Купить Снять
Избранное
Избранное:

Год стабильности: итоги и прогнозы рынка жилья

Год стабильности: итоги и прогнозы рынка жилья

2013-й год завершился, и эксперты подводят его итоги. Главным событием стала остановка вечной гонки цен: здесь наметился полный штиль. Подует ли в 2014 году ветер перемен? И как тренды минувшего года повлияют на будущее рынка?

 
Несмотря на несчастливое число, 2013-й год для рынка был очень спокойным: никакой спешки и суеты, цены стоят, ипотека растет, новые дома строятся. Больше всего повезло покупателям жилья: они могли выбирать сколь угодно тщательно и никуда не спешить. Скорее наоборот: к концу года ипотечные ставки пошли на снижение, и решать квартирный вопрос стало еще комфортнее. Продавцам повезло меньше, но те, кто хотел продать во что бы то ни стало, делали скидки – и получали желаемое. Спешить некуда и сейчас: большинство аналитиков сходятся во мнении, что затишье на рынке сохранится и в 2014 году. 

«Вторичка»: спрос падает, кредитование растет
Вторичный рынок в минувшем году немного уступил позиции первичному: сделок стало меньше, а часть покупателей ушла к застройщикам. Поэтому на вторичном рынке и случилась та самая стагнация, о которой теперь говорят эксперты. Но это вовсе не та стагнация, что была в 2009-м. Тогда за этим словом скрывалось падение рынка, сегодня – прекращение гонки и остановка роста цен. 
 
«В первом полугодии рынок был малоактивен, – говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Андрей Петров. – Это связано с различными причинами, от экономических (кризис на Кипре) до сезонных (майские праздники). Летом началась волна активизации покупателей, пик которой наступил в октябре, когда количество сделок выросло в 2,5 раза. Впрочем, по итогам ноября мы получили падение на 30%, однако число покупок все равно осталось более высоким, чем в начале года».
 
По сути, вторичный рынок в минувшем году «проснулся» лишь в октябре, когда аналитики уже начали прогнозировать снижение цен на фоне спада активности. Многие эксперты, однако, утверждают, что отказывались от приобретения недвижимости в 2013 году только инвесторы, а люди, нуждающиеся в жилье, покупали его, несмотря на растущие ипотечные ставки и слухи о девальвации рубля. Последнее и вовсе выступило фактором, ускорившим решение многих покупателей вложить свободные средства в жилье. А вот инвесторы, это правда, вкладывались лишь в «первичку», и то на начальной стадии строительства – риски того, что цены упадут настолько резко, что их расчет не оправдается, были минимальны. 
 
В пользу того, что число покупателей сократилось за счет инвесторов, говорит и объем выданной ипотеки: более 1,06 трлн рублей (683 тысячи кредитов) только за первые 10 месяцев, а это больше, чем за весь предыдущий год, который был рекордным. И это несмотря на рост ставок. В среднем ожидается, что итоговая цифра 2013 года на 15% обойдет результат 2012 года. 
 
Цены, как уже было упомянуто, почти не выросли: по данным, которые приводит Андрей Петров, рост цен на вторичном рынке в 2013 году составил всего 1%. Для сравнения – в 2012 году цены выросли на 8%. «На сегодняшний день стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет 97,1 тыс. рублей», – говорит эксперт.

Расцвет первичного рынка
На первичном рынке ни о каком застое не шло и речи. Активность на рынке отмечают буквально все, кто с ним связан. «По итогам 2013 года на рынке первичного жилья можно отметить активные продажи, – говорит директор департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Василий Погораздов. – В основном приобреталось жилье эконом- и комфорт-класса, реже бизнес-класса. Также можно отметить у застройщиков хорошую динамику вывода в строительство и продажи новых строящихся объектов в разных районах города. Большой объем продаж квартир осуществлялся с применением ипотечных средств банков и государственных городских программ: субсидии, сертификаты и т.п.». 
 
Об активности рынка говорит и объем строительства. «В настоящее время в Санкт-Петербурге, пригородах и в районах Ленобласти, прилегающих к городу (в которых могут жить люди, работающие в Петербурге) возводится порядка 7,5 млн кв.м жилья. При этом почти половина от этого объема уже продана, – говорит маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Попова. – Так, только за первые три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти было продано около 2,66 млн кв.м жилой недвижимости. Застройщики также не останавливаются на достигнутом, разрабатывают и открывают все новые проекты. В 2013 году выведено на рынок более 95 объектов жилого строительства, совсем новых проектов или новых очередей уже известных проектов».
 
С географической точки зрения как спрос, так и предложение уходят в пригороды и область: там, говорят эксперты, и места больше, и цены ниже. «На первичном рынке спрос все больше смещается в сторону ближайшей Ленобласти. Покупатели все еще ориентируются в первую очередь на цену, а в пригородах она на 15-30% ниже, чем в городе. За последние два года спрос на такие квартиры вырос почти на 20-25%», – говорит Андрей Петров. 
 
«Территориальная структура предложения на первичном рынке жилой недвижимости полностью зависит от потенциала земельного рынка. В обжитых спальных районах Петербурга пятен под застройку практически не осталось, – подтверждает Светлана Попова. – Вот и приходится девелоперам осваивать новые земли – заниматься редевелопментом, реновацией или проектами комплексного освоения территории на областных землях».
 
Резерв таких новых земель, по словам Светланы Поповой, достигает 12 тыс. га, причем 45% из них – 
промышленные предприятия, около 30% – территории военно-промышленного комплекса и около 25% – сельскохозяйственные земли. «Так как инженерно подготовленных участков застройщикам никто не предлагает, многие девелоперы сами готовят под застройку целые кварталы земли, предоставленные городом, областью или приобретенные на вторичном рынке, – говорит эксперт. – А более или менее доступная земля для таких кварталов пока на приграничных территориях – на окраине Красносельского района, в Кудрово, в Ново-Девяткино и Мурино, в районе Пулково, город-спутник Южный (4,5 млн кв.м жилья), “Триумф парк” (1 млн. кв.м), в Шушарах и Ленсоветовском, в Горелово».
 
Что касается цен на первичном рынке, то они немного приблизились к стоимости «вторичного метра». «На первичном рынке рост цен активнее, чем на вторичном, – говорит Андрей Петров. – С ноября 2012 года по ноябрь 2013-го средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла на 7,6%. Тем не менее это ниже прошлогодних показателей – 11,1%. На сегодняшний день средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке города составляет 91,3 тыс. рублей». Похожие цифры называет и Василий Погораздов: «Незначительное повышение цен на квартиры на первичном рынке было в диапазоне 5-10%, в зависимости от степени готовности дома». 

Прогнозы на 2014-й
Согласно прогнозам экспертов, в 2014 году нам не придется ждать серьезных изменений ни на первичном, ни на вторичном рынке. Сохранятся тенденции, сформировавшиеся в 2013 году: «первичка» будет оттягивать спрос у «вторички», а цены будут стоять или очень медленно расти, но вряд ли догонят инфляцию. 
 
Не будет активного роста цен и на первичном рынке: всему виной макроэкономическая ситуация и растущее число проектов комплексного освоения территории. «Каждый квартал в проекте КОТ – это от 1 млн кв.м жилья, которые необходимо реализовать в срок от 5 до 12 лет. Продавать такое количество жилья в одном и том же квартале – непросто, – объясняет Светлана Попова. – Ведь покупатели стараются приобретать жилье в уже готовых корпусах, а не в тех, которые только начинают строиться. Все это стимулирует застройщиков к щадящей и продуманной ценовой политике, что, несомненно, очень выгодно покупателям». 
 
С другой стороны, на застройщиков давит правительство города: «В 2014 году планируют обязать застройщиков строить детские сады и парковки, расходы на строительство которых по умолчанию лягут бременем на дольщиков и покупателей, что впоследствии скажется на удорожании квадратного метра, – 
говорит Василий Погораздов. – Спрогнозировать уровень увеличения цен на данный момент сложно. Дождемся изменений в строительных нормах и требованиях к застройщикам».
 
Также эксперты отмечают, что в 2014 году ожидается очередной всплеск предложения на первичном рынке: начнется строительство большого числа новых объектов, в них откроются продажи. Строящиеся объекты, согласно данным АН «Александр Недвижимость», сосредоточатся на окраинах города и ближайших пригородах – в Красносельском и Невском районах, у метро «Девяткино». 
 
Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь ожидаются дальнейшее снижение интереса покупателей к старым «панелькам», рост цен, не догоняющий инфляцию, и увеличивающаяся разница между ценой предложения и ценой продажи. Чтобы совершить сделку, продавцу придется делать скидку: наступила эра рынка покупателя. 

Елена Корсунская

 
Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» АН «Александр Недвижимость»:

Вторичный рынок в течение 2013 года показал себя достаточно спокойно, плавно и без особых всплесков цен: весь год цены, можно сказать, стояли. В основном спрос покупателей был, как обычно, на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Примерно в половине сделок при продаже квартиры или комнаты рассматривались встречные покупки в строящихся домах. 
 
Среди тенденций 2013 года можно назвать то, что основной покупатель, как и в 2012 году, ипотечник. Много было и получателей субсидий. На самом деле это замечательно: люди могут хоть как-то решить свои жилищные, достаточно сложные, проблемы. И лишь маленький процент покупателей сегодня с прямыми деньгами.
 
Думаю, что прогнозы на 2014 год не особо будут отличаться от реальности 2013 года. Правда, есть один момент, который может увеличить в предложениях продаж количество квартир с большим метражом. Это ввод нового режима оплаты электричества. Рост стоимости жилья если и будет, то совсем небольшой. А вот доля квартир, купленных с привлечением ипотеки, думаю, будет гораздо больше. 

Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН:

С ростом спроса на рынке жилья увеличилось и количество ипотечных сделок. В целом, в будущем году нет никаких предпосылок ни для резкого роста, ни для падения рынка. Впрочем, можно ожидать, что количество сделок может уменьшиться, о чем косвенно свидетельствуют низкие продажи у автодилеров.
 
Что касается первичного рынка, здесь ситуация более позитивная. Пока все говорит о дальнейшем росте этого сегмента, в частности, это касается жилья в ближайшей Ленобласти. Этот регион растет более быстрыми темпами, чем Петербург. Тем не менее и там, и здесь нас ожидают рекордные объемы ввода по итогам 2013 года.
 
Олимпиада в Сочи не повлияет на рынок недвижимости Петербурга: она уже оказала своеобразное влияние на него. В 2013 году традиционный пул инвесторов жилья пополнился жителями Краснодарского края. Такие покупатели вкладывают деньги в новостройки, в частности, на пригородных территориях.


Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:

В настоящее время сложилась довольно благоприятная ситуация на рынке жилой недвижимости, когда цены растут темпами, сопоставимыми с инфляцией. Такое развитие рынка позволяет спокойно и обдуманно планировать улучшение жилищных условий. Кроме того, ценовая стабильность способствует и устойчивости застройщиков. А устойчивые и крепко стоящие на ногах застройщики – это залог своевременной сдачи домов в эксплуатацию.
 
По нашим оценкам, рост цен на квартиры в строящихся домах на первичном рынке жилья составит 9-11% по итогам 2013 года. Стоит отметить, что основной ценовой рост обеспечили пригородные территории, а также областные. Практически не выросли цены в спальных районах, удаленных от станций метро. 
 
При условии сохранения макроэкономической стабильности вполне вероятно сохранение темпов роста цен на уровне инфляции. 
 
Доля квартир, купленных с привлечением ипотеки, растет год от года. По некоторым проектам она достигает 70% и даже 90%. Но в целом по рынку этот показатель зафиксирован на уровне 40%. 

 



 


Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости