Купить Снять
Избранное
Избранное:

Бизнес-класс наступает

Бизнес-класс наступает

Рынок недвижимости бизнес-класса продолжает пополняться новыми проектами


Рынок жилья бизнес-класса в Петербурге является относительно молодым. Но, несмотря на то, что многие проекты в этом сегменте появились в последние пять лет, все они были востребованы рынком.

Отличия в классе
Основными критериями для определения принадлежности жилья к бизнес-классу, по словам экспертов рынка, являются местоположение (окружение и уровень инфраструктуры района), уровень безопасности и инженерного обеспечения (центральная система управления зданием, охранная система, скоростные лифты, централизованная приточно-вытяжная вентиляция, энергосберегающие стеклопакеты и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3 метров), уровень отделки мест общего пользования, огороженная охраняемая территория, наличие подземного паркинга.

По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», на сегодняшний день, исходя из требований Единой классификации жилых новостроек, далеко не все объекты, которые застройщики определяют как бизнес-класс, объективно могут быть отнесены к данной категории. Тем не менее, на рынке появляются интересные, востребованные предложения, соответствующие ожиданиям потребителей.

К дополняющим характеристикам, которые определяют сегмент бизнес-класса, относится метраж квартиры. Он, как правило, больше, чем в эконом- и комфорт-классе. «Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 55 кв.м, двухкомнатной – 81 кв.м, трехкомнатной – 117 кв.м, многокомнатной – 190 кв.м», – говорит Дмитрий Кузнецов, директор департамента продаж и приобретений East Real.

Что касается отличий от элитного жилья, то объекты бизнес-класса могут быть многоподъездными и многоквартирными домами, в то время как «элитка» – это малоквартирные объекты, отличающиеся уникальной архитектурой зданий и планировкой отдельных квартир. «Часто эта уникальность достигается привлечением знаменитых архитекторов и дизайнеров, – отмечает Дмитрий Кузнецов. – Бизнес-класс предполагает высокие требования к комфорту, инфраструктуре и обслуживанию, но не настаивает на уникальности проекта».

Предложение наступает
По данным АН «Итака», в 2014 году в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию порядка 20 объектов недвижимости бизнес-класса. При этом девелоперами в этом сегменте с начала года было анонсировано еще 10 новых жилых проектов со сроком реализации в ближайшие 3-4 года.

Что касается общего предложения по сегменту, то, по словам Юлии Нигуль, руководителя отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас в обжитых районах в продаже находятся квартиры в более чем 60 проектах, считая очереди.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», замечает, что в прошлом году на рынке обозначилась тенденция к укрупнению объектов бизнес-класса, и произошло четкое разделение проектов на крупные и небольшие. Подтверждает это наблюдение Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»: «В середине прошлого года в центральных районах Петербурга произошла серьезная реструктуризация предложения: в продажу поступило сразу несколько крупных объектов бизнес-класса. Если в I квартале 2013 года объекты этого сегмента составляли 26% от объема предложения в центре, то в аналогичный период текущего года – 38%».

Стоит отметить также, что сегодня рынок жилья бизнес-класса активно расширяет свою географию. Объекты выходят за традиционные для этого сегмента локации: исторический центр, Васильевский остров, Крестовский остров, Петроградская сторона. Сегодня многие проекты реализуются в Приморском, Выборгском, Красногвардейском, Московском районах. При этом, по словам Яны Долотовой, директора направления «Новое строительство» АН «Итака», Московский район лидирует среди остальных районов города по строящимся квадратным метрам жилья бизнес-класса – 194 683 кв.м. Петроградский район также активно застраивается новыми жилыми объектами этого сегмента, площадь застройки на сегодняшний день составляет 126 087 кв.м.

Откуда берутся цены?
По данным аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», в конце 2013 года средняя цена квадратного метра в проектах бизнес-класса составляла примерно 140 тыс. рублей. «Рост цен в годовом выражении составил 7-8%, – отмечает Петр Буслов. – С начала 2014 года рост цен в сегменте “бизнес” составил 3-5%. В частности, за I квартал 2014 в жилом комплексе “Панорама 360” в Адмиралтейском районе цены выросли на 4%».

Несколько иные данные приводит Яна Долотова: «В I квартале средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса составила 123 144 рубля, показав рост на 5,7% по сравнению с IV кварталом 2013 года».

В первую очередь цену на жилье бизнес-класса определяют следующие факторы: местоположение объекта, рациональность планировок, достойная репутация застройщика, безопасность жилого объекта, наличие паркинга и внутренней инфраструктуры объекта. Как правило, по словам Дениса Бабакова, нижние этажи жилых комплексов отдаются под коммерческое использование. «Практика показывает, что к моменту первых новоселий в доме появляется все необходимое – фитнес, аптека, детский центр, супермаркет. Впрочем, к услугам покупателей жилья бизнес-класса в центре – богатая социальная инфраструктура, уже сложившаяся в центральных районах города», – отмечает специалист.

Экономика движет спросом
Большинство экспертов отмечают, что спрос в сегменте жилья бизнес-класса сегодня достаточно активен. В среднем в строящемся жилом доме такого класса продается по 3-4 квартиры в месяц, а сейчас эти показатели значительно выше.

По данным аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», спрос в данном сегменте с начала года вырос на 25-30%. Такой подъем во многом связан с падением курса рубля и угрозой экономического кризиса и, как следствие, с общим оживлением спроса во всех сегментах жилой недвижимости, которое наблюдалось с начала года. «Положительная динамика обусловлена активным инвестированием покупателями денежных средств в недвижимое имущество вследствие нестабильной экономической и политической ситуации в нашей стране, вызванной колебаниями на валютных рынках и событиями на Украине», – подтверждает Яна Долотова.

С другой стороны, рост спроса связан с появлением на рынке новых интересных объектов, которые дают возможность жить в центре по вполне доступной цене. Например, стоимость «квадрата» в жилом комплексе «Европа Сити» начинается от 115 тыс. рублей. Денис Бабаков отмечает, что спрос на объекты бизнес-класса в I квартале 2014 года составил 45% от общего объема спроса, тогда как в аналогичный период 2013 он колебался в районе 28%.

Кроме того, ряд экспертов связывают изменение спроса с активным ростом продаж апартаментов, как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях. «Как правило, апарт-отели располагаются в интересных локациях и имеют более низкий уровень цен, чем аналогичные по сегменту жилые комплексы», – отмечает Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate.

Портрет покупателя
По наблюдениям экспертов, основную долю покупателей недвижимости бизнес-класса составляют мужчины в возрасте от 35 до 45 лет – руководители высшего звена и собственники бизнеса, топ-менеджеры, семейные люди с доходом выше среднего. По данным АН «Итака», в I квартале 2014 года 87% покупателей жилой недвижимости бизнес-класса приобретали жилье для собственного проживания, 13% – для дальнейшего инвестирования.

При этом большинство квартир в данном сегменте покупают петербуржцы. По данным Дмитрия Кузнецова, доля петербуржцев в спросе – порядка 80%, в то время как региональный спрос составляет около 20%. «В большинстве случаев люди из регионов покупают жилье для проживания либо своих детей, которые приезжают учиться в Санкт-Петербург, либо своих семей», – отмечает эксперт. Яна Долотова добавляет, что большинство региональных покупателей жилья бизнес-класса – это жители городов Сибири: Сургута, Норильска и Ханты-Мансийска.

Что касается наиболее востребованных типов квартир, то большинство покупателей жилья класса «бизнес» предпочитают двух- и трехкомнатные квартиры. «При этом средний метраж приобретаемых квартир в последнее время снижается, – замечает Яна Долотова. – На смену большим площадям приходят квартиры с функциональными планировками. Так, на сегодняшний день средняя площадь наиболее востребованных среди покупателей двухкомнатных квартир составляет 75 кв.м, трехкомнатных квартир – 90 кв.м».

Сегодняшний покупатель жилья бизнес-класса мыслит все более рационально: он четко формулирует свои требования к жилью и знает, за что платит. «На первое место выходит комфорт проживания, а это значит, что помимо удобной планировки, месторасположения и хорошей транспортной доступности для покупателя большое значение имеют архитектурный проект, качество строительства и эффективные инженерные решения, благоустроенная придомовая территория и дизайн общественных зон», – говорит Петр Буслов.

С ним согласна Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»: «Классический покупатель жилья бизнес-класса нацелен не столько на решение своего жилищного вопроса – эта задача выполнена, – сколько на качественное улучшение жизни. Именно этим определяются его требования к будущему жилью – оно должно обеспечивать принципиально иной уровень комфорта. В этом плане проекты формата “альтернатива городу” выгодно отличаются от крупных квартир в новостройках: двухуровневые объекты, панорамное остекление, террасы в каждом лоте, низкая плотность застройки, два парковочных места на каждый лот, большая общественная территория и т.д.».




Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

В сегменте жилья бизнес-класса сформировалось несколько основных тенденций. Первая – стремительное устаревание проектов, представленных в предложении с 2007-2008 года. Выход на рынок новых объектов бизнес-класса обычно ожидаем потенциальными покупателями, поскольку многие хотят приобрести квартиру в конкретном проекте в определенной локации от определенного застройщика. А вот объекты 2007-2008 года на этом фоне уже не так интересны покупателям – ушли вперед технологии, изменилась мода, квартирография и т.д. Зачастую такие объекты плавно переходят по своему ценовому диапазону в комфорт-класс.

Вторая тенденция – появление проектов бизнес-класса в зонах, где сформировался отложенный за многие годы спрос. Новые комплексы в таких локациях – часто объекты редевелопмента на месте промпредприятий, занимающих наиболее удачные места на набережных и в других престижных локациях, – будут иметь успех у покупателей. При условии, конечно, грамотной концепции и предложения, интересного покупателю с точки зрения квартирографии, цены и других качеств.

Третья тенденция – рост в объеме предложения доли крупных объектов, включающих большое число квартир.

 

Полина Яковлева, директор департамента новостроек
NAI Becar:

Предложение объектов бизнес-класса в Санкт-Петербурге крайне ограничено, поскольку категория клиентов, предпочитающих жилье среднего качества, достаточно мала. Чаще люди либо выбирают дешевые объекты эконом- и комфорт-класса, либо уже вкладываются в покупку элитных объектов. В основном, пользуются спросом объекты, расположенные в Петроградском районе и на Васильевском острове, поскольку данные районы приближены к центру города. Из сегодняшнего предложения я бы выделила ЖК The Residence, «Чапаева, 16», а также «Платинум».

Стоит отметить, что стабильным спросом пользуются качественные проекты, застройщики которых не просто завысили класс своих объектов, а приложили максимум усилий для создания востребованного продукта. Это касается и архитектурных, и планировочных решений, и оснащения объекта необходимой инфраструктурой, и хорошей локации.
 



Рубрика:

Жилая недвижимость

11.07.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости