Купить Снять
Избранное
Избранное:

Эксперты: кто и как покупает жилье в Петербурге

Эксперты: кто и как покупает жилье  в Петербурге

Кто он, покупатель жилья в Петербурге? Как приобрести отдельное жилье очередникам и нуждающимся? И на каких условиях можно взять ипотеку всем остальным? Круглый стол, охвативший эти и многие другие вопросы рынка жилья, состоялся в рамках проекта «Expo Сфера Недвижимости и Строительства»

 
Доступным, по мнению участников круглого стола, должно быть не только само жилье, но и информация о том, где и каким образом такое жилье можно купить. Именно для этого и собрались эксперты – представители застройщиков, банков, агентств недвижимости и брокерских компаний. Многие петербуржцы по-прежнему даже не подозревают о наличии федеральных и региональных программ помощи нуждающимся, а ипотечных предложений просто боятся. Эксперты рассказали, какие возможности сегодня есть у потенциальных покупателей петербургского жилья, как региональных, так и местных. 

Покупатели издалека
По официальным данным, в Петербург сегодня прибывает больше приезжих, чем в Москву. Обратно уезжают немногие, а те, кто остается, становятся активными участниками рынка недвижимости: здесь они арендуют и покупают себе жилье. Несмотря на то, что по многим социально-экономическим показателям Северная столица всерьез уступает Москве (средняя зарплата по городу на 13 тыс. рублей ниже, шансов на трудоустройство меньше, а стоимость услуг ЖКХ – выше), цена за квадратный метр жилья в Петербурге вдвое ниже – 89 тыс. рублей против московских 175 тыс. Именно это и становится решающим для регионального покупателя, который при участии собственных средств от проданного в регионе жилья и ипотечного кредита может купить квартиру в Петербурге, чего не скажешь о Москве. 
 
По данным агентства недвижимости «Итака», большинство региональных покупателей жилья в Петербурге – это москвичи и жители Московской области, примерно треть от общего числа региональных покупателей. Также много людей из Мурманска и области, из Карелии, Алтайского края и с Камчатки. Но в целом сюда приезжают со всей страны. Две трети таких покупателей приобретают жилье в Петербурге, треть – в Ленобласти. Более половины купленных квартир – однокомнатные, 54%. За ними следуют студии – 15%. При этом половина региональных покупателей приобретает жилье без привлечения заемных средств, треть берут ипотечные кредиты. 
 
«Пик активности у региональных покупателей в этом году пришелся на апрель и июль, – рассказывает ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова. – Активность в июле не удивительна, это традиционно время регионального покупателя, а вот апрельская активность стала для нас сюрпризом».
 
В ГК «Балтрос» также много региональных клиентов – по словам руководителя отдела рекламы и PR компании Светланы Аршинниковой, до 30% от общего числа покупателей жилья. Многие из них военные, из Северо-Западного округа, Мурманска, Архангельска, Ханты-Мансийского округа и с Дальнего Востока. Немало тех, кто по-прежнему покупает жилье своим детям-студентам, но если раньше обладателями петербургского жилья становились в основном первокурсники, то теперь ситуация смещается в сторону студентов последних курсов и выпускников. Заметна становится и новая для рынка прослойка покупателей жилья в Петербурге – это те, кто приехал сюда работать, построил карьеру и теперь выходит на пенсию: они продают свое жилье в другом регионе и покупают в Петербурге. 
 
Многие застройщики дают региональным покупателям небольшие скидки при покупке жилья, чем неимоверно расстраивают коренных петербуржцев. Однако скидки эти, несмотря на их распространенность, редко афишируются на сайтах жилых комплексов и в рекламе. 
 
Рынок новостроек растет
Спрос покупателей продолжает смещаться в сторону первичного рынка. Не так активно, как раньше, но по запросам рынки первичный и вторичный сейчас примерно сравнялись. Среди тех, кто предпочитает жилье в новостройках, большую часть представляют молодые семьи с детьми, однако покупают они зачастую только «однушки». 
 
В черте города эксперты ГК «Балтрос» отмечают заметное метание покупателей в поисках более дешевого жилья. На первом месте по предпочтениям стоит именно невысокая стоимость, далее идут район и доступность метро. Также важно покупателям наличие инфраструктуры, детский сад и школа неподалеку, охраняемые парковки, безопасность и благоустроенность придомовой территории, наличие детских площадок и зеленого двора. 
 
Еще одна важная тенденция – изменение географии нового строительства. По числу новостроек Всеволожский район обогнал Приморский, который держал позиции на протяжении нескольких лет. Активно развиваются Московский и Калининский районы. Много стройплощадок развернуто вдоль КАД – Кудрово, Мурино, Парнас. 
 
«Концентрация в одних и тех же местах однотипного жилья смещает потребительский спрос именно на эти территории, – говорит Светлана Аршинникова. – Если человек ориентирован купить жилье стоимостью до 3 млн рублей, он так или иначе будет смотреть на территории вдоль КАД, поскольку территорий под застройку в развитых районах практически не осталось. Интерес к новым проектам велик, они недорогие. Более того, стоимость этой недвижимости растет медленнее, чем жилья на вторичном рынке».
 
Время от времени эксперты радостно рапортуют: спрос начал смещаться в сторону «двушек», однако тенденциями такие колебания назвать нельзя. В приоритете у покупателей по-прежнему однокомнатные квартиры и студии. Разница с ситуацией десятилетней давности лишь в том, что сегодня это прежде всего 40-45-метровые «однушки». Двухкомнатные квартиры сегодня предпочтительны площадью 55-63 кв.м, трешки – около 70. Причем, отмечает Светлана Аршинникова, покупатели, «наютившись» в хрущевках, одним из главных критериев удобства нового жилья называют простор в кухне: «Предпочтение – кухня не менее 10 метров. Например, из двух идентичных квартир одинаковой общей площади и находящихся в одном районе, с кухнями 10 и 14 метров, быстрее купят вторую». 83% респондентов, опрошенных ГК «Балтрос», хотят иметь в квартире гардеробные или ниши под встроенные шкафы. Также в приоритете у покупателей – обязательное наличие балкона и лоджии. 
 
Что же касается самого строительства, то в тех сферах, куда покупатель заглядывает довольно редко, все печально. Например, говорит вице-президент АРСПб, президент-элект РГР Валерий Виноградов, есть проблема экологичного жилья: об этом все рассуждают, а реально зданий, отвечающих всем современным требованиям экологии, в Петербурге строятся единицы. 
 
Сложен сегодняшний рынок и с социальной точки зрения: цены на большинство выставленных на продажу объектов завышены, При этом, отмечает Валерий Виноградов, доходы населения перестали расти, тогда как расходы на содержание семьи расти продолжают. 
 
Есть и положительные тенденции. Например, двойные продажи и банкротство застройщиков, похоже, уходят в прошлое. Однако по-прежнему каждый второй договор на первичном рынке заключается с нарушениями разной степени серьезности. Все еще острой остается проблема необеспеченности новых жилых домов инфраструктурой. 
 
Жилье для молодежи
Очередникам и нуждающимся в улучшении жилищных условий эксперты напомнили, что в городе действуют как минимум две крупные программы: федеральная программа «Жилище» и городская программа «Молодежи – доступное жилье». Именно благодаря этим программам сегодня и сокращаются очереди на жилье, тянущиеся еще с советских времен. 
 
Начальник отдела маркетинга ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Юрий Варламов напомнил, что условия участия в программах, а также документы, которые необходимо собрать, не являются секретом – их можно найти в интернете. Например, для участия в региональной программе «Молодежи – доступное жилье» необходимо постоянно проживать в Петербурге не менее 10 лет, быть не старше 35 лет и иметь статус нуждающегося – либо в жилом помещении, либо в содействии для его получения. 
 
Реальность такова: на сегодняшний день субсидии получают те, кто был рожден в 1980-х годах и кого родители поставили в очередь еще в младенчестве. Социальная выплата для одинокого человека сегодня составляет немногим более полумиллиона рублей. Этого, конечно, не хватит на покупку отдельного жилья, но на первоначальный взнос по ипотеке – вполне. Семья из трех человек, молодых родителей и ребенка, получит субсидию в размере около миллиона рублей. А по условиям федеральной программы «Жилище» – около 1,3 млн – стоимость студии или даже однушки в Ленобласти.
 
Однако важно помнить, что в случае, если спустя год после выделения средства так и остались не израсходованными, очередник потеряет их и будет вынужден снова становиться в очередь. К счастью, отмечает Юрий Варламов, таких случаев все меньше. 
 
Другой способ приобрести жилье при помощи программ – беспроцентная рассрочка на 10 лет, которая выдается на малоэтажное жилье. Стоимость квадратного метра здесь гораздо ниже, чем в среднем по рынку, но при покупке нужно внести 30% стоимости жилья. А скоро будет запущена еще одна возможность – беспроцентный займ на 10 лет на покупку любой понравившейся квартиры. Первоначальный взнос должен составить также 30%. 
 
Большинство клиентов ЦДЖ – люди до 35 лет, с семьями, детьми, высшим образованием и совокупным доходом семьи около 60 тыс. рублей в месяц. К одиноким заемщикам, отметил Юрий Варламов, кредитные организации по-прежнему относятся немного предвзято. А вот рождение детей, наоборот, приветствуется: согласно программе ЦДЖ «Молодая семья», при рождении ребенка процентная ставка по кредиту уменьшается на 1% годовых, при рождении двойни – 
на 2%. Если же второй ребенок родился не в двойне, ставка остается прежней. Пока. Эксперты не исключают возможности смягчения этих условий, ведь рынок еще помнит многочисленные программы 2010-2011 года, когда ипотечную скидку получала семья при рождении или усыновлении каждого ребенка. 

Ипотека как выход
По оценке генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, основной объем сделок по приобретению жилья с привлечением ипотеки сегодня приходится на квартиры эконом-класса – это значительная доля рынка, и тенденция эта будет усиливаться, а наличие ипотечных программ будет являться ключевым для успеха застройщиков. Основная масса жилья сегодня строится в пригородах, а это жилье эконом-класса, для которого ипотека играет ведущую роль. Впрочем, как и для жилья комфорт-класса. 
 
Из тенденций последних месяцев Максим Ельцов отметил снижение требований банков по размеру первоначального взноса, снижение требований по подтверждению дохода и, наоборот, ужесточение требований по официальному оформлению на месте работы. Нелишним будет и наличие положительной кредитной истории. «Мы пока, конечно, не Запад, где при рождении ребенку заводится досье, в котором отражается кредитная история всех его родственников, но банки все чаще обращают на это внимание, поскольку у многих уже сформировалась кредитная история», – говорит Максим Ельцов. 
 
Средняя сумма, которую берут петербуржцы в ипотеку – около 2 млн рублей. Она то увеличивается, то уменьшается, но в целом стабильна и останется таковой. С одной стороны, ее достаточно, чтобы купить небольшое жилье практически без привлечения собственных средств, с другой – чтобы улучшить жилищные условия в Петербурге или переехать сюда из другого региона. Многие рассматривают ипотеку и как инвестицию: добавляют накопления и покупают жилье, которое потом либо сдают, либо отдают детям. 
 
Несмотря на то, что средний срок ипотечного кредита – 10-15 лет, большинство кредитов погашается за 7 лет. В городе уже немало жителей, взявших вторую и даже третью ипотеку (после выплаты предыдущей). 
 
Подавляющее большинство заемщиков находятся в возрасте 25-50 лет и имеют регистрацию в Петербурге. У тех, кто под эти требования не попадает, шансов взять ипотеку мало, равно как и у так называемых проблемных категорий заемщиков – кто работает по договору или имеет сомнительную кредитную историю. Им приходится обращаться к брокерам, которые также отмечают: условия кредитования ужесточаются, и найти выход для проблемного клиента становится все труднее. 
 
Как бы то ни было, объемы ипотечного кредитования, говорят эксперты, будут расти. Не такими темпами, как раньше, но – будут. И дело тут даже не в том, что ипотека останется доступной благодаря остановившемуся росту ставок, а в том, что с каждым месяцем растет предложение жилья. Ну а банки продолжат конкуренцию за клиента, скорее всего, при помощи повышения качества обслуживания. 


Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости