Купить Снять
Избранное
Избранное:

Комнаты по справедливости

Комнаты по справедливости

Распределение освободившихся комнат в коммуналках предложено упорядочить

 
Депутаты предлагают определить очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальных квартирах. Законопроект об этом внесен в Государственную думу. По замыслу авторов идеи, в случае освобождения жилого помещения в коммуналке первыми на него должны претендовать собственники жилья меньшей площади. На сегодняшний день подобного регламента не существует. Поэтому, если в одной коммунальной квартире одновременно проживают несколько семей, признанных малоимущими и нуждающимися, то при появлении свободной комнаты между такими семьями возникают споры. Их можно устранить, считают народные избранники, руководствуясь принципом предоставления жилья исходя из большей нужды в жилом помещении. А если заявления поданы несколькими собственниками, освободившееся жилье предоставляется по договору социального найма тем, у которых есть одно или несколько жилых помещений меньшей площади. Этот принцип справедливости депутаты предлагают прописать в виде поправок в Жилищном кодексе РФ.

В теории и на практике
По мнению петербургских риэлторов, предлагаемая депутатами мера регулирования с точки зрения практики имеет слишком незначительную область применения, потому что варианты получения комнат бесплатно по договору социального найма используются достаточно редко.

«Ситуация такова, что претендовать на помещение в коммунальной квартире могут только льготники. Но даже и им сейчас бесплатно получить комнату очень тяжело, ее нужно выкупать по кадастровой стоимости. Роль риэлтора в таких ситуациях невелика: агенты могут только помочь выкупить или приватизировать помещение. Конфликты и судебные разбирательства между собственниками случаются нечасто. Тут действует следующая схема: у кого есть деньги, тот и выкупает комнату», – говорит Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.

При приобретении муниципальной комнаты существует очередность права выкупа – в приоритете собственники других комнат в квартире, а затем уже все желающие со стороны. «Это сделано для того, чтобы сократить количество коммунальных квартир. Человек со стороны может приобрести государственную комнату только при условии, что все собственники и жильцы квартиры напишут официальный отказ от личного выкупа освободившейся комнаты (например, по причине нехватки средств). Хотя в практике таких случаев встречается немного, также как и бесплатного предоставления комнаты нуждающимся (скорей всего, получить могут те, кто годами стоит на очереди)», – комментирует Екатерина Кургина, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл».

Рынок без рынка
«В подобных процедурах мы, риэлторы, выступаем фактически как советчики. Правда, знаю несколько случаев, когда риэлторы становились инвесторами, выкупая свободную комнату для дальнейших действий с квартирой», – комментирует Екатерина Романенко, генеральный директор юридической фирмы «Экотон». По ее словам, сейчас освобождающуюся комнату в коммуналке получают те, кто имеет больше прав и шустрости. «Например, у одного площадь меньше, но он не живет в этой квартире постоянно, а у второго ребенок-инвалид. Или льготник один и льготник другой. Блокадник и многодетная мать. И тому подобные ситуации… Часто, точнее почти всегда, получением комнаты занимаются активные люди», – говорит Екатерина Романенко.

Когда речь идет о муниципальном жилье, как такового рынка комнат, по словам риэлторов, не существует. Все сведения о коммунальных квартирах хранятся в ГБУ «Гор-жилобмен», которое является оператором целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

Однако работающая на сегодняшний день программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» по сути предусматривает исключительно рыночные механизмы перераспределения свободных комнат. Она предлагает пять способов взаимодействия между претендентами на такие помещения.

Первый способ предполагает появление инвестора, желающего сделать из коммуналки отдельную квартиру. В этом случае жильцы продают ему свои комнаты, добавляют средства социальной выплаты и приобретают новое жилье на рынке. Второй способ – это выкуп комнаты у соседа, с тем чтобы квартира превратилась в отдельную. Третий способ, прописанный в программе, как раз регламентирует действия жильцов в ситуации, когда в коммуналке освобождается комната государственного жилищного фонда, то есть появляется свободное помещение, принадлежащее городу. В этом случае другие жильцы могут выкупить (слово «получить» в тексте программы отсутствует) освободившуюся комнату с применением понижающего коэффициента. Стоимость, которую запросит город, зависит от даты постановки претендента на городскую очередь. Она может варьироваться от 70% до 30% от рыночной стоимости комнаты.

Еще два рекомендуемых способа действий позволяют жильцам обмениваться жильем с целью односемейного заселения квартиры, а также участвовать юрлицам в расселениях по различным схемам. Последний путь, кстати, как и первый, успешно применялся на петербургском рынке многие годы.

Почем нынче комнаты?
Но сегодня, по словам риэлторов, рынок дает немного возможностей расселения с участием инвесторов, поскольку наиболее перспективные с коммерческой точки зрения варианты давно расселены. Остались нетронутыми либо неинтересные для покупателей квартиры, либо те, где жильцы не могут договориться между собой, просто не хотят уезжать или выдвигают нереальные требования к «встречке». Впрочем, этот рынок все равно не стоит без движения – ситуации меняются, и как только собственники квартир выражают готовность к диалогу, у квартиры появляется перспектива на расселение.

Сегодня, по данным риэлторских компаний, средняя цена комнаты в коммунальной квартире – 1,5 млн рублей. Отрицательная динамика, которой в последние месяцы подвергся вторичный рынок, не обошла стороной и сегмент комнат: предложений до 1 млн рублей немало, особенно в спальных районах.

Чем меньше в квартире комнат и жильцов, тем выше цена. Но в первую очередь на стоимость влияют, естественно, местоположение и качество дома. Дороже всего – комнаты в кирпичных домах с капремонтом, расположенные в центральных районах, площадью обычно 16-25 кв.м, с ремонтом и адекватными соседями.

Больше всего предложений на продажу традиционно в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах. «В центре стоимость комнаты в среднем 2-3 млн рублей (96 тыс. рублей за кв.м) – за эту цену предлагаются объекты метражом около 25 кв.м с очень приличным ремонтом. Здесь же можно найти самые дорогие варианты за 4-5 млн рублей в кирпичных домах старого фонда с видом на набережную и с евроремонтом. Минимальные по стоимости в центре начинаются от 1,5 млн рублей, это объекты меньшей площади, с “бабушкиным” ремонтом или вообще без него. За пределами центра средний вариант будет стоить около 1 млн рублей», – говорит Екатерина Кургина.



Рубрика:

Жилая недвижимость

07.08.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Жилая недвижимость"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Недвижимость"

Статьи о недвижимости