Купить Снять
Избранное
Избранное:

Элита тянется к воде

Элита тянется к воде

Перспективные для элитного строительства зоны объединяет наличие береговой линии


Компания Colliers International в ходе круглого стола подвела итоги I квартала 2014 года на рынке жилья элит- и бизнес-класса и представила карту, которая характеризует потенциал центральных зон Петербурга для девелопмента жилья высокого класса, и карту динамики продаж.

Квартал в цифрах
В ситуации нестабильности люди предпочитают вкладывать в жилье. «Деньги под подушкой, в депозитах, акциях – зачастую более рискованная альтернатива», – отмечает генеральный директор Colliers International Андрей Косарев. Впрочем, эта тенденция более заметна 
в эконом-сегменте, комфорт-классе и бизнес-классе. Покупатели элитного жилья имеют гораздо больший спектр альтернатив для инвестирования. 

Согласно данным Colliers International, по итогам I квартала объем квартир в предложении на рынке элитного жилья составил  190 тыс. кв.м. Это очень серьезный прирост – на 20% относительно конца прошлого года, отмечают специалисты. Также поставлен рекорд по общему объему рынка первичной элитной недвижимости (включая уже проданные метры) – 460 тыс. кв.м. 25 проектов находятся в продаже, 1600 квартир – в стадии реализации. Средняя цена элитной квартиры остановилась на уровне 230 тыс. за кв.м для премиум-сегмента и 360 тыс. рублей для сегмента «делюкс». 

Гендиректор Colliers International отмечает тенденцию выхода все новых проектов апартаментов. По его наблюдениям, Москва через это уже прошла, там в дорогом сегменте доля предложения в апартаментах зачастую превышает 50%.

Распределение долей рынка между девелоперами заметно изменилось. Доля «Возрождения Санкт-Петербурга» составляет 17%. Также 17% у компании «ЮИТ Санкт-Петербург», которая раньше работала в сегментах «комфорт» и «бизнес», а сейчас реализует еще и элитный проект на Смольном проспекте. Лидирует на данный момент «Еврострой» (22%) благодаря проекту на Крестовском острове. Доля «Леонтьевского Мыса» составила 12%. Таким образом, четыре компании регулируют ровно две трети объема предложения на рынке.

В элитном сегменте прирост спроса в минувшем квартале оказался не таким большим, как в массовом. Продано 157 квартир, что всего лишь на две больше, чем в IV квартале прошлого года, при этом общая площадь проданного жилья сократилась с 20 до 18 тыс. кв.м, то есть уменьшилась средняя площадь квартиры. По словам экспертов, это характерно для нестабильного рынка. «Люди идут покупать не самые премиальные квартиры за 100 млн рублей, а с минимальным бюджетом, пусть без вида, однокомнатную, но с потенциалом потом заработать на росте стоимости этой квартиры», – считает Андрей Косарев. 

В 2013 году объем продаж в элитном сегменте составил примерно 17 млрд рублей, это достаточно высокий показатель. Итог I квартала этого года – около 4 млрд, что меньше, чем в среднем за квартал в прошлом году. «При этом мы уверены, что, в отличие от масс-маркета, в элитном жилье спрос будет сохраняться. В эконом-сегменте он может истощиться очень быстро: люди взяли то, что у них было на депозитах, ипотечные кредиты, и во II квартале такого бума просто не может быть», – утверждает Андрей Косарев. 

По мнению аналитиков, в настоящее время происходит и будет продолжаться в течение ближайших одного-двух кварталов «вымывание» с рынка квартир с минимальной площадью и стоимостью покупки, на которых сконцентрирован инвестиционный спрос. Ожидается, что в этом году будет продано примерно столько же элитного жилья, сколько в прошлом, – до 70 тыс. кв.м. 

Говоря о ценах, Андрей Косарев сообщил: «Мы предполагаем, что рост составит 8%, более консервативно – 6%, более оптимистично – порядка 10% за весь год». При этом эксперт отмечает, что такие проценты не означают повышения цены отдельно взятой квартиры. 

Эхо политики
События I квартала – колебания на валютном рынке, – по мнению президента ЗАО «БФА» Евгения Лотвинова, были давно ожидаемы, естественны, и в перспективе это возымеет положительный эффект. «Это приведет к тому, что мощность России будет расти во всех сферах, начиная с продажи салфеток и заканчивая высокотехнологичным производством. Муравейник расшевелили, и сонное царство начинает двигаться», – утверждает г-н Лотвинов.

Согласно наблюдениям генерального директора компании «Леонтьевский Мыс» Игоря Онокова, на сегодняшний момент строительные проекты заметно расслоились по стадиям готовности. Проекты, находящиеся в начальной фазе, имеют больше шансов на проблемы в будущем. «Поэтому мы приняли решение очень мощно сконцентрировать средства и усилия и завершить строительство и сдать дом в этом году – исходя из логики событий, которые происходят в стране. Нам это обошлось дороже, но это выгодно на сегодняшний момент», – уверен Игорь Оноков.

Несмотря на политический конфликт, который до сих пор разворачивается между Россией и Украиной, гендиректор «Леонтьевского Мыса» считает, что западные компании (не только в сфере недвижимости) отношения к России не поменяли. На фоне роста неопределенности «включилось больше аналитики», но «разговоров в отрицательном ключе», на взгляд Игоря Онокова, как человека, который непосредственно работает с зарубежными компаниями, нет. 

«Потенциал Петербурга огромный, – утверждает генеральный менеджер SATO Rus Стаффан Таст. – 
В этом городе строится больше квартир, чем во всех скандинавских странах, где живут 25 млн человек. От тех проектов, в которые мы вошли, мы не отказались, а те, которые были под вопросом, отложили, но паники нет. И мы продолжаем смотреть другие интересные проекты. При этом нельзя отрицать, что инвестиционный климат стал сложнее. Найти сейчас новых инвесторов на совсем новые проекты очень сложно».

Банки в игре
О ситуации в банковской сфере рассказал Евгений Лотвинов. По его оценке, ипотечное кредитование более выгодно для банков по сравнению с потребительским. Ставки  по потребительским кредитам огромные, но процент невозврата – 50% против 1% в ипотеке. При этом по объему ипотеки Россия отстает от других стран. «Рынку есть куда расти. В западных странах считают странным, когда недвижимость покупается не на заемные деньги. Они смотрят на вас, как на ненормального и десять раз переспрашивают, уверены ли вы, что хотите заплатить наличными», – рассказывает г-н Лотвинов.

Повышение ипотечной ставки, по словам эксперта, возможно только как плата за риск, но сейчас этого не предвидится. А снижение ставок возможно, «если вдруг правительство прикажет Сбербанку их снизить». Тогда остальные банки тоже должны будут это учитывать. 

В кредитных портфелях банков, работающих в Северо-Западном регионе, феноменально большую долю составляют кредиты девелоперам и строителям, отмечает Евгений Лотвинов. «Инвестиции со стороны банков в девелопмент будут продолжаться и расти, с моей точки зрения. Существует несколько девелоперских компаний Петербурга, за которыми банки просто “носятся”», – говорит эксперт. 

Однако, по словам Игоря Онокова, нынешние ставки кредитования мешают развиваться промышленности: «Если завод строится 3-4 года, то он становится чуть ли не в два раза дороже, чем если построить его в другой стране. Для того чтобы начать индустриализацию в России, ставки должны быть понижены». 

Потенциал центральных зон 
На круглом столе специалисты Colliers International представили две аналитические карты, которые отражают ситуацию на рынке недвижимости. Первая из них называется «Потенциал центральных зон Петербурга для девелопмента жилья высокого класса». По мнению компании, она сможет стать инструментом не только для покупателей, но и для профессиональных участников рынка. На карте изображены наиболее значимые существующие и строящиеся жилые проекты и проекты апартаментов, а также планируемые под редевелопмент территории. 

По данным экспертов, зоны с самым низким потенциалом –  «Крестовский остров» и «Петроградская набережная». В обоих случаях причиной является отсутствие земельных участков под застройку. В зоне «Крестовский остров» это также связано с тем, что потенциал будущего девелопмента исчерпан, территория уже перенасыщена реализованными и планируемыми проектами. 

Невысокий потенциал зон «Центр-1» и «Приморский парк Победы» связан с ограничением жилого строительства, а зоны «Запад Васильевского острова» – с отсутствием земельных участков и подходящей для жилья окружающей застройки. Чуть больше потенциал развития у зон «Спортивная», «Выборгская набережная», «Площадь Ленина». «Выборгская набережная» и «Площадь Ленина» конкурентоспособны благодаря наличию береговой линии и большому количеству доступных участков. «Спортивная» актуальна благодаря близости к метро и сложившейся исторической застройке. 

В зоне «Центр-2» уже существует несколько крупных территорий под редевелопмент, что, по мнению Colliers International, говорит о ее высоком потенциале. Зона «Стрелка Васильевского острова» живописна и востребована благодаря ширине Невы, береговой линии, близости к центру и, безусловно, историческому и архитектурному наследию Васильевского острова. «Коломна», несмотря на близость к центру и не менее достойную архитектурную и историческую составляющую, по мнению специалистов компании, вряд ли будет активно развиваться в ближайшие 5 лет из-за переизбытка ветхой застройки и отдельных депрессивных зон. 

«Московский» – очень перспективная зона, которая вскоре, возможно, трансформируется из территории комфорт-класса в территорию бизнес-класса. А зона «Фрунзенская» отличается хорошей транспортной доступностью, близостью к метро, однородной застройкой. Большая территория под редевелопмент имеется вокруг Варшавского вокзала. Инвестиционный потенциал этой зоны подкрепляется видами на перспективу Московского проспекта, Обводного канала. 

Также Colliers International высоко оценивает потенциал зоны «Охта», которая перспективна благодаря формирующемуся новому архитектурному окружению, большому количеству участков на береговой линии, близости к центру, зеленым зонам и развитой транспортной инфраструктуре. 

Самые яркие зоны, обладающие наибольшим потенциалом для развития, – «Песочная набережная», «Петровский остров», «Приморский», «Морской фасад» и «Центр Васильевского острова». Все они имеют береговую линию. «Центр Васильевского острова» привлекателен благодаря большому количеству проектов бизнес-класса – это прекрасная альтернатива для тех, кто пока не готов покупать недвижимость в классе «элит», но уже хочет жить ближе к центру. «Морской фасад» интересен с точки зрения однородности застройки и эксклюзивных видовых характеристик. Зона «Приморский» перспективна благодаря своему имиджу экологически чистого района, однородной застройке, а также транспортной доступности популярных загородных мест отдыха. На «Петровском острове» около 130 га земли предназначено под редевелопмент. По предварительным оценкам компании Colliers International, там может быть построено порядка 1,5 млн кв.м. 

Места силы: где растет спрос?
Вторая карта, которую представили аналитики компании Colliers International, называется «Динамика продаж в центральных зонах Санкт-Петербурга». Согласно схеме,  бизнес-класс в I квартале 2014 года, в отличие от не очень активного по спросу и темпам продаж элитного сегмента, показал феноменальную активность с увеличением объема сделок в некоторых объектах до 35%. По мнению экспертов, это обусловлено тем, что строящаяся недвижимость остается единственным понятным инструментом для сохранения инвестиций. При этом на сегодняшнем рынке аналитики могут гарантировать от 20% до 50% роста цены к моменту готовности дома в зависимости от класса объекта и репутации девелопера. 

В зонах «Московский», «Центр Васильевского острова», «Морской фасад» темпы продаж увеличиваются по прагматическим причинам, считают в Colliers International. Эстетические составляющие повлияли на рост продаж в зонах «Приморский» и «Охта». В исторических частях центрального Петербурга рост спроса оказался намного меньше. По мнению экспертов, это знак того, что разрозненное окружение больше не компенсируется престижной локацией, как это было в предыдущие годы. Так, в зоне «Центр-1» рост составляет не больше 5%, в то же время в «Центре-2» – 25-30%. Покупательская активность наблюдается преимущественно в проектах квартальной застройки и отражает симпатию потребителя к однородной архитектуре. В целом, наиболее динамично продажи  жилья высоких ценовых категорий в I квартале совершались в таких зонах, как «Охта», новая часть «Центра-2» и «Московский». На фоне того, что граница между бизнес-классом и нижним сегментом элиты постепенно все более размывается, Colliers International констатирует смещение спроса в пользу объектов бизнес-класса.

Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости