Купить Снять
Избранное
Избранное:

«Вторичку» ждет адаптация

«Вторичку» ждет адаптация

Валютные колебания пока не оказали сильного влияния на вторичный рынок

 
Эксперты говорят о том, что в ближайшие два-три месяца на рынке вторичного жилья будет немало сюрпризов, и только к осени он, возможно, привыкнет к новым экономическим условиям. «И необязательно эти условия должны быть пессимистичными, они будут просто другими», – отмечает Наталья Усенко, директор компании «Адвекс-Лиговский».

Продавцы уходят в тень
Уже с конца прошлого года наметилось некоторое снижение активности продавцов на рынке «вторички». По словам Светланы Климовой, директора Юго-Западного департамента «Александр Недвижимость», некоторые продавцы приостановили продажу до прояснения ситуации на рынке и в стране, другие просто повысили стоимость объекта до цены, которая на сегодняшний день неконкурентна и, естественно, далека от ожиданий покупателя.

Леонид Сандалов, эксперт агентства недвижимости Becar, говорит, что в результате всех событий объем предложения на вторичном рынке сократился на 30%.

Что касается показателей спроса, то в конце прошлого года наблюдался всплеск потребительской активности как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В настоящее же время эксперты отмечают спад интереса к покупке вторичного жилья. 

«Рынок недвижимости еще не оправился от декабрьских потрясений. С одной стороны, продавцы еще придерживают квартиры либо выставляют их по завышенным ценам, боясь продешевить в связи с выросшим курсом доллара и евро, а с другой стороны, покупатели заняли выжидательную позицию в предвкушении “грандиозного обвала цен”, – рассказывает Наталья Усенко. – Считаю, что в крайностях ошибочно и то, и другое. Особенно если покупка и продажа недвижимости связана с решением семейных жилищных вопросов. И покупать, и продавать недвижимость, конечно, стоит, но делать это надо очень вдумчиво, анализируя не только ситуацию на рынке недвижимости, но и свою собственную».

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, связывает снижение покупательской активности не столько с ростом цен на рынке, ожиданием их падения и снижением объема предложения, сколько с практически полным отсутствием новых одобренных ипотечных кредитов. 

Однако Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства», говорит, что даже при почти полном отсутствии ипотеки сделки проходят. При этом эксперт отмечает, что рынок сегодня находится в состоянии хрупкого равновесия: «С одной стороны, ожидание роста цен из-за инфляции, с другой – уход ипотечных покупателей». 

Выбор вне кризиса
По мнению экспертов рынка, наибольшим спросом у покупателей вторичной недвижимости по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака», говорит, что доля продаж однокомнатных объектов составляет 35%, двухкомнатных – 27% от общего объема.

Светлана Климова добавляет, что срок экспозиции однокомнатной квартиры, предлагаемой по ликвидной цене, которая на сегодняшний день в среднем равна 115 тыс. рублей за кв.м, составляет примерно одну неделю. «Следующие по популярности – двухкомнатные квартиры. Срок их экспозиции составляет две-три недели, а стоимость в среднем – 105 тыс. рублей за кв. м», – рассказывает эксперт.

Максим Ельцов замечает, что многие покупатели приобретают одно- и двухкомнатные квартиры с целью сбережения денег. Тогда как продавцы таких квартир используют полученные средства для «расширения». «Именно поэтому на рынке сейчас наблюдается небольшой, но устойчивый спрос на трехкомнатные и большие двухкомнатные квартиры с удачной планировкой, – говорит г-н Ельцов. – Другое дело, что соотношение спроса и предложения по таким квартирам было и остается в пользу покупателя».

Леонид Сандалов добавляет, что наиболее востребованным является предложение в объектах, построенных 5-10 лет назад либо в качественных отреставрированных объектах старой постройки, расположенных в районах со сложившейся инфраструктурой недалеко от метро. 

Цены независимы
Валютные колебания практически никак не отразились на ценообразовании рынка вторичной недвижимости. «Падение рубля в краткосрочном периоде не повлияло на рынок недвижимости прямо пропорционально этому падению. Незначительное повышение можно считать некоторой корректировкой цен и только», – рассказывает Светлана Климова. 

Леонид Сандалов отмечает, что относительно показателей декабря 2014 года средняя стоимость предложения «вторички» увеличилась на 3%. Елена Ледовская приводит следующие цифры: «Средняя цена спроса в январе на вторичном рынке Санкт-Петербурга составила 95 526 рублей за кв.м, что на 3,5% выше, чем в аналогичный период прошлого года».

По данным Леонида Сандалова, сегодня среднерыночная стоимость однокомнатной квартиры составляет 4,3 млн, двухкомнатной – 6,3 млн, трехкомнатной – 8,4 млн рублей.

Все меняет ипотека
В перспективе сложное положение на рынке ипотечного кредитования окажет сильное влияние на вторичный рынок жилья и приведет к еще большему снижению спроса. Максим Ельцов отмечает, что ипотека не только выполняла важную функцию поддержки спроса на «вторичке», но и существенно повышала возможности по «замыканию» цепочек. По данным экспертов, в течение прошлого года сделки с ипотекой составляли около 50-60% в общем объеме продаж на вторичном рынке.

Леонид Сандалов рассказывает, что сейчас около 60% сделок осуществляются в ипотеку по старым ставкам, одобренным до повышения ключевой ставки Центральным Банком. Светлана Климова подтверждает, что пока работа ведется с ранее одобренными кредитами, государственными субсидиями, сертификатами, военными ипотеками и т. д. Но это будет продолжаться недолго, если планы по поддержанию ипотечных программ, намеченные нашим правительством, не станут реальностью.

По мнению участников рынка, на сегодняшний день объемы выдачи ипотечных кредитов снизились минимум в два, а то и в три раза. Леонид Сандалов объясняет это тем, что наряду с ростом процентных ставок по ипотеке в банках происходило ужесточение требований к заемщикам (возраст, стаж, доход). «В результате даже те покупатели, которые хотят привлечь ипотечное кредитование, могут не получить одобрения заявки из-за несоответствия требованиям кредитных организаций», – говорит эксперт. Анна Горбенко добавляет, что сейчас банки зачастую согласовывают ипотечные кредиты на суммы примерно в два раза более низкие, чем суммы запросов.

Сложные перспективы
Эксперты сходятся во мнении, что еще не время делать однозначные прогнозы на весь 2015 год. «Все наши предположения о возможном дальнейшем развитии ситуации на рынке недвижимости, как я думаю, будут очень динамично меняться и зависеть от множества факторов, которые в настоящий момент себя даже еще и не проявили», – говорит Наталья Усенко.

Ее коллега Светлана Пирогова, директор компании «Адвекс на Невском 100», замечает, что, скорее всего, в результате падения доходов населения и удорожания ипотеки рынок ждет снижение спроса на недвижимость на 30-40% по сравнению с 2014 годом и, как следствие, наступление стагнации на «вторичке». Однако, как говорит Светлана Климова, отложенный спрос, по мнению психологов и аналитиков, имеет короткий временной период – от полугода до двух лет.

Также среди новых реалий эксперты отмечают уменьшение средней стоимости «квадрата». «Мы ожидаем снижения цен на вторичные квартиры на 10%, начиная с весны текущего года, – говорит Леонид Сандалов. – Но оно будет носить медленный и долгосрочный характер».

При этом Наталья Усенко рассказывает: «Во все пережитые нами кризисы наиболее уязвимыми секторами были элитная, загородная и первичная недвижимость, причем природа возникновения сложностей в каждом из сегментов различна. Вторичная недвижимость, особенно эконом-сегмент, адаптируется гораздо быстрее. Если колебания рублевой цены и будут иметь место, то в пределах допустимого, то есть 10-15%».

Максим Ельцов добавляет: «Например, если ипотечные ставки хотя бы к середине года снизятся до 14-15%, то цены на фоне инфляционных ожиданий наверняка пойдут вверх и довольно быстро. Но если экономика будет оставаться на голодном “кредитном пайке”, то цены останутся на прежнем уровне». 

Также эксперт, основываясь на опыте кризиса 2008-2009 годов, предполагает, что цены за квадратный метр будут в меньшей степени зависеть от качества дома и планировки квартиры: «Стоимость в большей степени будет привязана к размеру квартиры. Например, уменьшится разница между сравнительно большой “однушкой” и “двушкой”. Платить будут в первую очередь за метры, а не за качество квартиры».  

Екатерина Сахарусова  


 
Сергей Козлов, директор компании «Адвекс на Академической»:

Первую половину года стоимость недвижимости будет колебаться в диапазоне порядка 5% от январских цен, так как понижение спроса из-за увеличения ставок по ипотеке (сделки по ипотеке занимали порядка 50% рынка) будет компенсироваться ростом инфляции. Во второй половине года ожидается понижение ставки рефинансирования, и цены по наиболее ликвидным объектам могут вырасти на 5-10%.

Если жилищный вопрос стоит перед вами остро и вы совершаете сделку для себя, то я бы советовал не откладывать его решение – «дорога ложка к обеду». Если вы используете недвижимость для инвестирования, то я рекомендую перед вложением денежных средств проконсультироваться у специалистов. Каждый человек на инвестиции смотрит по-своему, опираясь на личный опыт, знания, найденную информацию, и оценивает степень рисков по-разному. Вложения во вторичный рынок более консервативны, они могут приносить постоянный, но сравнительно небольшой доход.

  
Cергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Первый месяц года прошел активно, на уровне января 2014 года. На рынке в предложении снизилось число вариантов в категории «новая вторичка» – то, что пользовалось наибольшим спросом в прошлом году. В конце прошлого года, когда наступил бум покупок, многое из того, что было в продаже в данной категории, смели с рынка. Поэтому в предложении осталось уже меньше вариантов, и в январе популярность набирали такие варианты как недорогое однокомнатное жилье в категории «старая панель», интерес вызывали «однушки» в «хрущевках» и «брежневках». Активным спросом пользовались комнаты.

Число обменных сделок осталось примерно на том же уровне, что и ранее. Средняя цена квадратного метра по итогам сделок несколько снизилась и достигла 99,3 тыс. рублей за кв.м. Лидером спроса среди районов в январе 2015 года стал Приморский район.

Рубрика:

Жилая недвижимость

13.02.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости