Купить Снять
Избранное
Избранное:

Валютный курс и другие драйверы рынка

Валютный курс  и другие драйверы рынка

Конец 2013 и начало 2014 года на рынке недвижимости были отмечены ростом активности покупателей, повышением количества сделок и, соответственно, цен на большинство типов объектов. Впрочем, по мнению экспертов Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и ЛО, падение рубля, произошедшее с ноября по февраль, является далеко не самой главной причиной ажиотажного спроса на жилье

 
 Брифинг на животрепещущую тему «Валюта растет – рынок недвижимости страдает или выигрывает?» прошел в рамках Дня риэлтора 14 февраля 2014 года. 

Хроники падения
В ноябре-декабре 2013 года рубль серьезно просел по отношению к доллару и евро, иногда приближаясь к минимумам, отмеченным в кризисные 2008 и 2009 годы. Напомним, в октябре 2013 курс незначительно колебался вокруг уровня 32 рубля за доллар, но в ноябре дошел до 33,19, в декабре откатившись к 32,63. В январе с первого же рабочего дня рубль вновь начал падение, подешевев к концу месяца до уровня 35,24 рубля за доллар.
 
По отношению к евро рубль в октябре 2013 года сохранял курс 43,6-43,8, в ноябре снизился до 44,99 и примерно на этом же уровне продержался весь декабрь, ненадолго провалившись 19 декабря до 45,37 рубля за евро.
 
В феврале 2014 года евро впервые в истории превысил психологически значимый уровень 49 рублей, доллар же приблизился к 36 рублям, чего не отмечалось с марта 2009 года (когда он дорожал до уровня 36,73 рубля за доллар). 
 
Официальный курс евро, установленный Центробанком на день сдачи номера, 27 февраля, составил 49,1823 рубля, а курс доллара достиг 35,7872 рубля. Таким образом, рубль с начала года ослабел к бивалютной корзине на 8,1%, к доллару – на 8,5%, к евро – на 7,8%. 
 
Если перенести эти показатели на стоимость жилья, то получится, что в период с ноября по февраль цены на некоторые типы недвижимость в рублевом исчислении выросли, хотя в иностранной валюте, напротив, снизились приблизительно на 3%. 
 
Все это время, отмечают петербургские риэлторы, сохранялась «обстановка усредненности», то есть валютная нестабильность влияла на цены и делала их «промежуточными». 
 
Как учит российский опыт, изменение курса валют может заметно менять ситуацию на рынке недвижимости. Например, представители АРСП отмечают, что январь в 2014 году, вопреки традициям, был очень активным. 

Лидеры спроса 
Говоря о жилье массового сегмента (комфорт- и эконом-классы), генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов сообщил: «В первую очередь востребовано было строящееся жилье – во многих девелоперских компаниях отмечали ажиотаж и рост продаж. Но и на вторичном рынке в январе-феврале спрос был гораздо выше, чем в эти же месяцы в 2013 и даже 2012 году. Скорее он был на уровне 2011 года, когда вторичный рынок выходил из кризиса». 
 
Подводя итоги 2013 года, эксперт добавил еще несколько оценок. Основную массу продаж на вторичном рынке составила «новая вторичка» – недавно построенные объекты, которые уже вышли на вторичный рынок. В этом сегменте был отмечен и наибольший для всего рынка недвижимости рост цен.
 
Более всего выросли в цене два типа объектов: однокомнатные квартиры (подорожали на 8-10%) и комнаты, стоящие в среднем 1,4-1,5 млн 
рублей (они подорожали на 100-200 тыс. рублей, то есть на 7-15%). В январе-феврале, по данным АН «Петербургская Недвижимость», 30% сделок на территории города было совершено с однокомнатными квартирами, расположенными в домах, сданных 5-7 лет назад. На них же в первую очередь росли и цены – сейчас они уже варьируются на уровне от 105 до 130-135 тыс. рублей за кв.м. Также повышенным спросом пользуются студии: по абсолютной цене (то есть не за 1 кв.м, а за весь объект) они уж давно опережают однокомнатные квартиры, расположенные в панельных домах 70-х, а особенно 60-х годов постройки. Например, студии в хорошем состоянии («то есть более-менее отремонтированные», уточнил Сергей Дроздов) у метро «Звездная» доходят по цене до 3,5 млн рублей, в то время как однокомнатные квартиры в расположенных там же старых пятиэтажках стоят от 3 до 3,2 млн 
рублей. «Эта тенденция усиливается, и в 2014 году разрыв в ценах между старыми “однушками” и новыми студиями будет увеличиваться», – констатировал г-н Дроздов. 
 
Если взять среднюю цену январских сделок, то по сравнению с декабрьской она выросла и составила 92,6 тыс. рублей против 91,9 тыс. рублей за кв.м. Рекордсменами по ценам в январе стали однокомнатная квартира общей площадью 42 кв.м в кирпично-монолитном доме в Калининском районе (4,5 млн 
рублей), а также «однушка» метражом 34 кв.м в таком же доме в Красносельском районе (3,88 млн рублей). Кроме того, популярны были однокомнатные квартиры в объектах «новой вторички» Московского района: одна из них общей площадью 40 кв.м была продана за 4,35 млн рублей. Для сравнения, двухкомнатные квартиры в домах 504-й серии во Фрунзенском районе оценивались в среднем в 4,2 млн рублей. 
 
Сергей Дроздов уверен в том, что вторичное жилье в обжитых районах города – это лучший объект для инвестиций. «Если купить однокомнатную квартиру или студию по цене порядка 3,5 млн рублей, то ее можно без проблем сдавать и получать доход в размере 30 тыс. рублей, если она расположена в хорошем районе (Московский, Выборгский, Приморский). В нашем агентстве заявок на аренду таких квартир больше, чем предложений, – сообщил эксперт. – Да, предложений много – старых, давно сдающихся, с неадекватной мебелью, которые и за 20 тысяч сдать сложно. Но те, кто хочет снять качественное жилье, готовы уже платить другие деньги. Кроме того, однокомнатная квартира – тот товар, который при любом изменении рынка без проблем можно продать в течение 1-2 месяцев».
 
Эксперты АРСП прогнозируют, что в 2014 году рост цен в сегменте «новой вторички» может составить 8-10%, тогда как другие сегменты жилья на вторичном рынке вряд ли существенно прибавят в цене. 
 
Элита стоит особняком
По оценке председателя комитета АРСП по работе с застройщиками, генерального директора агентства Home Estate Игоря Горского, за 2013 год в центральных районах Петербурга было введено около 270 тыс. кв.м элитной недвижимости, и из них 233 тыс. кв.м было выставлено на продажу. Продаваемые площади располагались в 33 жилых комплексах (27 – в абсолютно новых и 6 – в очередях уже существующих проектов). Таким образом, отметил эксперт, по сравнению с 2012 годом количество продаваемых объектов элит-класса выросло на 38%, что свидетельствует о востребованности элитного сегмента.
 
«Как показывает опыт, рынок элиты достаточно вяло реагирует на колебания курсов основных резервных валют как при их росте, так и при снижении, – отметил г-н Горский, – поскольку для него всегда была характерна очень высокая норма прибыли при более низких темпах продаж. Цены продаж не меняются сразу же вслед за колебаниями курса доллара на 50 копеек». 
 
В этом смысле рынок жилья эконом-класса настроен тоньше – там цены действительно могут меняться каждую неделю, но, по мнению Игоря Горского, это происходит не только из-за роста курса доллара, но и просто благодаря росту готовности объектов.

Сервис важнее валютного курса 
И все же в ходе обсуждения эксперты рынка пришли к выводу о том, что нестабильность на валютном рынке не была главной причиной роста спроса на недвижимость с сопутствующим ростом цен на нее. 
 
«На мой взгляд, рост курсов валют лишь подстегнул спрос: опасаясь, что может что-то измениться, люди стали покупать больше. А последние акции по отзыву лицензий у банков вызвали рост опасений за вклады, – предположил Игорь Горский. – Но курс стал всего лишь эмоциональным фоном для данного всплеска – в общем объеме причин его вес процентов 15, не больше. Конечно, ситуацию на валютном рынке игнорировать нельзя, но, на наш взгляд, не она является драйвером того, что происходит. Например, в декабре еще не было такого роста курса доллара и евро, но мы уже видели необычайный всплеск и ажиотаж. А благодаря росту курса он просто продолжился в январе, хотя обычно в этом месяце бывает провал». 
 
С такой оценкой согласилась и начальник отдела ипотечного кредитования банка ВТБ24 Елена Торопова. Она отметила, что рост спроса на жилье начался еще в октябре, то есть при стабильных курсах резервных валют, и был связан прежде всего с выведением на рынок большого количества промо-программ от банков и девелоперов. 
 
«Мы тоже отмечаем это и видим здесь не только ажиотажный спрос, но и результат того, что риэлторы и банкиры научились взаимодействовать более эффективно, – добавил президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, генеральный директор АН «Дарко» Юрий Загоровский. – Еще пару лет назад банки долго думали, прежде чем решали одобрить кредит, и только потом заемщик поручал риэлтору найти вариант, и, пока его искали, срок, на который открывался кредит, мог уже закончиться. А теперь фактор лучшего взаимодействия банков, заемщиков и риэлторов привел к активизации продаж».
 
«Редкий клиент приходит к нам самостоятельно, а чаще с риэлтором», – согласилась Елена Торопова. По данным ВТБ24, если год назад средняя сумма выдаваемого в ипотечного кредита составляла, в среднем, 1,5-1,7 млн рублей, то теперь она приближается к 2 млн. При этом среди заемщиков преобладают покупатели строящегося жилья (просто потому, что такая покупка обходится дешевле). 
 
Однако это невыгодно самим застройщикам. Так, Игорь Горский счел нужным добавить, что в 2013 году на рынке продаж строящегося жилья четко наметилась новая тенденция – 
продажа не на стадии котлована. «Западные компании, имея доступ к более дешевым кредитам, и крупные петербургские застройщики все чаще открывают продажи после третьего этажа, когда объект уже начинает формироваться». Разумеется, такие объекты стоят дороже. 
 
Если говорить об ипотеке на вторичном рынке, то, по оценке Сергея Дроздова, в январе в «Петербургской Недвижимости» примерно половина сделок прошла с использованием ипотечных кредитов (в целом в 2013 году эта доля была меньше). Средняя сумма кредита у клиентов агентства стремится к 2 млн рублей, и особенно заметным этот рост стал с лета. Доля ипотечных сделок на первичном рынке, по данным эксперта, еще выше – порядка 60%. 

Прогноз-2014
По прогнозу Игоря Горского, кардинальных изменений на рынке в 2014 году ожидать не стоит. «Если дальше не будет активно лихорадить банковскую сферу, то баланс спроса и предложения стабилизируется в марте-апреле», – уверен он. 
 
Впрочем, ценовой рост, прогнозируемый экспертом, все же достаточно высок: 10-20% на объекты эконом- и комфорт-класса и 5-10% на элитное жилье. Однако роста цен больше, чем на 30%, он не ждет ни при каких обстоятельствах, так как на рынке просто-напросто нет соответствующего количества платежеспособных клиентов.
 
«Цены сейчас достаточно высокие, маржинальность у компаний очень хорошая, с пятнами под застройку стало гораздо легче, то есть увеличится выход новых проектов, и среди них много КОТов, а там цены сильно не поднимешь из-за объема предложения. Да и самим застройщикам не нужен всплеск цены, потому что за ним всегда следует стагнация. Плавное увеличение цены более желательно для инвесторов», – резюмировал Игорь Горский. 


Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости