Купить Снять
Избранное
Избранное:

Нестандартный случай

Нестандартный случай

На вопрос отвечает адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк. Online-консультации адвоката и риэлтора на сайте www.advocat-n.ru


Вопрос: По договору мены однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м я получил в свою единоличную собственность трехкомнатную квартиру 72 кв.м. Квартира предоставлялась мне и трем моим детям как очередникам и с учетом норм предоставления жилой площади. В договоре мены прописано право пользования трехкомнатной квартирой моими несовершеннолетними детьми. Могу ли я продать эту квартиру и купить жилье в другом городе?   
Ответ: На первый взгляд, все просто. Вы являетесь единоличным собственником квартиры и поэтому вправе ее продать. Однако в вашем случае при продаже необходимо учитывать ряд обстоятельств и соблюсти условия, без которых сделка может быть признана недействительной. Государство, предоставляя квартиру в вашу собственность, выделило по договору мены площадь больше и дороже, чем у вас имелась ранее, то есть с учетом несовершеннолетних детей. Предоставив вам дополнительную площадь, государство ограничило ваше единоличное право на квартиру путем наложения обременения. Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. По договору мены таким правом обладают ваши дети. Продажа жилого помещения, обремененного правом пользования несовершеннолетними, прямо никак не отражена в действующем законодательстве. Однако учитывая ст. 6 ГК РФ и ст. 7 ЖК РФ, при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения. Согласно ст. 60 ГК РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. В п. 2 ст. 37 ГК РФ указано, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – 
давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Учитывая данные положения закона, а также право пользования детей квартирой, можно сделать следующие выводы. Во-первых, для продажи квартиры, где дети имеют право пользования, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Во-вторых, орган опеки даст такое разрешение только при условии приобретения права пользования детьми иным жилым помещением. В-третьих, поскольку ваши дети имеют право пользования квартирой 72 кв.м, то и право пользования им должно быть предоставлено в квартире не меньшей площади, если новая квартира находится в одном городе. Если в разных городах, то по данному пункту этот вопрос решается на усмотрение органа опеки и попечительства. В вашем случае решение орган опеки будет принимать исходя из стоимости приобретаемой квартиры, а также с учетом интересов детей и необходимости улучшения их жилищных условий.
 
Подобные сделки пока что редки. Но с учетом того, что в 2009-2012 годах шло массовое расселение аварийного жилья, много квартир было предоставлено очередникам по подобной схеме. Надо быть очень осторожными при продаже и покупке жилья.
 
Это только один из многих случаев, прямо не предусмотренных законом. Поэтому, продавая или покупая квартиру, нельзя обращаться к «частным агентам». А нужно обращаться в сертифицированные компании, где имеются аттестованные специалисты и грамотные юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью. 

Рубрика:

Юридическая консультация

25.02.2013

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости