Купить Снять
Избранное
Избранное:

«Новая вторичка»в фаворитах

«Новая вторичка»в фаворитах

Сегодня квартиры в домах, построенных менее 10 лет назад, пользуются повышенным спросом


Квартиры в домах последних лет постройки – один из безусловно привлекательных продуктов на рынке недвижимости. По словам Арсения Васильева, генерального директора ГК «Унисто Петросталь», в представлении клиентов такие дома не имеют еще проблем с инженерными коммуникациями, обладают современными продуманными планировками и архитектурной привлекательностью. Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака», соглашается: «”Новая вторичка” имеет все плюсы нового жилья: это современные строительные материалы, коммуникации, фасады, лифты и т.п. Кроме того, в новых домах, как правило, формируется единая социальная среда».

Также к преимуществам этого сегмента эксперты относят наличие у объекта свидетельства о государственной регистрации, отсутствие необходимости жить в условиях окружающего ремонта, возможность приглядеться к соседям до покупки жилья, доступность ипотеки практически любого банка.

Но, при всех имеющихся положительных моментах, «новая вторичка» обладает и недостатками. Во-первых, покупка квартиры в доме, построенном не более 10 лет назад, – недешевое удовольствие. Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», считает, что спрос в этом сегменте все-таки ограничен: «Лишь у немногих существуют такие денежные средства, которые позволяют приобрести готовую квартиру по высокой цене».

Также один из существенных минусов «новой вторички», как отмечает Надежда Тодыкова, состоит в том, что нередко такое жилье находится в собственности менее трех лет и подлежит налогообложению при продаже, поэтому владелец закладывает эту сумму в стоимость жилья.

А Арсений Васильев замечает, что часто в новых домах предлагаются небольшие квартиры, которые продают в целях улучшения жилищных условий. Семейное жилье в «новой вторичке» продается редко – в основном инвесторами сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Где и почем?
В последнее десятилетие новое строительство велось на всей территории Санкт-Петербурга, поэтому потенциальный покупатель может найти предложение в сегменте «новой вторички» практически в любом районе города. Юлия Барахтина, директор АН «Бекар», отмечает, что такие объекты есть даже в Центральном районе в бизнес-классе и «элитке».

По словам Сергея Дроздова, генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость», среди лидеров покупательских предпочтений – Приморский район, где представлено наибольшее число вариантов в категории «новая вторичка», а также Калининский, Московский, Невский.

Евгений Семенов добавляет к списку районов, в которых сосредоточено такое предложение, поселок Мурино, где последние несколько лет ведется активное жилищное строительство. Также эксперт замечает, что еще пару лет назад в сегменте «новой вторички» заметное место занимал жилой квартал «Славянка».

По словам экспертов, стоимость квартир в домах данной категории выше, чем в аналогичных объектах на первичном рынке в силу отсутствия риска, возможности заехать в квартиру прямо сейчас, а не ждать сдачи дома в эксплуатацию. Надежда Тодыкова добавляет: «Цены на такое жилье на порядок выше, чем на традиционную “вторичку” или, тем более, на квартиры в новостройках». По мнению Арсения Васильева, цены на такие квартиры на 15-17% выше среднерыночных.

Сергей Дроздов также отмечает, что стоимость предложений «новой вторички» растет быстрее всего: «В период с января по август 2014 года самый существенный рост цен мы отметили на студии в новых сданных и заселенных домах в Красносельском, Приморском и Московском районах. С начала года стоимость квадратного метра в таких объектах выросла на 16-18 тыс. рублей и достигла 120-130 тыс. рублей. Цена “квадрата” в однокомнатных квартирах в домах того же типа выросла на 10-12 тыс. рублей и составила 110-120 тыс. рублей. Незначительный рост цен квадратного метра отмечен в двухкомнатных квартирах в категории “новая вторичка” – порядка 4-7 тыс. рублей. В среднем стоимость “квадрата” в этом сегменте достигла 90-105 тыс. рублей».

Безусловно, наибольшую выгоду можно получить, покупая квартиру на начальных этапах строительства, поскольку разница в цене на стадии котлована и после сдачи дома может достигать 20-40% в зависимости от класса жилья, района, застройщика и прочего. Но, как отмечает Анна Деловерова, эксперт департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», не всех это волнует: «Для части покупателей выгода состоит не в деньгах, а в удобстве, например в том, что их дети, приехав учиться, не живут на съемных квартирах, соответственно, родителям не нужно проплачивать аренду. А поскольку зачастую это клиенты с ипотекой, то и платежи идут не на аренду, а на погашение кредита на собственное современное жилье».

Портрет покупателя
Эксперты выделяют две основные категории покупателей, заинтересованных в покупке квартиры в новом, но уже построенном и эксплуатируемом доме.

Во-первых, это жители Петербурга и области, которые имеют определенные накопления и не хотят рисковать ими. Евгений Семенов замечает, что эта категория покупателей готова платить хорошие деньги за такую недвижимость в силу полного отсутствия рисков. Арсений Васильев соглашается с коллегой: «”Новая вторичка” привлекательна для граждан, которые хотят приобрести новое, современное жилье, но не заинтересованы во вложении денежных средств в строящийся рынок по тем или иным причинам. Они хотят иметь возможность сразу посмотреть квартиру, оценить видовые характеристики, познакомиться с соседями. Такие клиенты готовы заплатить дополнительные деньги за дополнительные удобства».

Во-вторых, это иногородние покупатели. Анна Деловерова, работая с клиентами из регионов, таких как, например, Дальний Восток, Якутия, отмечает, что большинство из них приобретают квартиры в новостройках на стадии строительства – когда есть время дождаться окончания стройки. «Но в жизни бывают разные ситуации, например, очень часто при поступлении детей в санкт-петербургские вузы нет времени ждать год-два, – рассказывает эксперт. – В таких случаях клиенты отдают предпочтение квартирам в новых домах с хорошим ремонтом, расположенным ближе к месту учебы либо к метро».

Новая схема продаж
На рынке известны примеры, когда строительные компании на кредитные средства возводили жилые дома, и только после ввода их в эксплуатацию начинали реализацию квартир. Стоимость такой недвижимости была на 20-25% выше, чем в строящихся объектах.

Ранее в первую очередь готовые квартиры от застройщика пользовались спросом со стороны иногородних покупателей, которым необходимо было приобрести недвижимость быстро, а также клиентов, планировавших  воспользоваться ипотечным кредитом – несколько лет назад ипотечные программы на рынке строящейся недвижимости были не очень распространены.

Но, как отмечают эксперты, такая стратегия продаж для застройщика связана со значительными рисками. Во-первых, как говорит Арсений Васильев, застройщик должен обладать надежным партнером-кредитором, который сможет полностью профинансировать строительство, а во-вторых, быть уверен в рыночной конъюнктуре, которая позволит в сжатые сроки реализовать значительное количество квартир. В связи с этим массовой такая рыночная стратегия среди компаний-застройщиков так и не стала.

Впрочем, на рынке есть несколько строительных компаний, которые занимаются продажей готовых квартир, например компания «Строительный трест». Сергей Степанов, директор по продажам «Строительного треста», комментирует: «В нашей компании по этой схеме сегодня реализуется порядка трети объектов, напримерпервый построенный дом в новом жилом квартале “NEWПитер” на юго-западной границе города, последняя очередь жилого комплекса “Невский стиль” возле Удельного парка, последние квартиры в жилом комплексе “Панорама” в Калининском районе, готовые таунхаусы в коттеджном поселке бизнес-класса “Небо” во Всеволожском районе в 10 км от Петербурга». При этом, как отмечает г-н Степанов, спрос на готовую недвижимость в компании стабильно хороший.

По мнению экспертов, в ближайшее время практика продажи части квартир после сдачи дома в эксплуатацию станет популярной на рынке, поскольку у многих девелоперов в сданных объектах стали оставаться непроданные варианты.

Евгений Семенов в пример приводит жилой комплекс «Клевер», расположенный на Краснопутиловской улице. «Дом сдан этим летом, однако и студии, и однокомнатные квартиры есть в продаже, – говорит эксперт. – Другой пример – ЖК ‘Юбилейный квартал”, в котором в продаже до сих пор находится большое число трехкомнатных квартир».

Перспективы сегмента
Покупатели хотят жить в благоустроенных домах, платить за качественно предоставленные услуги, быть уверенными в безопасности нахождения в доме и на придомовой территории. Именно поэтому, как отмечает Сергей Дроздов, популярность категории «новая вторичка» на рынке будет только расти, также будут увеличиваться и цены на такие квартиры. К тому же сегодня, как замечают другие эксперты, в условиях некоторого застоя вторичного рынка недвижимости именно сегмент «новой вторички» демонстрирует активность.

Также немаловажным фактором, оказывающим влияние на развитие этого сегмента, является тенденция по смещению строительства на окраину города и области. В связи с этим, по словам Арсения Васильева, найти качественное предложение на первичном рынке в каких-то районах становится сложно, в этом случае объекты сегмента «новая вторичка» становятся отличным решением для покупателей.

  
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

В последние пару лет самые распространенные сделки на вторичном рынке – приобретение жилья в домах категории «новая вторичка». Это квартиры в недавно сданных в эксплуатацию и заселенных новостройках. Такие сделки, например, в нашем агентстве в период с января по август 2014 года составили почти треть – порядка 29%. Самая распространенная покупка – однокомнатная квартира в кирпично-монолитном доме недавней постройки. Однокомнатные квартиры (их 30% в структуре сделок агентства с января по август) чаще всего приобретали в кирпично-монолитных домах в Приморском и Красносельском районах.

Секрет популярности жилья в категории «новая вторичка» прост – это более высокий уровень жизни, чем квартира, например, в «старой панели». Рисков при покупке почти нет (в отличие от предложений на первичном рынке). Зато квартира новая с более удобной планировкой, чем в «старой панели», в доме с паркингом, консьержем, закрытой территорией, современной отделкой мест общего пользования и многими другими плюсами. Поэтому и большинство ипотечных кредитов на вторичном рынке берется именно на приобретение «новой вторички».

  
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

Приобретение готовойквартиры в новом домеот застройщика – наиболее прозрачный вариант для любого покупателя недвижимости. В такой сделке нет рисков: не надо годами ждать окончания строительства, волноваться о будущем качестве дома или покупать квартиру, уже прошедшую через несколько собственников, с непонятной историей.

Минус для покупателя «новой вторички» может быть только один: стоимость квадратного метра в таком доме не уступает, а часто превосходит цены на обычном вторичной рынке. Зато и качество жизни в хорошей новостройке – по инженерии, удобству планировки, социальному окружению и т.д. – существенно выше, чем в старом доме.


Для застройщиков реализация готовой недвижимости имеет свои сложности: далеко не каждая компания может позволить себе вести строительство на собственные денежные средства. Однако, при наличии доступных для застройщиков банковских кредитов продажа недвижимости в готовых объектах может стать общепринятой нормой. На наш взгляд, именно в этом – перспектива цивилизованного развития рынка недвижимости.


Рубрика:

Жилая недвижимость

28.11.2014
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости