Купить Снять
Избранное
Избранное:

Вторичный рынок в отпуске

Вторичный рынок в отпуске

В последнее время риэлторы, продающие квартиры на вторичном рынке, все чаще говорят о наблюдаемом ими спаде. Одна из причин – переориентация покупателей на жилье в новостройках

 
Традиционно май-июнь отличаются на петербургском рынке жилой недвижимости снижением активности: многие клиенты уезжают в отпуск, занимаются поступлением детей в ВУЗы, поэтому временно откладывают вопрос покупки жилья. Впрочем, в этом году риэлторы, занимающиеся первичным рынком, говорят, что благодаря большому предложению спада количества сделок не наблюдается. Чего нельзя сказать о вторичном рынке: специалисты подтверждают снижение активности. «Определенный спад есть, но он носит сезонный характер: все-таки на лето уезжают многие и клиенты, и агенты. Но это совсем не означает, что продажи остановились. Например, родители как раз летом пытаются решить свои жилищные проблемы, пока дети на даче или в лагере, – рассказывает исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко» Наталия Лаврова. – Активны и те граждане, которые меняют квартиры с использованием субсидийных или ипотечных средств. И все карты в этом случае им в руки: выбор совершенно различных по цене квартир огромен, продавцы соглашаются ждать оформления документов, поэтому сделки проходят в спокойном режиме».

Соглашается с коллегой директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова: если в прошлом году эксперты говорили о том, что с самого начала года и практически без спада даже летом наблюдалась активизация рынка, то сейчас это не так. Цены на вторичном рынке стоят на месте или даже немного падают, спрос тоже не очень радует. В целом, считает эксперт, такая ситуация понятна, рынок вторичного жилья был готов к стагнации: цены уже и так предельно высоки. Кроме того, на спрос оказали влияние слухи о второй волне кризиса.

Одной из причин спада на вторичном рынке является переход большой части покупателей на первичный рынок. Так, Наталья Комиссарова объясняет, что если раньше покупатели серьезно опасались покупать квартиру в строящемся доме, то сейчас они стали больше доверять застройщикам, на рынке сформировался пул компаний, зарекомендовавших себя как надежные. Кроме того, покупателям нравится мысль о переезде в новую квартиру и на более выгодных условиях. Специалисты агентства недвижимости «Дарко» добавляют, что лидером в этом направлении является Приморский район, где количество предлагаемого жилья просто огромно, можно выбрать и редкую планировку, и особое расположение дома, и видовые варианты квартир, а уж о типовых и говорить не приходится. Но в такой квартире жить и зарегистрироваться сразу нельзя, что останавливает некоторых покупателей.

На рынке же элитной недвижимости, по мнению экспертов Home estate, наблюдается переориентация спроса с нашего на зарубежные рынки недвижимости. Это также объясняется ожидаемой второй волной кризиса. Среди россиян пользуются популярностью объекты в Великобритании, Швейцарии, Андорре, Франции и Италии в силу надежности экономики этих государств, а также в Испании и Болгарии – как в странах с дешевым предложением.

Стоимость «квадрата» снижается
Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов рассказывает, что активность рынка в мае 2013 года была традиционно ниже из-за майских праздников, чем в апреле. Средняя цена квадратного метра, по данным сделок, в мае текущего года чуть опустилась – до 88,3 тыс. рублей. Это произошло по причине большого количества так называемых обменных сделок с трехкомнатными квартирами в «старой панели», где цена «квадрата» – одна из самых низких на вторичном рынке среди всех типов квартир.

По данным АРИН, по итогам мая стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 0,4% до 95,2 тыс. рублей. Сейчас разница в цене между первичным и вторичным рынком меньше. В основном это обусловлено тем, что строители чувствуют себя более уверенно и полагаются скорее на проектное финансирование банков, чем на деньги дольщиков. «В связи с этим цены новых проектов на начальных этапах сегодня выше», – подчеркивают эксперты агентства недвижимости.

«Сегодня мы видим результат спада покупательской активности в апреле этого года. Если сравнивать покупательскую активность с результатами прошлого года, то картина вырисовывается следующая: в среднем продажи снизились на 20% по городской недвижимости, но активировались по загородной, – поясняет директор офиса на Московском пр. 216, ООО «Александр Недвижимость» Светлана Климова. – В мае, несмотря на долгие выходные, интерес покупателя заметно вырос».

Как говорит менеджер компании «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова, на сегодняшний день можно найти квартиры по цене 2,7 млн рублей, это в основном Красносельский район, квартиры без ремонта. Большинство сделок проходят в сегменте однокомнатных квартир и студий. Конечно, все хотят жить как можно ближе к метро. Предложений больше всего в северных районах: Приморский, Выборгский, Калининский. Тем не менее, продаются и дорогие квартиры стоимостью 6-12 млн рублей с качественным ремонтом, иногда с мебелью, чаще это постройки второй половины 2000-х годов. Покупатели – в основном люди молодые или среднего возраста. Покупки могут быть за наличный расчет, даже дорогие. «Молодежь покупает квартиры с помощью ипотеки и материнского капитала, тем самым усложняя сделки», – подчеркивает г-жа Гусакова.

«Конечно, основной поток продаж приходится на вторичном рынке на более дешевые варианты одно-двухкомнатных квартир до 60 кв.м общей площади, не на крайних этажах. По сравнению с зимой значительно лучше продаются комнаты, что можно объяснить массовым прибытием студентов, которым родители готовы купить жилье на время учебы, – отмечает Наталия Лаврова. – Радует, что банки оставили реальный процент по ипотечному кредитованию (минимум 10% при 40% первого взноса), и заемщик, взяв небольшой кредит, например, от 300 тыс. до
1 млн рублей, может купить себе жилье на класс выше. Ценовое деление по районам остается на прежнем уровне, то есть северные чуть дороже южных, например. Квартиры с отделкой в новых домах реализуются значительно быстрее».

Вялотекущий спрос

Наталья Комиссарова рассказывает, что жилье на вторичном рынке могут приобретать с тремя целями: для дальнейшего перевода объекта под коммерческое использование, в инвестиционных целях и для собственного проживания. От цели зависит и портрет покупателя. Если говорить о покупке жилья для собственного проживания, то зачастую это люди, которым необходимо сразу же переехать, которые не могут ждать окончания строительства.

В мае 2013 года, по словам Сергея Дроздова, самыми популярными квартирами были однокомнатные в кирпично-монолитных домах Выборгского района по цене 3,5 млн рублей (общая площадь – 38 кв.м). Также интерес покупателей был прикован к трехкомнатным квартирам в кирпично-монолитных домах в Приморском районе. Общая площадь такого жилья – 82 кв.м, а стоимость – 7,35 млн рублей.

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, наибольшее предложение сконцентрировано в Приморском и Центральном районах, а некоторая нехватка наблюдается в Московском районе в связи с небольшим количеством новых объектов. Также на текущий момент ощущается недостаток по-настоящему элитных квартир, которые соответствовали бы потребностям обеспеченной категории людей.

«Удивительно, но в период спада интереса покупателя к объектам эконом-класса появился интерес к инвестициям. В нашем случае это расселения в историческом центре Санкт-Петербурга с последующим переводом в нежилой фонд, – рассуждает Светлана Климова. – Большая часть покупателей по прежнему привлекает к покупке всякого рода субсидии и ипотеки, приобретая при этом самое недорогое жилье из того, что может предложить рынок сегодня. Таких покупателей мало интересует местоположение объекта, район и т.п. Основная идея – купить как можно дешевле».

Руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН Катерина Гусева добавляет, что появился спрос на квартиры среднего и выше сегмента, в основном в Василеостровском и Московском районах. Как правило, стоимость таких объектов составляет 10-13 млн рублей. По информации эксперта, стало больше покупателей-москвичей. Кто-то приобретает квартиру для себя, кто-то – с инвестиционными целями, а кто-то –
чтобы жить в ней во время многочисленных командировок.

«Стагнация на вторичном рынке недвижимости продлится до осени, скорее всего, в этот промежуток времени цены либо останутся прежними, либо будут постепенно снижаться. Однако есть надежда, что к осени цены начнут расти. Стоит отметить, что снижение цен мешает развитию рынка, поскольку строительство со временем прекращается, и впоследствии квартир на рынке становится все меньше», – прогнозирует Леонид Сандалов.

Анастасия Лепехина

Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:

Действительно, на текущий момент наблюдается определенный спад активности на вторичном рынке недвижимости, связанный с наступлением лета. Это вполне ожидаемо, поскольку при стабильном рынке самыми активными временами года остаются весна и осень. Кроме того, последние два месяца идет снижение цен на вторичном рынке квартир. Наиболее активно сегодня продаются квартиры, стоимость которых не превышает 4,5 млн рублей, с использованием ипотечного кредита. При этом однокомнатные квартиры все еще остаются самым ходовым продуктом на вторичном рынке. Скорее всего, подобная ситуация сохранится еще долгое время в связи с финансовым положением населения и наличием большого числа жителей Санкт-Петербурга, которые хотят жить отдельно и могут себе позволить ипотеку. Наиболее активными покупателями в последнее время являются молодые семьи, одинокие люди, которые могут взять ипотечный кредит, а также приезжие, которым остро необходимо в кратчайшие сроки получить собственное жилье. 


Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН:

Сейчас на рынке вторичной недвижимости действительно не самый активный период. Еще в марте многие покупатели стали откладывать сделки в связи с календарными праздниками, а позже – оглядываясь на сложившуюся тогда ситуацию на Кипре. В первой половине апреля покупатели несколько активизировались, но к концу месяца все внимание клиентов переключилось на майские праздники. Май – традиционно тихий сезон на рынке недвижимости, поскольку в начале месяца большинство покупателей и продавцов проводят время на дачах, а в конце месяца все их мысли заняты окончанием школьного года и началом каникул у детей. Сейчас рынок стал немного активнее за счет того, что собственники, которые «устали продаваться», начали снижать цены. Становится больше сделок с объектами, которые находятся в закладной у банка. Тем не менее, лето, как правило, – это период затишья на рынке недвижимости, поэтому резкого увеличения количества сделок ждать не стоит.

Валерий Лазугин, заместитель генерального директора АН «Итака»:

Спад активности на вторичном рынке заметен с конца апреля-начала мая. Связано это как с общей напряженной ситуацией, так и с периодом летних отпусков. Также сказываются высокие ставки по ипотеке. По сравнению с прошлым годом за
I квартал 2013 года количество сделок снизилось примерно на 30% (по данным Росреестра). Чаще всего сделки проходят в сегменте эконом-класса. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные (35-38%) и двухкомнатные квартиры (26-28%) небольшого метража. Кроме цены, на выбор квартиры влияют местоположение (близость к метро) и площадь кухни (покупатели предпочитают кухни площадью 8-10 метров и выше). Все менее востребованными становятся старые панельные дома и «корабли». Районы-лидеры по предложению вторичного жилья – Приморский район (15%) и Выборгский (12-15%). Далее идут Невский, Калининский и Красносельский. На сегодняшний день на рынке сложилась довольно спокойная ситуация. В мае-июне цены стабилизировались. Допустимы небольшие колебания (плюс-минус 0,2-0,3%). И до конца лета-начала осени все будет оставаться на том же уровне, к IV кварталу традиционно ожидается плавный рост примерно на 0,5%.


 


Рубрика:

Жилая недвижимость

08.07.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости