Купить Снять
Избранное
Избранное:

Осторожно – «черный агент»!

Осторожно –  «черный агент»!

О проблемах, возникающих в результате сотрудничества потребителей с «черными агентами», и о том, как их предотвратить, рассказывает адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк

 
В последний год участились случаи обращения обманутых граждан с жалобами на действия так называемых «частных агентов» по недвижимости, которых я называю «черными агентами», поскольку деятельность их незаконна. Приведу только несколько примеров вопросов граждан. Все они начинаются примерно одинаково.
 
«Для помощи в обмене своей квартиры я обратилась к частному специалисту по недвижимости, который работает без агентства. Естественно, никакого договора не заключала. Выбор такого специалиста был обусловлен привлекательностью цены его услуг – всего 50 тыс. рублей за всю работу. Был найден покупатель на продаваемую квартиру и подобрана квартира для меня. Сделки были проведены». Далее несколько типичных ситуаций.
 
Ситуация 1: «После получения денег из банковской ячейки я узнала, что на самом деле покупатель заплатил за мою квартиру на 150 тыс. рублей больше. Эту разницу получил мой агент, о чем мне не было известно».
 
Ситуация 2: «Государственная регистрация по переходу права на продаваемую мной квартиру прошла, а на приобретаемую мной нет, поскольку на квартиру был наложен арест. Агент не проверила данное обстоятельство».
 
Ситуация 3: «Государственная регистрация по переходу права на продаваемую мной квартиру прошла, а на приобретаемую нет, поскольку предыдущая регистрация права собственности на всю квартиру была проведена с нарушением закона. Свидетельство о праве на наследство было выдано на ? квартиры, а право ошибочно зарегистрировано на квартиру целиком. Квартира мне была продана как целая. Агент не проверила данное обстоятельство».
 
Ситуация 4: «Государственная регистрация по переходу права на продаваемую и покупаемую мной квартиры прошла. Продавец получил деньги, расписку не написал, не выписывается и квартиру не освобождает. Мотивирует отказ тем, что квартира, в которую он переселяется, еще не сдана и он сможет освободить квартиру только через 7-8 месяцев. На угрозу обратиться в суд с требованием о выселении отвечает угрозой потребовать повторной оплаты стоимости квартиры, поскольку расписку он не писал. Агент не организовала получение мной расписки и выселение продавца».
 
Историй таких немало. Это – только произошедшие за последние два месяца. А конец всех историй один: «После этого мой агент исчез, телефон его не отвечает, где его найти, не знаю. Могу ли я каким-то образом взыскать с этого агента излишне полученные деньги? Или что мне делать?!»
 
Подобных ситуаций очень много: люди либо платят больше, чем было оговорено, либо несут иные дополнительные затраты. Часто пострадавшие остаются без квартир или денег, либо приобретают такие проблемы, которые надо будет разрешать в судах годами.
 
Бывая на сделках, я часто слышу, какие глупости пытаются донести такие горе-агенты до людей, как пытаются их одурачить. Сделать, к сожалению, это несложно: люди доверяют «черным агентам», верят в их компетентность, поскольку это либо их знакомые, либо знакомые знакомых. Привлекая клиентов низким вознаграждением за оказываемые услуги, на практике путем обмана и злоупотребления доверием очень часто такие агенты добиваются вознаграждения в два-три раза выше, чем оговоренное. По практике нашего агентства скажу, что в 100% случаев обращения «черных агентов» к нам начинаются с вопросов: «А вы скажете моим клиентам, что квартира стоит на 50-200 тысяч дороже? А вы мне потом выплатите эту разницу? А вы дадите гарантийное обязательство, что выплатите эту сумму?» Риэлторы нашего агентства, не привыкшие врать клиентам, спрашивают, что им делать. Я отвечаю, что клиентам нужно говорить правду. Нельзя становиться пособниками преступников. Обманывая клиента, они не рискуют потерей работы, поскольку этой работой они занимаются незаконно. Действия подобных «черных агентов» подпадают под действие ст. 171 Уголовного кодекса – «незаконное предпринимательство».
 
Пользуясь услугами «черных агентов», вы становитесь соучастниками их преступлений в качестве пособника незаконной предпринимательской деятельности. Их деятельность основана на обмане.
 
Но самая главная проблема деятельности «черных агентов» – это низкий уровень их подготовки и правовой грамотности. Главный аргумент подобных агентов в доказательстве их профессиональной пригодности – «Я работаю на рынке недвижимости более 20 лет». А то, что это может быть вторая или третья сделка за 20 лет, и то, что законодательство и судебная практика меняются постоянно, их не интересует. Сделками с недвижимостью они занимаются от случая к случаю, а по основному месту работы «черный агент» может быть гардеробщицей, уборщицей и т.д. Становится страшно за людей, когда понимаешь, кому они доверились. Операции с недвижимостью можно сравнить с хирургическими операциями. Если занимается ими не профессионал, а дилетант, самозванец, то это чревато серьезными последствиями. Мы же не обращаемся за хирургической операцией к знакомому или соседу, которому когда-то делали подобную операцию. Так почему же обращаемся к «черному агенту»?
 
Если рассматривать ситуацию с обманом в сумме вознаграждения с точки зрения гражданского законодательства, то «черный агент» ничего не должен возвращать. Есть шанс вернуть 150 тыс. рублей путем обращения с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении агента по признакам преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ – «мошенничество». Состав преступления налицо: деньги в размере 150 тыс. рублей, которые должны принадлежать вам, агент путем обмана присвоил себе. Однако следователь, возбудив уголовное дело по факту мошенничества, будет вынужден рассмотреть вопрос о возбуждении уголовного дела по факту незаконного предпринимательства, где вы выполняли роль пособника, то есть соучастника преступления.
 
Обманутых «черными агентами» граждан в последнее время очень много. Осуществляя незаконную предпринимательскую деятельность, такие агенты обманывают государство. Ежедневно обманывая государство, им ничего не стоит обмануть гражданина. Обманывая людей, они прекрасно понимают, что нарушают закон, но желание заработать денег любым путем у «черных агентов» превыше всего. Именно поэтому нужно не обращаться к тем, кто предлагает дешевые услуги, не покупаться на объявления «без агентства», а идти в компанию, которая себя зарекомендовала и думает о долгосрочной репутации.
 
Обращаясь за риэлторской услугой к специалисту или в организацию, чтобы не стать соучастником преступления, необходимо, во-первых, выяснить, зарегистрирован ли частный риэлтор в качестве индивидуального предпринимателя, а агентство недвижимости – 
в налоговой инспекции. Во-вторых, следует обязательно заключить договор на оказание услуги. В договоре должны быть прописаны стоимость оказания услуг и объем предоставляемых услуг. В случае если стоимость услуг не оговорена, договор можно расторгнуть как незаключенный, поскольку в нем отсутствует основное условие договора. Только после заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства. И только в этом случае, если услуга оказана некачественно, клиент вправе требовать возмещения убытков.
 
Для того чтобы сделка с недвижимостью была проведена законно, на высоком профессиональном уровне и без обмана, обращайтесь в агентства недвижимости или к индивидуальным предпринимателям, имеющим Сертификат соответствия национальному Стандарту риэлторских услуг в России. Список сертифицированных агентств можно найти на сайте Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области 
http://www.arspb.ru.
 
Кроме того, желательно, чтобы риэлтор имел Аттестат и квалификационную карточку, свидетельствующие о прохождении процедуры аттестации специалистов в рамках Общероссийской системы Сертификации и внесении риэлтора в Единый реестр специалистов. В нашем агентстве «Адвокат-Недвижимость» профессиональная подготовка находится на первом месте. Все сотрудники прошли процедуру аттестации специалистов в рамках Общероссийской системы Сертификации, внесены в Единый реестр специалистов и имеют Аттестат и квалификационную карточку. У нас работают как опытные сотрудники, имеющие опыт работы более 15 лет и тысячи проведенных сделок, так и новички. Но все сделки, которые проводятся с клиентами агентства, находятся под тщательным контролем руководства и адвоката компании. На первом месте у нас всегда стоит безопасность и надежность сделки. Девиз компании «Адвокат-Недвижимость» – «Риэлтор + Адвокат = Законное решение жилищных проблем!» 

Рубрика:

Юридическая консультация

09.11.2012
Комментарии (4)
Сергей Александрович 12 ноября 2012 12:57
Сергей Васильевич! Очередная статья - страшилка, а почему-бы Вам не написать статью под названием "Осторожно - Агентство недвижимости!!!". Почему на сайте АН "Адвокат-Недвижимость", кстати, возглавляемого Слободянюк Т.В., не указана стоимость оказываемых услуг и не приведены формы договоров с клиентами? Это что, коммерческая тайна или индивидуальный развод клиента при обращении? Действительно ли так называемое сертифицированное АН "Адвокат-Недвижимость" указывает в заключенных договорах с клиентами ПОЛНУЮ стоимость услуг и производит оприходование денег ТОЛЬКО через кассу с выдачей кассового чека или переводом на расчетный счет, а не выемкой пакетов из ячейки поверенным или агентом без оприходывания? Действительно ли заключаемые АН "Адвокат-Недвижимость" договора с клиентами носят ОБОЮДНУЮ ответственность за принятые обязательства, наприимер, за срыв срока продажи или подбора объекта, за проверку правовой истории объекта и т.п.?
Слободянюк Сергей Васильевич 13 ноября 2012 1:28
1. Ситуации из реальной жизни кажутся вам страшилкой. Это на самом деле страшно и это, к сожалению, горькая правда. Считаю своим долгом довести это до граждан.
2. К сожалению, и к некоторым работникам некоторых агентств эта статья относится в части профессионализма.
3. Наше агентство работает только по закону. Действующее законодательство не обязывает размещать на сайте указанную вами информацию. Но любой клиент может ознакомиться с договорами и стоимостью услуг в офисе или позвонив в офис компании. По закону это обязательно. И никто из работников не будет обманывать и заманивать низкой стоимостью услуг. Они стандартные и соответствуют Профессиональным стандартам Ассоциации риэлторов. Кроме того, я как юрист считаю, что договор не догма и может быть изменен по соглашению сторон.
В настоящее время готовится новая версия сайта. Думаю, что мы учтем ваши пожелания и разместим там формы договоров и стоимость оказываемых услуг.
Слободянюк Сергей Васильевич 13 ноября 2012 1:28
4. Сертифицированное АН "Адвокат-Недвижимость" действительно указывает в заключенных договорах с клиентами ПОЛНУЮ стоимость услуг и производит оприходование денег ТОЛЬКО через кассу с выдачей кассового чека или переводом на расчетный счет. Если же производится выемка пакетов из ячейки, то производится оприходование денежных средств с выдачей клиенту кассового чека. Я знаю, что так работают далеко не все, наверное, поэтому вам в это не верится. Работать честно и прозрачно на самом деле выгодно, так как это дает компании спокойствие, уверенность в завтрашнем дне и доверие клиентов.
5. Наши договора предусматривают обоюдную ответственность, как для агентства, так и для клиента. Как Клиент, так и Агент по договору "несет ответственность в соответствие с действующим законодательством". Профессиональная ответственность нашей фирмы застрахована по реально выплатному страховому договору.
Светлана 17 апреля 2013 3:36
Сергей Васильевич! Разъясните,пожалуйста, какой договор заключать с клиентами на покупку просто ДОГОВОР, или АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР, или ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ ИНФОРМАЦИОННЫХ УСЛУГ? Какой более корректный с точки зрения закона и надежности для агентства недвижимости?
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости