Купить Снять
Избранное
Избранное:

Юридическая консультация от «Адвокат-Недвижимость»

Юридическая консультация от  «Адвокат-Недвижимость»

На вопросы отвечает адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк. Online-консультации адвоката и риэлтора на сайте http://www.advocat-n.ru


Вопрос: В 2006 году я приватизировала квартиру, в которой был зарегистрирован несовершеннолетний сын. В дальнейшем квартиру я планировала продавать и покупать другую. Для того чтобы не заниматься получением разрешения органа опеки на продажу квартиры, я сняла с регистрационного учета сына и зарегистрировала к отцу в ранее купленную квартиру. После приватизации квартиру я подарила матери. В настоящее время приватизированная мной квартира продается. Будут ли у моей матери проблемы с продажей квартиры?

Ответ: В случае если ребенок проживал в квартире, а затем перед приватизацией был зарегистрирован на другой жилой площади, для приватизации нужно получать разрешение органа опеки с выделением ребенку доли в другой квартире. Если при такой приватизации не было получено разрешение органа опеки и ребенку не была выделена доля, то было нарушено его право на приватизацию квартиры. Ваша квартира попала в разряд так называемых «юридически нечистых» квартир. Если сделку по покупке квартиры будет сопровождать грамотный и опытный юрист (адвокат), специализирующийся на сделках с недвижимостью, он обязательно обнаружит нарушения закона при приватизации. Высококлассные специалисты не ограничиваются получением справок формы 7 и формы 9, поскольку даже в архивной справке формы 9 не будет сведений о том, что до приватизации в квартире проживал несовершеннолетний. К сожалению, таких специалистов не так много, и, скорее всего, вашей матери удастся продать квартиру. Однако квартира так и останется «миной замедленного действия». Законный представитель сына или, по достижении совершеннолетия, ваш сын самостоятельно, вправе оспорить незаконную приватизацию, даже если квартира будет принадлежать уже другому собственнику.


Вопрос: Приобретаю квартиру на вторичном рынке. Собственником доли квартиры является несовершеннолетний ребенок. Родители планируют приобрести на вырученные от продажи квартиры деньги квартиру в строящемся доме. Агент продавца говорит, что проблем никаких, она уже таких сделок провела десятки, орган опеки даст разрешение на продажу при условии выделения впоследствии доли ребенку в построенном жилье, главное – получить разрешение опеки и оформить сделку. Надо ли подстраховаться? Насколько гарантирует разрешение органа опеки мое право собственности на квартиру?

Ответ: Выделение доли несовершеннолетнему в строящейся недвижимости в настоящее время не запрещено законом и используется довольно часто. Однако такие сделки с участием собственников-несовершеннолетних имеют повышенный риск. Если приобретаемая доля покупается не по договору долевого участия по 214-ФЗ, а, например, по предварительному договору купли-продажи, путем вступления в жилищно-строительный кооператив, то не исключено расторжение договора, исключение из ЖСК, а следовательно, и возврат денег законному представителю. В итоге деньги за проданную квартиру переданы, а постановление органа опеки об оформлении в собственность ребенка доли исполнено не будет. В этом случае любое заинтересованное лицо, в том числе и прокурор, вправе обратиться в суд с требованием расторжения договора купли-продажи. В этом случае судом договор будет расторгнут, квартира возвращена прежним собственникам, а когда будут возвращены деньги, неизвестно. Кроме того, даже если квартира продается по договору долевого участия по 214-ФЗ, деньги следует передавать только после государственной регистрации договора долевого участия, поскольку само заключение договора долевого участия не гарантирует, что договор будет зарегистрирован. В этом случае вы максимально обезопасите себя от возможных неожиданностей. Однако это не гарантирует, что дом когда-либо достроится и будет сдан, а постановление органа опеки будет выполнено до конца. Для полной безопасности сделки с участием несовершеннолетнего продавца лучше выделить несовершеннолетнему собственность во вторичном жилье.


Рубрика:

Юридическая консультация

23.09.2011
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости