Купить Снять
Избранное
Избранное:

Квартиры с причудами остались в прошлом

Квартиры с причудами остались в прошлом

Никакая из квартирных «изюминок», бывших очень модными в 90-е годы, сейчас уже не пользуется повышенным спросом и не способна повысить цену квартиры – особенно если мансарды, камины и т.п. не оформлены абсолютно законно. Нынешних состоятельных покупателей гораздо больше интересуют качественный готовый ремонт, чистые красивые парадные, охрана или консьерж и место для парковки в закрытом дворе или паркинге

 
До 1 марта 2005 года (дата вступления в силу нового Жилищного кодекса) у любого жителя верхних этажей была возможность приватизировать участок чердака, совпадающий по периметру с его квартирой, затем соединить их и даже приватизировать мансарду. Такая же возможность распространялась и на подвальные помещения. Помешать владельцам «надподвальных» или «подчердачных» квартир могло только одно: если подвал либо чердак были «прошиты» всевозможными хозяйственными коммуникациями, то есть переоборудовать эти этажи под жилье было в принципе невозможно.

После 2005-го одни проблемы
После принятия нового Жилкодекса все места общего пользования (подвалы, колясочные, лестничные клетки, чердачные помещения) стало можно оформить в собственность только после получения 100%-го согласия от всех сособственников многоквартирного дома. «На практике это является невыполнимой задачей и на данный момент государственными службами не согласовывается. Мансарды в отдельных случаях согласовываются на основании решения суда», – говорит руководитель департамента юридического консалтинга компании «Адвекс-Московский» Сергей Абрамов.

Судебные решения, дававшие владельцу мансарды право получить на нее отдельный кадастровый номер и официальное право собственности, после 2005 года выносились крайне редко и в особых случаях. Эти случаи никак нельзя рассматривать в качестве практических рекомендаций.

Например, заместитель директора департамента элитной недвижимости АН «Мир квартир» Анатолий Лебедев припомнил такой случай: какая-то компания начала делать мансарду, а потом вдруг неожиданно исчезла. Крыша уже была снята, и жители верхнего этажа оказались беззащитны перед осенними дождями. Они были вынуждены взять на себя брошенное строительство: разработали проект, достроили мансарду, а потом официально, по суду вступили в право собственности при наличии 90% давших согласие собственников жилья данного дома (остальных собственников на тот момент физически не было в пределах Российской Федерации).

Формально после 1 июня 2005 года чердаки, являющиеся общей собственностью всех собственников дома, можно не покупать, а взять в долгосрочную аренду у товарищества собственников жилья. Если ТСЖ в доме не имеется, то процесс присоединения чердака к квартире усложняется, поскольку становится непонятным, с кем заключать договор аренды. Как минимум для начала придется обойти с подписным листом всех жильцов и собственников многоквартирного дома. Надо понимать, что в эту группу входят не только владельцы приватизированных квартир, доля которых обычно составляет 70-80%, но и государство, которое сдает свои 20-25% по договорам социального найма.

В связи с появлением этих требований интерес к чердакам с середины 2005 года снизился: мало кто захочет тратить деньги на ремонт и благоустройство площадей, собственником которых все равно никогда не станет (если только для начала не станет собственником большей части находящихся в доме квартир, но это уже совсем другие расходы и совсем другие проблемы – ни одна мансарда этого не стоит).

«До сих пор эксперты по недвижимости спорят о том, сколько собственников должно согласиться с продажей или сдачей в аренду мест общего пользования – половина, две трети, три четверти или все. Скорее всего, 100% – только тогда вы будете полностью застрахованы от проблем, –
предупреждает Анатолий Лебедев. – И, разумеется, у нынешнего покупателя не будет никаких проблем, если все было законно сделано до 2005 года. Если говорить о мансарде, то “законно” – это означает, в том числе, в пределах периметра квартиры. Если же кто-то захватывал часть чердака, превышающую периметр его квартиры, то, возможно, такие действия до сих пор могут быть оспорены. Это надо иметь в виду».

Кстати, практика такова, что владельцы мансард довольно часто содержат за собственный счет не только часть кровли непосредственно над своими квартирами (мансардами), но и вообще все кровельное хозяйство. Жильцы дома, разумеется, приветствуют такой поступок, однако воспринимают его как должное. А на владельцев мансард ложатся расходы, которых те первоначально не планировали.

Если говорить о непосредственной организации процесса пристройки мансарды или установки каминов, то этим, безусловно, занимаются специализированные компании. По данным директора департамента консалтинга и оценки АРИН Андрея Петрова, сегодня специализированных фирм по согласованию, планированию и строительству мансард практически не осталось, поскольку этот процесс в последнее время изрядно усложнился. Однако некоторые риэлторские компании оказывают подобные услуги.

Мансардные цены
Если мансарды не узаконены, то включающие их двухуровневые квартиры как единый объект продаются ниже рынка. Условно говоря, если есть 100 кв.м на верхнем этаже и еще 100 кв.м на чердачном, то никто не будет оценивать такой объект как 200-метровый.

Анатолий Лебедев приводит пример из собственной практики: на одном из проспектов в центре уже давно была сделана двухуровневая квартира, в которой мансарда так и не была узаконена. Она не заходит за пределы периметра нижней части квартиры, собственники крышу не трогали и окна не устанавливали. Районные и домовые власти не предъявляют владельцу никаких претензий, тем более что тот содержит весь чердачный комплекс дома. Квартира на последнем этаже имеет площадь 130 кв.м, к ней были добавлены 70 кв.м чердака. Если бы мансарда была узаконена, то, по оценке

Анатолия Лебедева, весь 200-метровый объект стоил бы около 30 млн рублей, то есть по 150 тыс. рублей за метр. Но квартира продается давно, уже несколько раз была уценена и будет приобретена, скорее всего, по цене в диапазоне от 18 до 22 млн рублей, то есть не просто дешевле, чем продалась бы отдельно взятая квартира на последнем этаже, но даже с дисконтом до 15-20%. Правда, часть этого снижения можно списать на фактор последнего этажа и отсутствие лифта, но все равно: мы видим, что неузаконенная мансарда не приносит добавочной стоимости объекту, а наоборот, снижает ее. Видимо, потому что ее хозяин постоянно находится под угрозой того, что власти при желании всегда могут заставить его вернуть объекты в исходное состояние. «Купить эти квартиры могут рисковые люди, которых сейчас уже нет. В основном все уже юридически подкованы и осведомлены о последствиях. За последние пять лет в России сформировалась прослойка буржуазии, которая не хочет приобретать сомнительные квартиры по завышенным ценам», – утверждает Лебедев Анатолий.

Теоретически возможность сделать мансарду могла бы способствовать удорожанию видовых квартир на последних этажах, особенно в центре города. Однако, по мнению Елены Бушуровой, директора отделения «Адмиралтейское» агентства «Александр Недвижимость», такого эффекта не отмечено. «Мне не понятно, как можно поднять стоимость верхних этажей за счет чердака, – говорит она. – Напоминаю, что согласовать постройку на чердаке крайне сложно. Квартира сама по себе, чердак – сам по себе. Он никак не может стать вдруг частью квартиры. И гарантии, что покупателю удастся согласовать изменения, нет никакой. Поэтому я рекомендую покупателям квартир на последних этажах не строить иллюзий – такое можно и не согласовать. Лично в моей практике квартир с присоединенной мансардой не было».

Его сиятельство камин
По утверждению Сергея Абрамова («Адвекс-Московский»), согласование и использование каминов в Петербурге сегодня ограничено и возможно только на крайних этажах при условии предусмотренного проектом здания дымоудаления.

В свою очередь, Анатолий Лебедев оценивает ситуацию несколько иначе: в ухоженных домах старого фонда при регулярной ревизии дымоходов и при желании собственников использовать камины и печи это встречается нередко. В новых домах премиум-класса они тоже встречаются, но, как правило, на последних и предпоследних этажах. «Бывает и на более низких, но крайне редко», – добавляет он. В старых домах после капремонта дымоходы обычно не сохранены. В старом фонде, не прошедшем
капремонта, дымоходы, скорее всего, сохранились в каждой квартире. Для того чтобы его восстановить, нужно вызвать сотрудника специализированной фирмы, обладающей лицензией, который проверит дымоход и даст (либо не даст) письменное разрешение на его использование. При необходимости такой специалист предложит провести очистку и «гильзование» старого дымохода.

Расценки на эти работы различаются в зависимости от качества материалов и политики фирмы. В среднем можно привести следующие начальные цифры. В многоэтажных петербургских домах площадь сечения дымохода вряд ли будет меньше, чем 140 х 270 мм, при этом стоимость материалов составит от 10 800 рублей за дымоход высотой 4 метра до 27 700 рублей за 15 метров. Цена монтажных работ по гильзованию составит порядка 7000 рублей за первый пройденный этаж и по 3000 рублей за каждый последующий.

Не факт, что такие расходы «отобьются» при перепродаже квартиры, тем более что иногда камин нельзя согласовать совсем или это займет очень много времени и сил – например, если камин установили на среднем этаже жилого дома.

«На рынке для квартир с каминами есть своя небольшая ниша, спрос на них единичен. Как правило, оборудование каминов и печей производится в премиальном или элитном классе жилья, где на первый план выходит не стоимость объекта, а его уникальные характеристики. Наличие работающих каминов и печей может повысить цену квартиры при продаже», – отмечает Сергей Абрамов.

С тем, что наличие камина повышает стоимость объекта недвижимости, хоть и незначительно, согласны и некоторые другие эксперты. «Стоимость квартиры при наличии камина увеличивается несущественно, в среднем до 2%», – говорит руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Елена Громова.

«Наличие в квартире камина способно увеличить стоимость объекта, но незначительно, – констатирует Сергей Абрамов. – Более важны планировка, состояние парадной, внешний вид дома и т.п. За время моей работы, а это более 20 лет, ни для одного покупателя наличие камина не играло решающей роли».

И лишь один эксперт не верит в перспективы даже минимального удорожания.

«Мой опыт показывает, что камин – это временная игрушка, которая надоедает уже после третьей-четвертой топки. Сейчас его наличие уже не является фактором для удорожания квартиры. Скорее всего, это поможет удержать желаемую цену на квартиру при продаже. Только если камин или печь очень красивы, они могут повысить стоимость квартиры, но незначительно. Спрос на них проявляют не более 1% покупателей. А если кому-то камины доставались вместе с квартирами в домах-памятниках, тот вообще попадал в западню, а именно под требование КГИОП их сохранять и передавать следующему собственнику с обременением от КГИОП. Стоимость реставрации очень высока», – резюмирует Анатолий Лебедев («Мир квартир»).

Открытая зона
Террасы для Петербурга – редкость, так как в нашем климате они, в общем, не нужны. Не случайно всем риэлторам на память приходит лишь один жилой дом, в котором они есть, – на Невском, 27 (на углу с каналом Грибоедова). Там со стороны двора расположены самые настоящие террасы. Второй, уже подзабытый пример – дворовый фасад дома на набережной Макарова, 26 (после капитального ремонта в конце 60-х годов он стал нежилым и был передан НИИ, а в 1972 году дворовые галереи были единообразно застеклены).

«Остекление террас и прикрепление их к своей квартире – это великолепная опция, рассказывает Анатолий Лебедев. – На примере Невского, 27, можно сказать, что эти квартиры оцениваются продавцами слишком дорого – на 40-50% выше рынка». Некоторое время назад 80-метровая квартира с террасой выставлялась там за 27-28 млн рублей. Аргументы хозяев были такие: квартира двусторонняя, а терраса выходит в тихий и зеленый двор, в котором даже слышно, как поют птицы. Однако дворовый подъезд там был очень плох: неухоженная, узкая и чрезвычайно крутая лестница.

«Входные группы наших домов вообще очень часто имеют неудовлетворительное состояние. Так что все камины, террасы, мансарды и прочее меркнут на фоне ужасных парадных», – констатирует Анатолий Лебедев. По словам эксперта, он нечасто встречался с хорошим примером, когда красивая и удобная терраса была бы частью новой узаконенной мансарды. «Такие примеры, как правило, незаконны», – подводит итог Анатолий Лебедев.

Преимущества подвалов
Еще одна «изюминка» центра города – подвалы, расположенные под квартирами (особенно высокие). Теоретически до 2005 года горожане могли их тоже присоединять к своим квартирам.

Риэлторы отмечают, что на сегодняшний день подвалы используются только для коммерческих целей, не более того. Бассейнов, бильярдных или тренажерных залов, предназначенных для личных целей, в них никто из экспертов не встречал. В общем, потолки в подвалах петербургского старого фонда обычно низки, и такие помещения, как правило, используются под склады, магазины или дешевые офисы.

«В принципе, подвал (не низкий первый этаж, а именно подвал) – это не высокодоходный тип недвижимости, – полагает Анатолий Лебедев. –

Остро стоят вопросы гидроизоляции, водо-, газо- и энергоснабжения, а именно чистота и надежность договоров на присоединение к ним». Тем более что электрическая мощность менее 10 КВт сейчас вообще никого из арендаторов не интересует – все хотят получить как минимум 20 или даже 50 КВт.

Особая ценность – не подвал, а именно низкий первый этаж, где можно сделать и согласовать отдельный вход. Но такие помещения изначально были в собственности города, и законно приватизировать их жителям расположенных выше этажей (бельэтажа) удавалось очень редко, в условиях правовой неразберихи 90-х годов.

Новые требования покупателей-миллионеров
«В последние пять лет в России сформировалась прослойка людей, готовых вложить в недвижимость и 20 млн, и 30 млн, и 50 млн рублей, если объект не потребует больше никаких финансовых вложений. Они хотят покупать квартиры не только в хорошем техническом состоянии, но и с хорошим ремонтом.

В свой ремонт сейчас никто уже не хочет вкладываться, – подводит итог Анатолий Лебедев. – Поэтому они предпочитают либо новые дома, либо старые сразу после капитального ремонта, либо старые, но такие, где прежние собственники сделали за свой счет индивидуальный ремонт квартиры и, желательно, парадной. И если они при этом усиливали перекрытия, меняли балки, формировали бетонные конструкции, то желательно, чтобы это было сделано по проекту и сертифицированной организацией. Подтверждающие это документы крайне необходимы для хорошей оценки квартиры.

Неузаконенные дополнительные опции сейчас никого не интересуют».

Если требования «новой буржуазии» удовлетворяются, она готова платить. Например, за готовый двухуровневый пентхаус в центре города, если его площадь 200-300 кв.м, покупатели готовы заплатить от 50 до 80 млн рублей. «Раньше такие апартаменты могли стоить до 100 млн рублей и выше, но цены, в целом, снижаются», – подводит итог Анатолий Лебедев.

Мнение Елены Громовой (Knight Frank St Petersburg) полностью совпадает.

«В последние два-три года в большинстве запросов наших клиентов преобладают готовые квартиры с новым ремонтом. Очевидно, что заниматься созданием дизайн-проекта и отделкой квартиры клиенты хотят все меньше».

По мнению экспертов, основными «изюминками» любого объекта недвижимости в наше время стали отреставрированный красивый фасад, красивые чистые парадные с хорошим лифтом, желательно с консьержем или охранником. Также сейчас обязательно требуется парковочное место во дворе, и лучше, если оно закреплено за квартирой. Соответственно, цены на квартиры в таких домах в последние несколько лет растут быстрее, чем в тех, где парадные сохранили «советскую» стилистику, а парковочных мест во дворах не на всех не хватает.

«Сейчас уже не купить 180-200-метровую квартиру с ремонтом в элитном старом доме за 20–25 млн рублей или в элитном новом доме за 25-30 млн рублей (как до сих пор хотят покупатели). Цены будут начинаться в элитном старом доме от 30-35 млн рублей, а в новом элитном доме от 40-45 млн рублей без учета стоимости паркинга. Например, в новом элитном доме у Таврического сада квартира 180 кв.м с паркингом выставляется сейчас за 47 млн рублей, и продавцы не хотят снижать цену по объективным и субъективным причинам», – приводит пример Анатолий Лебедев.

Таким образом, ни мансарда, ни терраса, ни палисадник, ни камин не являются сейчас опциями, повышающими стоимость недвижимости, тем более если они незаконны. Наоборот, незаконность является дополнительным фактором для понижения стоимости.


Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости