Купить Снять
Избранное
Избранное:

Комнатные метры

Комнатные метры

В условиях высоких цен на жилье комнаты продолжают пользоваться спросом

 
Комнаты в Северной столице стабильно пользуются спросом и остаются надежным способом сохранить и приумножить накопленные деньги даже в период кризиса. Такой вариант жилья рассматривают иногородние студенты, молодые малообеспеченные семьи, одинокие граждане, приезжающие на заработки. Но в основном комнаты приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду, считают эксперты.

Оксана Селезнева, ведущий специалист по недвижимости ООО «Адвокат-Недвижимость», отмечает, что ажиотаж на рынке купли-продажи комнат наблюдался с ноября прошлого года по январь текущего: «Комнаты покупали как самое дешевое жилье, чтобы вложить деньги, потому что в тот момент неизвестно было, что будет с рублем. Многие переплачивали. Сейчас такие покупатели не могут даже вернуть потраченные на покупку деньги», – рассказывает эксперт.

С начала 2015 года, по словам специалистов, на рынке комнат, как и в других сегментах рынка недвижимости Петербурга, наблюдается заметное снижение спроса. «Одним из главных факторов стало повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ, что привело к резкому увеличению ипотечных ставок», – говорит Геннадий Багрянцев, генеральный директор ООО «Акрополь СПб» РК «БагИра».

На любой вкус
На сегодняшний день предложение комнат, выставленных на продажу, разнообразно и представлено в большом количестве. По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость», в Петербурге около 1500 коммунальных квартир. «Самыми коммунальными» являются Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский районы, то есть районы исторической застройки.

Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском», добавляет, что сегодня практически во всех районах есть коммунальные квартиры. «Даже в домах последней застройки все равно появляются коммуналки. При этом надо учесть, что после приватизации в общежитиях появились современные, даже 35-комнатные коммунальные квартиры», – говорит специалист.

Наибольший объем предложения комнат в спальных районах, по словам экспертов, представлен в Невском и Выборгском районах, наименьший – в Московском.

Спрос вне рынка
Объем предложения комнат продолжает превышать покупательский спрос. Геннадий Багрянцев говорит, что приблизительно на одного покупателя сегодня приходится более 25 комнат.

По мнению экспертов, наибольшим спросом сегодня пользуются комнаты 12-16 кв.м в двух-трехкомнатных малонаселенных квартирах на средних этажах в домах, расположенных в шаговой доступности от метро.

Екатерина Мещанова, руководитель департамента готового жилья АН «ДомПлюсОфис», рассказывает, что важными факторами для покупателя являются расположение дома, вид из окна, а также наличие лифта и раздельного полноценного санузла. Марина Гусакова добавляет, что одним из решающих факторов для принятия решения в пользу той или иной комнаты может быть состояние мест общего пользования (кухни, коридора, санузла).

«К сожалению, таких предложений на рынке очень мало, поэтому, как только они появляются, покупатель находится очень быстро. Стоимость таких предложений варьируется от 1,5 до 1,8 млн рублей», – считает Екатерина Мещанова.

Стоит отметить, что часто комнаты приобретаются для сдачи в аренду, поэтому важным фактором остается лояльность соседей. По словам Оксаны Селезневой, покупатели достаточно часто интересуются тем, имеют ли соседи вредные привычки, не «скандальные» ли они. По мнению эксперта, хорошие соседи могут повысить стоимость комнаты.

Наименьшим спросом сегодня пользуются предложения о продаже сразу двух комнат, особенно если это смежные комнаты или комнаты очень большого метража, например, 35-45 кв.м. «Стоимость таких предложений варьируется от 2,3 до 3 млн рублей и выше, – рассказывает Екатерина Мещанова. – Их срок экспозиции – от 6 до 12 месяцев и дольше».

Однако Оксана Селезнева отмечает, что все-таки в большинстве случаев для покупателя комнаты главное значение имеют не метраж, расположение, тип дома, количество соседей, а соотношение цена-качество. «На каждую комнату есть свой покупатель, главное – определить правильную рыночную стоимость, – говорит эксперт. – В основном спрос на комнаты находится в диапазоне 1,2-1,7 млн рублей».

Студии берут верх
По мнению Екатерины Мещановой, главными конкурентами комнат на сегодняшний день являются квартиры-студии или малогабаритные квартиры в области или в пригороде Петербурга. В первую очередь это связано с ценовым фактором. Елена Лашаева, генеральный директор «АРИН», отмечает, что стоимость квартир-студий площадью 21 кв.м практически сопоставима с ценами на комнаты.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, добавляет, что преимущества покупки квартиры-студии по сравнению с покупкой комнаты на вторичном рынке очевидны: клиенту не приходится делить квартиру с посторонними людьми, вступать в конфликты, испытывать постоянный дискомфорт. «Приобретая квартиру, покупатель получает собственное жилье, в которое может пригласить гостей, где он будет обладать личным пространством и собственным санузлом, кухней и т.д. Кроме того, квартира-студия по сравнению с комнатой является более ликвидным продуктом», – объясняет эксперт.

Стоимость покупки
По словам экспертов, разброс цен на рынке комнат достаточно велик. Марина Гусакова отмечает, что самую дешевую комнату сегодня удастся купить за 800 тыс. рублей: «Это либо очень маленькая комната примерно 7 кв.м, либо комната, где контакт с соседями совершенно нарушен, идет “коммунальная война”. Продают такие комнаты иной раз без просмотров, и, как ни странно, покупатели находятся».

Если рассматривать типичную петербургскую коммунальную квартиру, то стоимость «квадрата» комнаты составляет в среднем 100 тыс. рублей. Елена Лашаева рассказывает, что самые дорогие комнаты предлагаются в Выборгском, Калининском, Московском, Приморском и Фрунзенском районах. Средняя цена квадратного метра здесь составляет 104-111 тыс. рублей.

Что касается квартирографии, то самыми дорогими в перечислении на метр являются комнаты в двухкомнатных квартирах, площадью менее 10 кв.м, расположенные в спальных районах Петербурга. Средняя цена предложения в них составила 147,9 тыс. рублей за кв.м. «Самыми дешевыми являются комнаты площадью более 22 кв.м в квартирах, в которых четыре комнаты и более. Стоимость квадратного метра таких комнат в центре города в среднем составляет 79,6 тыс. рублей, в спальных районах – 71,5 тыс. рублей», – делится данными Елена Лашаева.

Дорогая ипотека
На рынке комнат присутствует гораздо больше покупателей с наличными деньгами, чем ипотечных клиентов. Это связано в основном с критериями банков, под которые комнаты часто не попадают. Александр Суслин, руководитель проектов по оценке в подразделении консалтинговой группы «Апхилл» в Петербурге, добавляет, что очень немногие банки «связываются» с данным видом займа из-за наличия множества собственников и вытекающими из этого юридическими проблемами в оформлении документов.

Екатерина Мещанова рассказывает, что сегодня ипотечные кредиты на комнаты выдают банки ИТБ, Примсоцбанк, «Зенит», «ДельтаКредит», Сбербанк: «Средний срок кредитования составляет до 25 лет, Сбербанк предлагает кредиты до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос – от 20%. Минимальная процентная ставка – 14,5%, максимальная – 18%».

При этом, по словам экспертов, на текущий момент количество покупок комнат с использованием ипотечных средств снизилось до минимума. Главными причинами снижения доли таких сделок на рынке стали высокие ипотечные ставки и жесткие требования, предъявляемые к заемщикам. По мнению Геннадия Багрянцева, общее количество сделок на рынке купли-продажи комнат с использованием кредитных средств сегодня составляет около 15%.

Юридические тонкости
Покупка комнаты – это более трудоемкая сделка, чем приобретение отдельной квартиры. В этом случае необходима проверка не только «чистоты» пакета документов собственника комнаты, но и дополнительного пакета документов от жильцов-собственников всей квартиры.

Вячеслав Печаткин, менеджер компании «Адвекс на Невском 100», говорит, что в Петербурге, в отличие от большинства российских городов, комнаты в коммунальных квартирах приватизированы не как отдельные объекты недвижимости, а как долевая собственность: «В соответствии с ГК РФ это влечет за собой преимущественное право покупки продаваемой комнаты со стороны других сособственников (соседей по коммуналке), которые владеют своими комнатами на правах собственности (приватизация, купля-продажа, мена, завещание). На практике это означает, что они первыми должны узнать о предстоящей продаже и письменно в нотариальной форме отказаться от своего права. Это должен сделать каждый сособственник в квартире, даже если у него в собственности всего один квадратный метр. А если его невозможно найти? Или он, просто из вредности, и сам не покупает, и отказа не дает? Тогда продавец должен всем таким соседям отправить от нотариуса уведомления о предстоящей продаже по адресу нахождения собственности, указав цену, за которую он собирается продать комнату. Через месяц, если соседи не ответили согласием, можно такую комнату продавать и, соответственно, покупать, не боясь юридических последствий».

По словам Геннадия Багрянцева, помимо документов на комнату важно обратить внимание на дополнительный пакет документов, а именно: отказ всех собственников квартиры от первоочередного права покупки доли квартиры; разрешение органов опеки о продаже комнаты, если в квартире среди собственников есть несовершеннолетние дети; в случае отсутствия отказов собственников-соседей – нотариальные запросы на разрешение продажи комнаты по зафиксированной цене и т.д.

Екатерина Мещанова считает, что важно обращать внимание на то, что данные сособственников в отказах должны совпадать с данными, которые содержатся в Росреестре. В случае, если эти данные разнятся, например, когда сособственник поменял фамилию, в Росреестр дополнительно необходимо внести эти изменения.

Нередко недобросовестные риэлторы для ускорения продажи предлагают реализовать комнату по «серой» схеме через договор дарения. Елена Бушурова, директор отделения «Адмиралтейское» ООО «Александр Недвижимость», советует ни в коем случае не покупать комнату по такому договору: «Не подвергайте себя неприятностям, вы можете потерять эту комнату, если сделку признают неправомерной».

Вячеслав Печаткин добавляет, что дополнительные сложности при покупке квартиры появились в связи с тем, что резко увеличился срок регистрации сделок в УФРС: «Было время, когда собственность можно было зарегистрировать в течение двух суток, сейчас на это уходит в десять раз больше времени. Соответственно возрастают и риски, стоимость абонирования ячеек и т.д.».

Коммунальная столица
Петербург по-прежнему остается самым богатым на коммунальные квартиры городом России. В связи с этим Оксана Селезнева считает, что спрос на комнаты сохранится – и как на самое дешевое жилье, и как на «разменную монету». «С одной стороны, конечно, нужно, чтобы у каждого гражданина было отдельное жилье, а с другой стороны, цены на квартиры в Петербурге такие высокие, что далеко не каждый может купить себе отдельную квартиру, а комната гораздо доступнее. Покупателям комнат есть от чего отталкиваться и где проживать, при этом они могут копить деньги дальше или взять ипотечный кредит и купить отдельную квартиру», – делится своим мнением эксперт.

Екатерина Мещанова отмечает, что существует вероятность того, что в ближайшей перспективе спрос на комнаты незначительно возрастет, поскольку сегодня появилась категория людей, которые боятся покупать строящееся жилье. К тому же, по словам Геннадия Багрянцева, положительным импульсом для развития рынка недвижимости стало снижение ставки рефинансирования ЦБ, что должно оказать влияние на ипотечные программы банков. «Существующие ставки психологически отталкивают большую часть клиентов от покупок комнат с использованием ипотечных средств, что сохраняет соотношение предложения и спроса. Низкая активность на рынке, вызванная слабой покупательской способностью населения, обычно приводит к снижению стоимости недвижимости», – говорит специалист. Екатерина Мещанова соглашается и добавляет, что за счет низкой активности покупательского спроса в этом сегменте и небольшого количества банков, выдающих кредиты под такие объекты, все больше будет появляться предложений стоимостью 0,9-1,2 млн рублей.
 

Ирина Романова, руководитель офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость»:


Наиболее востребованными в сегменте комнат являются сегодня объекты в достаточно новых домах в популярных и престижных спальных районах – Московском и Приморском, а также в Василеостровском районе. Дом должен быть современным – построен не более 5-8 лет назад, максимум – 10. Важна адекватная цена – стоимость квадратного метра таких комнат должна находиться в рамках 109-120 тыс. рублей.

Если в начале года отмечался высокий спрос на комнаты, то в апреле, наверное, стоит говорить об избирательном интересе покупателей к такой недвижимости. Достаточно быстро продавались именно те объекты, которые соответствовали вышеуказанным параметрам. Если же, например, комнаты предлагались в достаточно новых современных домах, но в других районах – Невском, Красносельском – и по той же цене, то такого интереса они не вызывали.

Самостоятельно найти хороший объект и оценить все риски при покупке такой недвижимости достаточно сложно. Поэтому мы рекомендуем при приобретении комнат пользоваться услугами профессиональных риэлторов.

  
Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО:
 
При покупке комнаты нужно помнить, что вы покупаете долю в квартире, поэтому у соседей (других собственников) есть право преимущественной покупки. Необходимо получить отказы от покупки от всех собственников. В случае если отказы получить не удается, всем собственникам должны быть высланы письменные предложения о покупке доли за ту сумму, за которую вы продаете объект (должны быть на руках, кроме уведомлений, документы об отправке и получении письма и опись вложения в письмо).

В случае если квартира хоть и имеет нескольких собственников, но не является коммунальной, необходимо чтобы в договоре было четко прописано, какая комната вам передается и на основании чего. Проблема с определением комнаты в таких случаях наиболее распространенная.


При покупке важно обратить внимание на то, кто проживает в квартире, нет ли у собственников покупаемой вами комнаты конфликта с соседями. По возможности пообщайтесь с соседями, расспросите, как они распределяют между собой размер платы за воду, газ и т.д.

  
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

Доля комнат в структуре спроса достаточно стабильна. По итогам I квартала 2015 года она составила 24% в Петербурге и 32% в Ленинградской области. Наиболее востребованы комнаты в Центральном, Адмиралтейском, Красногвардейском, Петроградском и Выборгском районах города.

На сегодняшний день комнаты занимают 14% от общего объема предложения на рынке вторичной недвижимости Петербурга. Шире всего они представлены в Центральном, Адмиралтейском и

Невском районах.

Средняя цена комнаты в Петербурге составляет на текущий момент 1,8 млн рублей, средняя площадь – 18,1 кв.м. Наибольшим спросом пользуются комнаты в домах старого фонда, в кирпичных домах. Среднее количество соседей в квартирах, где приобретаются комнаты, – 5. По данным на конец I квартала, минимальная цена предложения комнаты составила 350 тыс. рублей за помещение без окон с входом из кухни. Самая дорогая комната предлагалась в Центральном районе города – 3990 тыс. рублей за 31 кв.м.



Рубрика:

Жилая недвижимость

02.07.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости