Купить Снять
Избранное
Избранное:

Договоры на «первичке»: как спастись от рисков

Договоры на «первичке»: как спастись от рисков

Чтобы обезопасить себя от рисков и своевременно получить квартиру в новостройке, следует внимательно отнестись к договору. Именно он выступит гарантом при любых проблемах с застройщиком. Риэлторы и юристы рассказывают, на что в первую очередь необходимо обратить внимание

 
Несмотря на действующий Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщики постоянно придумывают новые способы заключения договоров и обхода данного закона.
 
На данный момент в Санкт-Петербурге применяются следующие договоры: договор о долевом участии в строительстве, предварительный договор о долевом участии в строительстве, договор ЖСК, предварительный договор купли-продажи. Причем каждый из них имеет свои нюансы, которые обязательно должен учитывать покупатель недвижимости.

Кто не рискует, тот не живет в новостройке
Есть мнение, что, покупая квартиру в новостройке, человек осознанно идет на некоторые риски. Что вполне понятно, поскольку дом на вторичном рынке уже построен, можно оформить договор и сразу же жить в своей квартире. А вот на «первичке» человек ждет, когда построят дом, надеется, что сделают это вовремя.
 
Юрисконсульт АРИН Елена Рудницкая обращает внимание на то, что в первую очередь покупатель рискует  остаться без квартиры и без денег. Кроме того, есть риск долгого и томительного ожидания, риск получить не то качество жилья, которое было обещано при заключении договора. «Среди возможных мер по пресечению “долгостроя” и двойных продаж можно назвать усиление гражданско-правовой ответственности застройщика перед государством, расторжение договоров аренды земли, замену застройщика, штрафы за нарушение сроков строительства, лишение права на получение новых пятен под застройку, а также усиление уголовной ответственности за двойные продажи, как способ мошенничества», – рассуждает эксперт.
 
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов считает, что проблемы двойных продаж уже нет, так как если будет выявлен факт двойной продажи на каком-то из объектов, то о нем тут же узнают, и застройщик будет вынужден уйти с рынка.  «Если у покупателей все-таки есть некоторые опасения на этот счет, то двойных продаж можно избежать с помощью регистрации договора УФРС, этот договор является гарантом того, что эту квартиру никто больше не купит», – делится своим опытом эксперт.

Советы покупателям
При этом, чтобы ожидание было приятным, а строительство шло в срок, покупатель должен соблюсти все шаги по покупке квартиры. Во-первых, выбирать надежного застройщика, у которого уже есть ряд сданных объектов, наработан опыт, есть средства, чтобы вести строительство, и для которого репутация, построенная годами, всегда будет приоритетом. Также немаловажно потратить время и на то, чтобы почитать отзывы о застройщике на форумах, поспрашивать знакомых, у кого они покупали квартиру, посмотреть, ведется ли строительство на площадках, и т.д.
 
Во-вторых, не идти за неоправданно низкими ценами. Конечно, могут быть различные скидки. Или, если идет застройка целых кварталов, то строительная компания может предлагать цены чуть ниже рынка. Но если цена в разы ниже рынка, то, скорее всего, это говорит  о том, что застройщик не рассчитывает построить дом и его цель – собрать денег с клиентов.
 
В-третьих, обращаться к специалистам, которые помогут проверить документацию застройщика, правильно заключить договор. Некоторые покупатели, решив, что сами справятся со сделкой, не привлекают специалистов со стороны. Именно это и приводит к неприятным последствиям, поскольку договор является тем аспектом, от которого в будущем и будет зависеть, получит ли покупатель свою квартиру вовремя, не обманет ли его застройщик и т.д.

Жизнь по 214
Безусловно, самым надежным для покупателя является договор долевого участия, заключаемый по 214-ФЗ. Коммерческий директор бизнес-единицы группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков отмечает, что в этом случае все договоры регистрируются в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленобласти, что исключает возможность двойной продажи жилья. «В соответствии с законом, застройщики несут жесткие обязательства по соблюдению сроков строительства, что также освобождает покупателя от излишних треволнений и ограждает от “долгостроя”, – рассказывает Денис Бабаков. – В целом, обращение к надежным застройщикам, давно и успешно работающим на рынке, – верная гарантия того, что интересы клиентов будут соблюдены от и до».
 
По 214-ФЗ, строительная организация должна включать в договор пункт о штрафных санкциях за несвоевременную сдачу дома, подчеркивает директор по продажам первичного рынка недвижимости компании «Первострой» Владимир Соловьев. Это и есть один из пунктов, которые защищают дольщика.

Другие акценты
Специалисты «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» говорят, что наблюдаемое в последние годы укрупнение ведущих игроков рынка недвижимости способствует тому, что ведущие компании переходят на работу по 214-ФЗ. Застройщики со стабильной репутацией и большим опытом работы стремятся и готовы действовать в рамках правового поля. Со своей стороны, властные структуры поддерживают ответственных девелоперов, готовых взять на себя дополнительные обязательства перед клиентами.
 
Денис Бабаков рассказывает, что в настоящий момент наряду с договорами долевого участия в отношении строящихся объектов применяются договоры ЖСК, предусмотренные 214-ФЗ, а также предварительные договоры купли-продажи. Сданные объекты традиционно продаются по договорам купли-продажи.
 
Соглашаются с этим и специалисты риэлторских компаний. «Преобладают договоры долевого участия и предварительный договор купли-продажи. Наиболее рискованны оба вида предварительного договора, так как застройщик на момент их заключения не обладает правом, которое намерен передать покупателю по основному договору, а должен сам его приобрести в течение какого-то времени, – рассказывает Елена Рудницкая. – Соответственно, если такое право не приобретается – застройщик не становится собственником, то и основной договор заключен быть не может».

Вперед к кооперативам
Заместитель директора юридического департамента ЗАО «Управляющая компания “Эталон”» (входит в ГК «Эталон») Владимир Викторов говорит, что если при незавершенном строительстве дома застройщик по каким-то причинам уходит с рынка, то и покупатели, заключавшие договор долевого участия, и покупатели, вступившие в ЖСК, вынуждены объединяться, чтобы достроить дом своими силами. Причем при вступлении в жилищно-строительный кооператив это сделать даже проще – ведь покупатели уже состоят в одной организации, следовательно, ЖСК может вместо застройщика стать правообладателем на землю и продолжать инвестировать средства до полного завершения строительства.
 
Владимир Соловьев к преимуществам заключения договора через ЖСК относит то, что взносы пайщиков не облагаются НДС, полученные при продаже квартир по ЖСК деньги могут направляться только на строительство конкретного объекта (крупные строительные компании часто перенаправляют средства с одного объекта на другой). Также несомненным плюсом, по его мнению, является возможность оформления рассрочки на длительные сроки (даже после сдачи дома в эксплуатацию).
 
При этом эксперты компании «Первострой» добавляют, что, несмотря на перечисленные плюсы, нельзя не отметить и несколько минусов. Это то, что договор не регистрируется в УФРС, и ЖСК имеет возможность взять у пайщика дополнительный взнос (например, на проведение коммуникаций, электроэнергии, а иногда даже на благоустройство территории). «На момент заключения договора знать точную сумму дополнительных затрат невозможно», – подчеркивает Владимир Соловьев.

Строители подчинятся
Опрошенные эксперты соглашаются с тем, что количество домов, построенных по 214-ФЗ, с каждым годом будет только  расти. Так, Денис Бабаков из «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» прогнозирует, что в перспективе все больше строящихся объектов будет реализовываться на основании данного закона.
 
Особенно это характерно для типового рынка, где играют большую роль ипотечные программы: банки выдают кредиты на покупку квартир, оформленных через «долевку». В любом случае, компании с устойчивой положительной репутацией нацелены на оправдание клиентских ожиданий и выполнение своих обязательств. Поэтому оценка силы и устойчивости бренда компании-застройщика – приоритет при принятии решения о приобретении квартиры.
 
«Может быть, на ситуацию благоприятно повлияют вступившие в законную силу изменения в закон о несостоятельности (банкротстве) в части банкротства застройщика, –  говорит Елена Рудницкая. – Однако для этого нужен показательный  прецедент, который явно будет нескоро. В изобретательности юристов застройщиков никто не сомневается».
 
Этой точки зрения придерживается и Эльдар Султанов из АН «Бекар». Он говорит, что на сегодняшний момент легитимными являются заключение договора долевого участия в соответствии с 214-ФЗ и договора жилищно-строительного кооператива. Сейчас ужесточается контроль, поэтому застройщикам проще работать по 214-ФЗ и под него изменять бизнес-процессы внутри своей компании.
 
«Полагаю, что в 2012 году существенных изменений в сфере договорной базы первичного рынка не произойдет. Можно предположить, что правительство проявит инициативу сделать ДДУ единственно возможным типом договора, но это только предположение», – подытоживает руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака» Ирина Румянцева.

Анастасия Лепехина


Мнения:

Владимир Викторов, заместитель директора юридического департамента ЗАО «Управляющая компания “Эталон”»:

Как показывает практика, госорганы сегодня очень активно проверяют застройщиков на соблюдение 214-ФЗ, поэтому с каждым годом на рынке Петербурга наблюдается тенденция увеличения числа сделок с помощью договоров долевого участия и работы застройщиков по 214-ФЗ. С точки зрения защищенности покупателя ДДУ и членство в ЖСК обладают равными рисками. Приобретая квартиру с помощью договора долевого участия, многие покупатели ориентируются на государственную регистрацию договора, которая страхует их от двойных продаж. Вступая в ЖСК, покупатель становится непосредственным участником организации, которая инвестирует средства в строительство дома и, следовательно, он может контролировать весь процесс строительства и инвестирования средств. В этом заключается главное преимущество данной схемы. Надо отметить, что тип договора не сильно влияет на поиск соинвесторов. За всю историю нашей организации изменение видов заключаемых договоров не оказывало влияния на решение людей по приобретению жилья. 
 
Ирина Румянцева, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН «Итака»:
 
На рынке нового строительства с покупателями сегодня заключаются два типа договоров: договор долевого участия (ДДУ) – на него приходится порядка 70% от всего объема, а также договор паевого участия (ЖСК). По закону договор долевого участия регистрируется в ФРС, что исключает риск двойных продаж. Договор ЖСК хорош тем, что предоставляет покупателю возможность длительной рассрочки, тогда как в первом случае рассрочка возможна лишь до окончания строительства. Тип договора, безусловно, влияет на поиск инвесторов, которые в свою очередь ориентируются на тенденции спроса. Максимально безопасным сегодня считается договор ДДУ. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель становится зависимым от состояния мировой и отечественной экономики. Так, кризис 2008-2009 гг. привел к тому, что многие строительные объекты были заморожены. Кроме того, существует риск задержки сроков сдачи дома. Обезопасить себя поможет внимательное изучение договора, а также выбор надежной строительной компании.



 



Рубрика:

Юридическая консультация

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости