Купить Снять
Избранное
Избранное:

На «вторичке» летняя сиеста

На «вторичке» летняя сиеста

На вторичном рынке наблюдается устойчивый спад покупательской активности

 
Летний сезон и связанное с ним понижение спроса в совокупности с экономическим кризисом привели к тому, что вторичный рынок сейчас встал. «Поскольку текущее предложение готовых квартир намного превышает уровень спроса, вторичный рынок стал рынком покупателей, которые начали рассматривать гораздо больше объектов и дольше принимать решение о сделке», – говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.

Ольга Григорьева, менеджер по недвижимости «Авентин-Недвижимость», рассказывает, что, по ее наблюдениям, покупатели сейчас разделились на две группы: первые выжидают ценового дна, а вторые потеряли свою финансовую стабильность, и их внимание переключилось на выживание семьи.

Затоваривание рынка
По данным NAI Becar, объем предложения выставленных на продажу квартир вторичного рынка сохраняется на стабильном уровне и составляет около 14,5 тысяч: часть поглощается, новое предложение образуется за счет выхода на рынок инвестиционных квартир.

Однако эксперты отмечают, что особо осторожные собственники убирают сегодня свои объекты с экспозиции до более спокойных времен. Полина Яковлева соглашается: «Частные продавцы сейчас редко выставляют объекты, так как текущая конъюнктура рынка делает продажу жилой недвижимости невыгодной». Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости», член Клуба лидеров при президенте РФ, замечает, что уход части продавцов практически не сказался на рынке. «Напротив, по субъективным ощущениям, мы сегодня скорее видим определенное затоваривание, – говорит эксперт. – Это связано, во-первых, с очевидным уменьшением спроса, а во-вторых, с тем, что рынок весны 2015 года был рынком покупателя, где именно он диктовал свои правила».

Иного мнения придерживается Ольга Григорьева: «Объем предложения объектов вторичной недвижимости стремительно падает. Снижение связано с нестабильностью валютного рынка и психологической неготовностью людей продавать по цене, которая ниже стоимости приобретения. Поэтому покупателям в скором времени будет практически не из чего выбирать себе жилье, особенно при узко ограниченном участке поиска».

При этом эксперты сходятся во мнении, что если условия ипотечного кредитования на покупку готового жилья улучшатся, предложение «вторички» может вырасти вслед за увеличением спроса. Однако Ольга Григорьева добавляет, что продаваться в осеннее-зимний период будут только те объекты недвижимости, собственники которых смогут переступить свой ценовой психологический барьер.

«Новая вторичка» вытеснит хрущевки
Сегодня вторичный рынок четко дифференцировался: более половины сделок приходится на квартиры сегмента «новая вторичка» и старый фонд – качественные дома, расположенные в обжитых районах, в пешеходной доступности от метро. «Остальная часть вторичного рынка, – условно говоря, обменные схемы, когда с минимальной доплатой меняют комнату на квартиру, “однушку” на “двушку” и т.д.», – говорит Ольга Григорьева.

Полина Яковлева считает, что категория «новая вторичка» в ближайшие несколько лет может полностью вытеснить хрущевки в аутсайдеры рынка: «Большие объемы жилищного строительства и не слишком большая разница в цене приведут к тому, что квартиры в домах старой постройки перестанут пользоваться спросом у покупателей, а стоимость квадратного метра в них значительно снизится».

Ольга Григорьева рассказывает, что уже в этот кризис произойдет очень сильный ценовой отрыв квартир категории «новая вторичка» от малоликвидных объектов (хрущевки, «корабли», 504-я серия). «Возможно, разница составит даже 30-40% за один квадратный метр. Удержаться от такого ценового разрыва смогут только квартиры, расположенные в непосредственной близости от станций метро», – делится мнением специалист.

Ипотечное разочарование
Эксперты рынка отмечают, что уровень спроса на рынке вторичной недвижимости относительно весенних месяцев снизился на 20%, что вполне естественно для летнего сезона. Кроме того, в какой-то момент поддержка государством первичного рынка и принудительное уменьшение ипотечной ставки по этому продукту до 12% создали определенный перекос покупательских предпочтений. Андрей Тетыш отмечает, что потенциальные покупатели, для которых ипотечные проценты вторичного рынка оказались неподъемными, сделали выбор в пользу покупки квартиры на этапе стройки. «Сегодня властям удалось выровнять ситуацию и подтянуть вторичный рынок и покупательскую способность на нем до разумных пределов. Когда ипотека на вторичном рынке стала 14%, а не 18-20%, с которыми мы начинали год, рынок оживился, и вновь пошли сделки, в том числе с привлечением ипотечных средств», – говорит эксперт.

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, добавляет: «Ипотека на вторичном рынке выдается под очень высокие проценты, а граждане не готовы переплачивать. На первичном же рынке действует программа господдержки, и в результате для покупателей более привлекательным остается первичный рынок, несмотря на его нестабильность и высокие риски».

По данным NAI Becar, доля сделок на вторичном рынке с привлечением ипотеки составляет сегодня около 20%, с привлечением субсидий – 30%, клиентов с «живыми» деньгами – около 25%, обмен с доплатой производят еще около 25% покупателей.

При этом, по мнению Андрея Тетыша, сегодняшняя доля сделок с привлечением ипотечных средств на вторичном рынке практически равноценна показателям предыдущих лет.

Полина Яковлева говорит, что, как правило, спрос на квартиры начинает восстанавливаться в августе, однако внешние факторы могут оказать позитивное влияние на динамику спроса уже в июле. Ольга Григорьева считает, что всплеска покупательской активности на вторичном рынке стоит ожидать только осенью. При этом он будет кратковременным. «Кто-то захочет использовать и закрыть свои субсидии, кто-то решится купить, чтобы не попасть под сроки пятилетней “выдержки” взамен трехлетней, облагаемой налогом с продажи с 2016 года», – говорит эксперт.

Чего хотят покупатели?
По данным АН «Итака», в структуре спроса на рынке вторичной недвижимости Петербурга предпочтения покупателей равномерно распределяются между комнатами, однокомнатными и двухкомнатными квартирами (по 25%), в Ленобласти самым приобретаемым типом жилья остаются «двущки» – их выбирают 35% покупателей.

Полина Яковлева рассказывает, что наиболее востребованным остается предложение на вторичном рынке Всеволожского, Приморского, Московского и Фрунзенского районов. Эксперты АН «Итака» отмечают, что суммарная доля районов Ленинградской области в общем объеме продаж вторичного жилья продолжает увеличиваться, в мае 2015 этот показатель составил 30%. «Это максимальное значение за последние годы наблюдений для данного направления», – говорят в агентстве недвижимости.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость», добавляет, что на сегодняшнем рынке возрастает число так называемых обменных сделок. «У покупателей возрос интерес к трехкомнатным квартирам в категории “старая панель” – в «кораблях», брежневках и хрущевках. Именно такие “трешки”, как самые доступные, пользуются спросом сегодня и являются активными участниками обменов», – говорит г-н Дроздов.

Цены не достигли дна
Эксперты АН «Итака» рассказывают, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Петербурге составляет 94 493 рубля. С начала 2015 года снижение цены составило 1,1%. В области средняя цена «квадрата» находится на уровне 48 818 рублей.

«Средняя цена покупки комнаты площадью 18,3 кв.м в Петербурге сегодня составляет около 1,75 млн рублей, однокомнатной квартиры площадью 33,8 кв.м – 3,6 млн рублей, – рассказывают в агентстве недвижимости «Итака». – В области средняя стоимость комнаты равна 502,5 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры в среднем обходятся покупателю в 1,83 млн рублей, двухкомнатные квартиры – в 2,5 млн рублей, трехкомнатные – в 3,1 млн рублей».

По словам экспертов, на сегодняшний день цена покупки отличается от цены предложения на вторичном рынке в среднем на 10%. «Ценовой дрейф вниз будет долгим и плавным. Сложно сказать, когда вторичный рынок достигнет дна, – говорит Ольга Григорьева. – При этом объекты будут дешеветь с разной скоростью».

Полина Яковлева добавляет, что если ставки кредитования не снизятся, то средняя стоимость «квадрата» продолжит постепенно снижаться, но резкое падение цен вряд ли возможно.

Разрыв в пользу «первички» растет
Сегодня предпочтения покупателей постепенно смещаются в сторону рынка новостроек, который предлагает доступное и качественное жилье. Не последним фактором выбора для клиентов является ипотечное кредитование, условия которого сегодня более привлекательны при приобретении квартиры в строящемся доме.

Но, по словам специалистов, на рынке всегда будет присутствовать определенная и постоянная доля людей, предпочитающих «вторичку». Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», считает, что соотношение спроса будет составлять примерно 70/30 в пользу строящегося жилья.

По мнению Андрея Тетыша, осенью рынок жилой недвижимости ощутит отложенный спрос и увеличение активности за счет тех покупателей, которые отложили вопрос приобретения жилья до более спокойных и прогнозируемых времен. «Это неминуемо повлечет за собой определенный рост цен вначале от девелоперского сообщества, которое быстрее реагирует на все изменения рынка, а затем и “вторички”, которая традиционно подтягивается дольше», – говорит Андрей Тетыш.

Полина Яковлева отмечает, что в случае, если в июле Центральный банк еще раз снизит ключевую ставку, можно рассчитывать и на понижение ставок по ипотеке на вторичную недвижимость, что, в свою очередь, оживит рынок.

  
Александр Егонян, руководитель отдела жилой недвижимостиООО «Класс риэлти»:

Последние годы основная масса сделок на рынке жилья проходила с привлечением ипотечных кредитов. На сегодняшний день реальный доход у тех, кто не потерял работу, снизился где-то на 10 процентов. При этом ежемесячные семейные расходы значительно выросли, в основном из-за существенного роста цен на продукты. Процентная ставка по ипотечным кредитам на вторичном рынке тоже заметно поднялась. Сейчас она в среднем составляет 15,9%.

Исходя из вышеизложенного, на вопрос «Чего ждать летом?» можно ответить вопросом: «Летом какого года?». Если вспомнить лето 2009 года, то тогда цены упали от 20 до 30 процентов в зависимости от типа жилья. В 2010 году рынок медленно, но устойчиво начал расти. Однако нынешний кризис серьезнее предыдущего, и я не уверен, что
2016 год будет позитивным для рынка недвижимости. Правда, исключать этого тоже нельзя. Все будет зависеть от того, насколько просядут цены на рынке.
  
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Июнь по сравнению с маем 2015 года выдался более активным. В мае, во-первых, было мало рабочих дней, и многие люди разъехались. А во-вторых, в целом было затишье – предложение постепенно пополнялось, а вот покупатели не торопились.

В июне рынок оживился. В нашем агентстве открылось несколько сделок по расселению коммунальных квартир в центре города. Дело в том, что стоимость квадратного метра в таком жилье за последнее время снизилась примерно до 90 тыс. рублей. Поэтому коммуналки вновь заинтересовали инвесторов.


А вот в категории «новая вторичка» оживления не случилось. С начала года интерес к этой, ранее очень популярной, категории снизился. Дело в том, что это самое дорогое предложение в сегменте массового жилья на вторичном рынке. И большинство покупателей таких квартир брали ипотечный кредит. Сегодня ипотека на «вторичкке» дороже, чем на первичном рынке, где действует программа господдержки. В связи с этим число сделок в категории «новая вторичка» существенно снизилось.

  
Александр Титок, заместитель генерального директора АН «Итака»:

Если в 1 квартале этого года сегмент вторичной недвижимости был более стабилен по сравнению с «первичкой», достаточно быстро терявшей спрос, то с появлением ипотеки с господдержкой ситуация изменилась в обратную сторону. По предварительным данным, в июне снижение покупательской активности на «вторичке» составит 35% по сравнению со среднегодовыми показателями 2014 года. Ситуацию усугубляют высокие ставки по ипотеке, а также достаточно длительный средний период экспозиции объектов, вызванный завышенными ценами и нежеланием собственников идти на снижение. Небольшая корректировка ипотечных ставок могла бы улучшить ситуацию в сегменте. В этом заинтересованы и сами банки, желающие выровнять дисбаланс своих кредитных портфелей.

На рынке сегодня преобладают покупатели, нуждающиеся в срочном решении жилищного вопроса. Доля инвесторов заметно снизилась. Тем не менее, при оптимистичных прогнозах уже в сентябре рынок несколько оживится благодаря реализации отложенного спроса и сезонным факторам.







Рубрика:

Жилая недвижимость

10.07.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости