мансарды за прошедшие три века изменился до неузнаваемости. Сначала это были бедняки и студенты, затем – представители творческой интеллигенции, а сегодня – 
бизнесмены и топ-менеджеры компаний. «Раньше всегда считалось, что мансарда – это привилегия художников и других представителей искусства. Сегодня покупатели мансард далеко не всегда относятся к творческим профессиям, это состоятельные граждане, ценящие красоту. Состоятельные, потому что, как правило, сегодня мансарды строятся в жилых комплексах высокого ценового сегмента, в больших, просторных квартирах», – говорит директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян.
 
По словам директора по оценке ЗАО УК «Магистр» Инны Поповой, на первичном рынке в спальных и пригородных районах в последнее время предлагается все больше многоуровневых квартир с мансардным этажом, особенно в сегменте малоэтажного строительства. Как правило, это объекты классов «бизнес» и «комфорт +». А вот квартир, расположенных на мансардных этажах в реконструированных домах, в продаже значительно меньше, хотя эти квартиры наиболее востребованы ценителями жилья такого формата. Как правило, это мансарды, которые были созданы в инвестиционных целях.
 
«На стоимость мансарды существенно влияют видовые характеристики и район расположения, – говорит Инна Попова. – Наиболее качественные видовые мансарды в центральной части города реализуются по ценам от 300 тыс. рублей за кв.м. В то же время за пределами исторического центра стоимость невидовых мансард на 10-15% ниже стоимости квартир на типовых этажах в том же районе. А вот двухуровневые квартиры с мансардным этажом в новых домах в спальных районах, как правило, стоят дороже квартир на типовых этажах».
 
Мансардные войны
По словам экспертов, наиболее востребованные видовые мансарды в центре Петербурга строятся и сегодня. Незаконность таких действий инициаторов не останавливает: пока жилинспекция разберется, в чем дело, мансарда успевает достроиться и продаться, а новый покупатель ответственности уже не несет.
 
Есть и другие схемы. «В последние годы застройщики нашли путь обхода законодательных запретов на регистрацию мансард, – говорит Екатерина Марковец. – Перед началом строительства статус чердака меняют с общей площади дома на нежилое встроенное помещение. А так как все встроенные нежилые помещения находятся в собственности города, для их реконструкции разрешения жильцов не требуется. Инвестор получает разрешение на переоборудование помещения в мансарду и начинает строительство. После его завершения право собственности город по инвестиционному договору передает инвестору».
 
Таких мансард в историческом центре несколько. Какие-то уже построены и даже узаконены, хотя облик зданий под ними искажен до неузнаваемости. Какие-то только строятся. Колокольная, 11, Миллионная, 4/1, Рубинштейна, 4 – эти адреса известны градозащитникам давно, однако жители этих домов сражаются со своими обидчиками долгие месяцы. Дело в том, что новое строительство на крыше старые дома не выдерживают, трескаются, облупляются. Сильнее всего страдают квартиры, находящиеся непосредственно под мансардой. По словам градозащитников, полиция, прокуратура и администрация зачастую не принимают мер по защите жильцов, а сами «застройщики» хоть и признают, что разрешений на строительство у них нет, но отсылают в суд. Их логика ясна: пока жители будут доказывать, что строительство незаконно, оно успеет завершиться.
 
Многие жители, да и представители власти, считают, что всему виной несовершенство законодательства. Однако есть и другое объяснение. «Законы есть, но они не выполняются. Есть, например, статья о самовольной постройке, и мансарды под нее подпадают, – говорит публицист, депутат ЗакСа Петербурга Борис Вишневский. – По закону они подлежат сносу за счет собственника, но правило это не работает: приходят приставы и лишь разводят руками. Но дело тут не в несовершенстве законодательства, а в банальном сговоре, круговой поруке. Те, кто возводит такие мансарды, состоят в отличных отношениях с Жилкомсервисом и администрацией. Если б незаконную мансарду начал строить простой человек, его остановили бы очень быстро».

Спрос выше закона
В ноябре начался долгожданный демонтаж мансарды на Миллионной, 4/1 – памятнике федерального значения, на котором вообще ничего нельзя достраивать. Но жители, как оказалось, радовались рано. Спустя всего несколько дней рабочие начали отстраивать мансарду заново. Вскоре состоялось заседание суда, на котором действия застройщика были признаны неправомерными. Суд признал, что мансарда должна быть полностью снесена, а кровля восстановлена в прежнем виде. По словам жильцов, узнав о решении суда, ЖКС отступил: раньше он предлагал им снести ее за свой счет, заплатив 2,4 млн рублей.
 
«Полгода мы вместе с жителями боролись, писали письма и обращения во все инстанции, обивали пороги чиновников, – говорит Борис Вишневский. – Я написал, наверное, десятка два писем всем, кому можно, в том числе губернатору, требуя вмешаться в возмутительную ситуацию. И вот – победа. Теперь надо добиваться окончания сноса мансарды, взимания с застройщика денег на эти цели и доведения до конца уголовных дел о повреждении исторического памятника 1722 года постройки».
 
По словам депутата, уже есть решение суда и по другому проблемному адресу – Колокольная, 11. Остается надеяться, что оно будет исполнено.
Что же касается перспектив дальнейшего строительства мансард в Петербурге, то на первичном рынке оно, несомненно, продолжится. И в историческом центре, похоже, тоже. «Мансарды, безусловно, будут строиться и дальше, однако не в массовом порядке. Пятен под новое строительство в центре города практически нет. Поэтому строительство мансард – один из немногих оставшихся способов увеличения и качественного обновления жилого фонда», – говорит Екатерина Марковец. По мнению других, менее оптимистичных экспертов, перспективы незаконного строительства мансард в историческом центре будут зависеть от спроса. Если он останется на прежнем высоком уровне, застройщиков не остановят никакие законы.

Елена Корсунская

Евгения Лукьянцева, директор офиса ООО «Александр Недвижимость» на Комендантском пр., 23:

Рынок мансардных квартир невелик: от 0,8 до 1,2% от всего предложения, причем большая доля предложения выпадает на много-уровневые квартиры с мансардным этажом. Имеются очень интересные предложения в историческом центре Санкт-Петербурга, которые, как правило, занимают большую часть чердачного пространства.
Что касается спроса на данный вид жилой недвижимости – он не активен в силу специфичности этих объектов. В основном такие квартиры покупают люди среднего возраста, 30-40 лет, которым важно жить в центре. К тому же в центре найти квартиру с хорошими видовыми характеристиками крайне сложно. При прочих равных можно сказать, что это творческие люди, которые предпочитают решать квартирный вопрос нетривиальным способом.
Ценовой диапазон можно обозначить следующими цифрами стоимости квадратного метра: от 90 до 126 тыс. рублей. В основном, мансардные квартиры – это объекты комфорт- и бизнес-классов, в зависимости от местоположения объекта в городе и качества строительства. 
 
Инна Попова, директор по оценке ЗАО УК «Магистр»:

Найти в Петербурге качественные мансарды достаточно сложно. Преобладают нереконструированные мансарды в старом фонде. Основными недостатками таких квартир являются неудобные планировки, плохое состояние инженерных коммуникаций и самих квартир. К числу недостатков можно также отнести отсутствие лифтов. В то же время в старом фонде разводка отопления часто идет через верхние этажи, и мансарды оказываются теплее, чем квартиры на нижних этажах.
Мансардами в центре Петербурга чаще всего интересуются достаточно состоятельные покупатели, ищущие индивидуальности. В премиальном сегменте покупатели предпочитают мансарды с видом на воду. Спросом пользуются также двухуровневые квартиры с мансардным этажом. Ценятся квартиры с выходом на собственную террасу или эксплуатируемую кровлю здания.
За пределами исторического центра города покупателями мансард могут быть люди, которым не хватает средств на покупку квартиры на типовых этажах.

Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate:

В новых домах строится не так много мансард. Это связано с невысоким спросом на такие объекты из-за петербургских погодных условий. Во-первых, в жаркую погоду окна в такой квартире сильно нагреваются, поэтому здесь необходима установка кондиционеров. Во-вторых, осадки, которые скапливаются на окнах, часто бывает практически невозможно убрать. В-третьих, люди опасаются, что рано или поздно окна начнут протекать. Кроме того, мансарды могут вызвать некоторые неудобства в плане отделки помещения из-за скошенных углов. С другой стороны, в современных мансардных квартирах делают много окон, поэтому благодаря солнечному свету такие квартиры кажутся светлыми и просторными. Также плюсы мансардной квартиры – это все плюсы последнего этажа: никакого шума от соседей сверху.
Чаще мансарды строят в зданиях старого фонда, однако разрешение на такое возведение дается достаточно редко. Мансарда не должна нарушать архитектуры здания, в котором она располагается, и его окружения в целом. Кроме того, не каждый дом в старом фонде способен выдержать такую надстройку.




  


Рубрика:

Жилая недвижимость

14.12.2012
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости