Купить Снять
Избранное
Избранное:

Комнаты: в поиске дешевого

Комнаты: в поиске дешевого

Рынок комнат практически не изменился за последний год: на пике спроса остаются самые дешевые предложения, а также комнаты в малонаселенных квартирах. Типичными покупателями остаются молодые люди и приезжие из других городов

 

Несмотря на появление на рынке большого количества ипотечных программ, рассрочек и акций от застройщиков на первичном рынке, для большей части населения квартиры в Петербурге остаются малодоступными. Именно поэтому многие покупатели в качестве первого жилья выбирают комнаты на вторичном рынке. Кто-то рассчитывает подкопить денег и купить соседнюю комнату, кто-то – сделать ремонт, более выгодно продать и купить однокомнатную квартиру или студию. Что в целом является вполне понятным: человек, даже покупая комнату с привлечением ипотечных средств, живет уже на своей собственной площади, а сэкономленные деньги платит за ипотеку.

Наиболее востребованы сейчас комнаты стоимостью от 900 до 1700 тыс. рублей. «Комнаты, которые стоят дороже, продать уже достаточно сложно, поскольку они вступают в серьезную конкуренцию с квартирами-студиями в строящихся домах», – рассказывает директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова. В основном, по мнению менеджера компании «Адвекс на Ланском» Марины Гусаковой, «комнаты приобретаются для собственного проживания покупателей в них. Стало меньше вложений граждан в комнаты в целях инвестиций. То есть, в общем-то, небольшие деньги, по меркам недвижимости, которые раньше граждане использовали для приобретения комнаты, они теперь предпочитают вложить в долевое строительство. Это, пожалуй, самая яркая тенденция прошлого года».

Поменьше соседей
Комнаты, по мнению экспертов АН «Итака», рассматриваются прежде всего как первоначальное жилье, приобретаются студентами или молодыми семьями без детей или, в крайнем случае, с одним ребенком. Взрослые люди (30-40 лет) приобретают комнату в случае развода. «Ликвидная комната с хорошим ремонтом (с отдельной ванной в квартире) в близкой доступности к метро в малогабаритной квартире всегда будет пользоваться повышенным спросом, поскольку в такой комнате можно не только жить, но и сдавать, и в дальнейшем ее реализовать можно будет быстрее», –
отмечает ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова. Доля комнат по итогам продаж АН «Итака» в 2012 году составила 24%. Ежемесячные колебания спроса не превышают 5%.

«Тот покупатель, что не может приобрести квартиру, даже используя рычаг ипотечного кредитования, останавливал свой выбор на комнате в коммунальной квартире, цена на которую тоже за год подросла, но в фактическом плане не на слишком серьезные деньги, – рассказывает исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко» Наталия Лаврова. – Я бы разделила приобретаемую недвижимость на две категории. Первая – самые дешевые варианты, в среднем 850-1000 тыс. рублей, обычно это комнаты площадью 10-12 кв.м в многокомнатных квартирах в центре города или в бывших общежитиях в спальных районах. Вторая – комнаты площадью 14-17 кв.м в трех-пятикомнатных квартирах в центральных районах и небольшие комнаты 10-13 кв.м в малонаселенных квартирах по цене в среднем до 1500 тыс. рублей». Эксперт отмечает, что встречались и дорогие покупки в этом сегменте, например, комната 16 кв.м в бывшем общежитии на Васильевском острове с персональным санитарным узлом была приобретена за 2 млн рублей. Практически за цену однокомнатной квартиры – 2,8 млн рублей – были приобретены две смежные комнаты в четырехкомнатной типовой квартире
504-й серии для многодетной семьи. Но только 30% от этих покупок составляли сделки, связанные с ипотечным кредитованием (по-прежнему есть банки, кредитующие покупки комнат).
«По количеству лидировали комнаты в общежитиях. Как правило, это объекты площадью 10-15 кв.м, редко до 19 кв.м, в восьми-двадцатикомнатной квартире (в этом случае за квартиру принимается этаж в общежитии). Эти объекты – самые интересные по цене, поэтому наиболее востребованы, –
считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Конечно, на начальном этапе покупатели мечтают о комнате в двух-трехкомнатной квартире со всеми удобствами и минимальным количеством соседей. Впоследствии эти желания преобразуются под воздействием количества денег у покупателя. Еще популярность комнат в общежитиях обусловлена тем, что довольно регулярно в комнате могут быть организованы удобства –
санузлы, кухни и т.д.».

География жилья

Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов рассказывает, что наибольшей популярностью пользуются малонаселенные квартиры в старом фонде в таких районах как Адмиралтейский и Центральный. Наибольший объем сделок с комнатами в общей структуре сделок по району отмечается в Адмиралтейском районе: две трети сделок здесь – это комнаты. По сравнению со спальными районами здесь можно приобрести аналогичную комнату в коммунальной квартире по цене на 100 тыс. рублей ниже. Средняя стоимость комнаты площадью 14-18 кв.м в этом районе составляет порядка 1,2-1,3 млн рублей. Самые дешевые подобные предложения встречаются в многонаселенных коммунальных квартирах. Такие комнаты можно приобрести и за 1 млн рублей. Самая высокая плотность населения в районе, соответственно, и самое большое число предложений в продаже – это зона Красноармейских улиц, а также зона улицы Садовой.

За 1 млн рублей можно приобрести комнату в переоборудованном общежитии. В целом по городу небольшую комнату метражом 13-15 кв.м можно купить за 1,3 млн рублей, при условии, что комнат в квартире 3-4. Большая комната площадью 25-28 кв.м может стоить примерно 1,6-1,7 млн рублей. Если жилье двухкомнатное, то стоимость комнаты – примерно в том же диапазоне, добавляет Сергей Дроздов. Менеджер городского отдела, офиса на Марата, 8 ООО «Александр Недвижимость» Елена Мельник подчеркивает, что труднее всего найти комнату в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах в малонаселенных квартирах, но в то же время комнаты в шести- и более комнатных квартирах спросом не пользуются.

Район является несущественным фактором при выборе комнаты, в отличие от хорошо развитой транспортной инфраструктуры, дружелюбия соседей и качества самой квартиры. Наибольшее количество
предложений – в четырех центральных районах города, а сложнее всего найти комнату в Приморском районе ввиду большого количества домов постройки 90-х годов, говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Весомые преимущества
Как отмечает Владимир Спарак, за минувший год комнаты прибавили практически 30% в стоимости. Пожалуй, можно говорить о том, что это лидеры по степени прироста среди объектов на вторичном рынке. Максимальная стоимость комнат может превышать цену отдельной квартиры. Например, три комнаты в четырехкомнатной квартире стоят дороже. С одной стороны, это хороший метраж и есть перспективы выкупить комнату у соседей. С другой – если бы все было так легко, зачем продавцы стали бы ее продавать?

«Цены на комнаты по состоянию на 1 января 2012 года составляли 90 100 рублей за кв.м, а на 31 декабря 2012 года – 92 200 рублей за кв.м. Стоимость комнаты в наибольшей степени зависит от ее площади и от количества комнат в квартире. Чем больше комнат в квартире, тем дешевле сама комната. Комната в двухкомнатной квартире на 50% дороже, чем в шестикомнатной, – рассказывает Елена Мельник. – Больше всего собственник комнаты может заработать, продав комнату в двухкомнатной квартире в сталинском доме или в старом фонде в Центральном районе».

На 2013 год, по прогнозам АН «Итака», ожидаемый прирост цены квадратного метра в комнатах составит порядка 20%. При таком уровне роста цен к концу года цена уверенно перешагнет рубеж 100 тыс. рублей за кв.м и достигнет 105-110 тыс. рублей.

 


Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

В 2012 году число сделок с комнатами выросло, в особенности в последнем квартале. Если в 2011 году в нашем агентстве их доля составляла 23%, то в прошлом году она достигла 28%. Такой рост стал возможен благодаря снижению доли сделок по двухкомнатным квартирам до 24%. Подавляющее большинство покупок – это не инвестиционные сделки, а покупки для себя. Часто покупателями становятся клиенты из регионов. Также комнаты участвуют в сделках по расселению. Причина популярности комнат проста – у людей, которые приобретают такую недвижимость, не хватает средств на покупку отдельной квартиры. Поэтому комнаты не находятся в конкуренции со студиями и однокомнатными квартирами на первичном рынке: первые стоят дешевле. В отличие от однокомнатных квартир на вторичном рынке, продавцы которых эту конкуренцию с новостройками очень явно ощущают. Кроме того, большую роль в расселении коммунальных квартир играют субсидии. Пока они присутствуют на этом рынке, он очень активен.
 

 

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Первоначальное представление о том, что центральные районы дороже, обосновано тем, что здесь есть хорошие комнаты в малонаселенных квартирах. Однако их настолько мало, что они теряются в общем объеме предложения по районам, которое не является настолько заманчивым. С другой стороны, предложений комнат в двух-трехкомнатных квартирах в спальных районах гораздо больше, поэтому зачастую средние цены по районам там выше. При выборе объекта на первом месте находится цена, на втором месте удобства и соседи, и только на третьем – район. Предпочтения весьма индивидуальны. Если говорить о количестве сделок, то последние пару лет лидируют территории, где больше общежитий, такие как Выборгский, Калининский, Невский, Красносельский и др. Скорее всего, в ближайшее время ничего не изменится. Цены будут меняться в общем тренде рынка. Доля комнат на рынке вряд ли увеличится, поскольку не увеличится количество комнат само по себе.

 

Наталия Лаврова, исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко»:

К сожалению, масса проблем по оформлению комнат в собственность остается: соседи зачастую пытаются ставить палки в колеса и тормозят процесс продаж, действуя как собаки на сене. Многие покупатели, узнав о конфликтных сособственниках, отказываются даже от выгодных вариантов! Поэтому выбор комнаты и оформление ее является более сложным процессом по сравнению с покупкой квартиры. В некоторых районах цена ожидаемо поднялась, например, во Фрунзенском, в связи с вводом в эксплуатацию новой станции метро. В труднодоступных с точки зрения транспорта районах она колебалась меньше. И конечно, спросом пользовались комнаты в центральных районах города, в Московском, Приморском и Выборгском, то есть в стандартно престижных местах проживания наших граждан. Чаще всего комнаты приобретают приезжие граждане, приехавшие на работу или учебу, а их работа-учеба очень часто базируется именно в центре города.
 

 

 


Анастасия Лепехина


Рубрика:

Жилая недвижимость

22.03.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости