Купить Снять
Избранное
Избранное:

Особенности национального обмена

Особенности национального обмена

Несколько способов обменять квартиру и не пожалеть об этом


До сентября 1991 года у советских граждан был единственный способ изменить свои жилищные условия – обмен квартиры. На современном рынке недвижимости обмен как таковой в большинстве случаев уступил место купле-продаже, но само понятие из обихода участников рынка никуда не делось. 

Непростой соцнайм
Обменять квартиру «в старом смысле» все еще есть возможность – правда, только у нанимателей объектов государственного жилищного фонда по договору социального найма. На данный момент к государственному жилищному фонду относится около 10% всего жилья в Петербурге. Кто-то из жильцов таких квартир не приватизирует их, потому что оттягивает процесс до марта 2015 года, а именно до этого времени продлены сроки бесплатного перевода жилья в собственность. Другие в свое время уже воспользовались правом приватизации и не могут сделать это во второй раз. Третьи опасаются грядущего повышения налога на недвижимость. 

Продать неприватизированное жилье нельзя, а вот обменять – пожалуйста. Для этого нужно обратиться к главному оператору и регулятору обменных схем в Петербурге – это Горжилобмен – или в райжилобмены, которые есть во всех районах города. Оформление документов там  бесплатно. А вот за подбор варианта придется заплатить 16 100 рублей за объект. Но только в том случае, если сделка все же состоится. 

Самый простой вариант – равноценный обмен. Это когда обе квартиры одинаковой площади и качества. Но, к сожалению, не факт, что такой идеальный вариант будет найден. 

Более сложны и одновременно более распространены неравноценные обмены, потребность в которых возникает из-за того, что зарегистрированные в одной квартире жильцы больше не хотят жить вместе. Например, в семье выросли двое взрослых детей. Родители решают разменять свою «трешку», чтобы каждому ребенку и себе выделить по однокомнатной квартире. Но рынок диктует свои правила, и вместо трех «однушек» семья в лучшем случае может рассчитывать на две, причем маленькие. Поэтому придется рассматривать неравноценный обмен с доплатой. Помимо денег, кстати, можно в придачу к квартире отдать другое имущество, например, земельный участок или гараж. 

Человек, решивший обменять свою неприватизированную квартиру, столкнется со всеми прелестями бюрократической системы. Одних только справок потребуется собрать штук десять, а то и больше. Если в квартире проживают маленькие дети или недееспособные родственники, то нужно будет обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить согласие на сделку. В течение двух недель с момента подачи заявления специалисты госоргана должны решить, не ущемляет ли обмен права указанных граждан. Остальные зарегистрированные в квартире жильцы должны дать свое письменное согласие на размен. 

Это касается и несовершеннолетних детей, и временно отсутствующих (например, пребывающих на военной службе или в местах заключения). Часто процесс обмена усложняется тем, что не все жильцы хотят покидать жилье. Тут возможен принудительный обмен – через суд. И даже если все жильцы согласны, то отказать может сам наймодатель, то есть администрация района. Причины могут быть разными. Например, законодательством категорически запрещено обменивать: аварийное жилье; квартиры, на которые наложен арест; квартиры, жильцы которых после обмена станут нуждающимися в улучшениях жилья по санитарным нормам. Наконец, стоит помнить, что обменять квартиру можно не на любую понравившуюся, а только на такую же муниципальную. А если учесть, что их в городе всего 10%, то поиски затянутся. 

Все эти процедуры достаточно сложные – множество юридических моментов ограничивают возможности участников обмена. В целом быстрее и проще проходят сделки между собственниками жилья, поэтому тем, кто задумался об обмене своей муниципальной квартиры, всегда стоит рассмотреть вариант приватизации и проведения дальнейших операций уже с собственностью. 

Меняю свое
Если квартира приватизирована, ее обмен будет называться альтернативным или «цепочкой». На самом деле само понятие обмена здесь применятся довольно условно – проходят обычные сделки купли-продажи. Просто в них покупатели не приобретают объекты на уже имеющиеся в наличии деньги, а продавцы не «кладут в карман» вырученное от продажи. Продавец одновременно выступает и покупателем, покупая новое жилье на средства от продажи старого. Поскольку такая сделка вовлекает одновременно более двух сторон, ее проведение под силу только профессиональному агентству недвижимости. В руках собственников, пытающихся действовать самостоятельно, эта многоходовая, требующая координации схема просто развалится. Кроме того, в обменных цепочках (как и во всех сделках купли-продажи недвижимости) существует риск столкнуться с квартирой с обременениями или с недобросовестными собственниками и маклерами. 

В рамках цепочки риэлтор находит покупателя на квартиру клиента, а затем квартиру на замену, которая будет приобретаться одновременно с продажей старой. Обычно в сделке-цепочке участвуют 3-5 объектов, но их число может доходить и до 12. 

Как и в случае с муниципальным жильем, относительно простыми являются равноценные обмены. А наиболее головоломные случае – это разъезды (родителей со взрослыми детьми, расставшихся супругов и т.п.), подразумевающие размен одного объекта на несколько более дешевых. Покупателя на большую квартиру сегодня, как правило, найти нелегко. А ее бывшие жители, которым теперь нужно несколько отдельных вариантов, оказываются в нелегкой ситуации, потому что, повторимся, даже просторная трехкомнатная квартира по стоимости равняется в лучшем случае двум компактным «однушкам». Дело не обойдется без доплаты или переезда в более дешевый район.

Обмен плюс ипотека
«Обмен с ипотекой» – это словосочетание звучит, конечно, несколько странно. Но и так бывает. Допустим, человек купил квартиру в ипотеку и затем по каким-то причинам решил ее обменять на новую, причем тоже с использованием ипотечного кредита. И подобные случаи есть в практике, хотя технология проведения этих сделок непроста.

Пока продаваемая квартира находится в залоге у банка, второй банк, который кредитует покупку новой квартиры, не выдаст кредит без выполнения двух условий. Во-первых, банку требуется подтверждение способности заемщика выплачивать два ипотечных кредита одновременно (то, что в реальности первый кредит вскоре будет погашен за счет продажи квартиры, банк не интересует), во-вторых, необходимо выплатить первоначальный взнос. В то же время банк, у которого в залоге находится старая квартира, не даст разрешения на ее продажу, пока на счет не поступят деньги для полного погашения ипотеки. 

Таким образом, у заемщика два выхода. Первый – иметь возможность доказать свою «двойную» платежеспособность и заплатить первый взнос по новой ипотеке. Второй – просто взять деньги в долг у знакомых (извлечь из бизнеса, получить займ на работе)  и погасить свой первый кредит. Тогда обременение с квартиры будет снято, и сделка по обмену пройдет по стандартной схеме. 
Рубрика:

Жилая недвижимость

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости