Купить Снять
Избранное
Избранное:

Законы, которые помогут рынку

Законы, которые помогут рынку

С начала 2013 года вступили в силу сразу несколько поправок, регулирующих правовые отношения на рынке недвижимости. О новых правилах игры, их влиянии на рынок и о том, чего в ближайшее время стоит от него ждать, рассказали эксперты на встрече с журналистами

 

В законодательство в сфере недвижимости за последние несколько месяцев было внесено несколько изменений. Например, с 1 января был введен в действие кадастровый учет квартир, а с 1 марта действуют поправки в Гражданский кодекс. Также по предложению президента еще на два года продлилась бесплатная приватизация жилья.

Но и это не все. Ко второму чтению готовится вызвавший бурные споры и критику так называемый «законопроект о резиновых квартирах»: его осудили не только в Совете по правам человека при президенте, но и в Общественной палате. На сегодняшний день о принятии этого законопроекта в первоначальном виде речь не идет, подготовлены более 70 поправок, одна из которых предусматривает выведение из-под уголовных санкций граждан России за фиктивную регистрацию. Однако рассматриваться этот законопроект во втором чтении будет, скорее всего, уже в осеннюю сессию.
 
В целом эксперты оценили нововведения позитивно, однако отметили, что для полноценного их использования участники сделок с недвижимостью должны их изучить и научиться правильно применять на практике.

В силу не вступили
Сначала о тех законопроектах, которые были сняты с рассмотрения и тех нормах, которые были отменены. Прежде всего это известная инициатива, согласно которой все сделки по купле-продаже недвижимости должны были в обязательном порядке заверяться у нотариуса. Эта мера, как ожидалось, способствовала бы «чистоте» проводимых сделок, однако больно ударила бы по карману участников сделки. На сегодняшний день этот вопрос снят с рассмотрения: обязательное нотариальное заверение сделки не требуется и не потребуется в ближайшее время, а карманы участников сделки останутся нетронутыми. Эксперты отметили, что на качестве проведения сделок, если на помощь потребителю приходят профессиональные риэлторы, это решение никак не отра-
зится.
 
Еще одна инициатива, которая не была поддержана – отмена регистрации договора аренды. Напомним, что новое законодательство предполагает отмену регистрации в качестве сделок определенных видов договоров. Основной вопрос здесь вызвала отмена регистрации договора аренды. Дело в том, что раньше покупателю было довольно удобно отследить арендаторов приобретаемого жилья: риэлтор мог запросить информацию в Росреестре и увидеть аренду как обременение. Дальше покупатель решал, нужна ли ему квартира с таким обременением или нет. Однако с начала марта 2013 года договоры аренды уже не должны были регистрироваться, соответственно, покупателю было гораздо сложнее узнать о подобном обременении жилья, что представляло серьезный риск для него. «Законодатель проникся данным вопросом, и на сегодняшний день договор аренды вновь подлежит регистрации, – отметил полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Валерий Виноградов. – Хотя с регистрации “ушли” договоры продажи предприятий, жилых домов и квартир, дарения недвижимости. Но это опять-таки позитивно скажется на экономической составляющей сделки, потому что наши граждане, совершающие сделки по данным видам недвижимого имущества, стали платить государственную пошлину на 1000 рублей меньше».

В защиту покупателя «первички»
Теперь о тех законопроектах и поправках, которые все же вступили в силу в этом году или вступят с 1 января следующего года. Революционными здесь являются нововведения, касающиеся договоров долевого участия в строительстве. Учитывая, что доля сделок на первичном рынке растет, новые нормы должны прийти на помощь миллионам россиян. «Это один из самых рисковых участков и работы риэлтора, и сделок в целом, потому что здесь на риски собственно сделки по покупке недвижимости накладываются риски участия в строительстве, – отметил Валерий Виноградов. – А проблема обманутых дольщиков, мы видим, продолжает быть актуальна».
 
Во-первых, теперь законодательством предусматривается наличие страхования в отношении каждого участника долевого строительства. С 1 января 2014 года даже в случае банкротства строительной компании, либо через страховую компанию, либо через фонд взаимного страхования, дольщики смогут получить убытки, которые они понесли. Во-вторых, как отметил Валерий Виноградов, на сегодняшний день есть позиция Высшего арбитражного и Верховного судов, согласно которой вне зависимости от того, какой вид договора был заключен при финансировании строительства дома (предварительный договор, договор инвестирования, договор вступления в жилищный кооператив или какой-то иной договор), суды будут рассматривать отношения сторон как отношения согласно договору долевого участия в строительстве. Все нормы и санкции будут применяться исходя из этого, и никакого оправдания застройщика в виде «рисков инвестора» отныне не будет. «Обыватель как несведущий может заключить любой договор. Но суть одна – он отдает свои деньги для долевого участия в строительстве. И теперь суд не смотрит, что написано в шапке договора, а смотрит на его суть», – говорит Валерий Виноградов.
 
В целом, по оценке участников дискуссии, новшества законодательства, которые начали действовать в этом году либо начнут действовать с 1 января следующего года, позитивно отразятся на рынке недвижимости, сокращая риски потребителей риэлторских услуг и приобретателей жилья, а также снижая расходы, которые покупатели несут при совершении сделок с недвижимостью.

Кадастровый учет обязателен
Следующие изменения касаются государственного кадастрового учета объектов капитального строительства. Несмотря на то, что кадастровый паспорт теперь для совершения сделки купли-продажи недвижимости не требуется, без наличия сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости государственная регистрация права невозможна.
 
«Любой объект недвижимости надо поставить на кадастровый учет, – говорит директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу Даниил Пильдес. – Если случились изменения в объекте недвижимости, нужно провести государственный кадастровый учет изменений. Изменилось что-то в квартире – необходимо заказать у кадастрового инженера технический план и представить заявление собственника на учет изменений данного объекта недвижимости. Построили дом, новое здание, там находятся квартиры – объект недвижимости и квартиры ставятся на государственный кадастровый учет. Только после этого возможно зарегистрировать право. Снесли объект недвижимости и там необходимо что-то построить – 
необходимо обеспечить исключение сведений из государственного кадастра недвижимости на основании акта осмотра, то есть снять объект недвижимости с кадастрового учета».
 
На территории Петербурга все вышеописанные действия осуществляет филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу. Сдача и прием документов возможны через сеть городских многофункциональных центров. На сегодняшний день около 30 МФЦ в разных районах города принимают запросы на предоставление сведений, содержащихся в кадастре недвижимости в виде кадастровых паспортов, и 11 МФЦ принимают заявления о постановке объектов на государственный кадастровый учет. Также для этих целей можно использовать сервис интернет-портала Росреестра и подавать запросы на предоставление сведений в виде кадастровых паспортов через интернет. В случае подачи документов через многофункциональный центр 2 рабочих дня уходит на доставку документов из МФЦ в кадастровую палату, 5 рабочих дней кадастровая палата обрабатывает запрос, и еще 2 рабочих дня уходит на доставку документов в МФЦ, то есть полный срок работы – 9 рабочих дней. В случае если запрос подается через интернет-портал, двух рабочих дней на подачу документов из МФЦ в кадастровую палату не требуется, и вся процедура занимает 7 рабочих дней, что, как отметил Даниил Пильдес, зачастую очень важно для заявителя. Срок постановки объекта на кадастровый учет – 20 рабочих дней. Даниил Пильдес отдельно обратил внимание на то, что просрочек по выдаче кадастровых паспортов на сегодняшний день нет.
 
Также эксперт рассказал, что в Росреестр часто обращаются заявители, обнаружившие, что в полученном кадастровом паспорте указана другая площадь квартиры, а план не совпадает с реальным планом объекта недвижимости. Даниил Пильдес пояснил, что все сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости предоставлялись организациями технической инвентаризации, в Петербурге это прежде всего ГУП «ГУИОН» («Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости»). Если случились разночтения, то они могут быть исправлены исключительно в порядке исправления кадастровой ошибки.
 
«Если вы заметили подобные различия, срочно обращайтесь в ваш орган технической инвентаризации, – советует Даниил Пильдес. – Пишите заявление с просьбой подать документы на исправление кадастровой ошибки в порядке статьи 28 Федерального закона № 221. Орган технической инвентаризации обязан это сделать. Как только будет подано заявление, в течение 5 дней кадастровая палата рассматривает заявление и либо принимает его, либо отклоняет. В случае его принятия в государственный кадастр недвижимости вносятся необходимые изменения».
 
По словам эксперта, на сегодняшний день это единственный барьер для «легализации» незаконных перепланировок: «Изменили несущие стены, все снесли, каким-то образом получили кадастровый паспорт и пытаются изменить сведения в государственном кадастре недвижимости – это невозможно. Такого не будет. Сведения в государственном кадастре недвижимости при неузаконенной перепланировке без акта межведомственной комиссии, если он требуется, изменены не будут. В случае поступления этих сведений данные в государственном кадастре недвижимости будут актуализированы».

Развитие рынка продолжится
Затронули спикеры и вопрос современного состояния рынка жилья. Дело в том, что активный рост цен сейчас остановился, и на протяжении последних месяцев они почти не менялись. «Достаточно долгий период времени, с осени прошлого года, цены на вторичном рынке остаются примерно на одном и том же уровне, – говорит генеральный директор ЗАО «Агентство “Петербургская Недвижимость”» Сергей Дроздов. – Цены продаж колеблются в диапазоне 92-94 тыс. рублей за квадратный метр».
 
Причем, по словам эксперта, средняя стоимость предложения – 92 тыс. рублей за кв.м, цена продаж – 94 тыс. Объясняется это тем, что основной объем продаж составляют мелкие объекты с высокой стоимостью квадратного метра. Две основные позиции, которые чаще всего фигурируют в сделках, – 
комнаты в старом фонде и однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах последних лет постройки. У каждой из этих позиций примерно по 14% в общем объеме продаж.
 
В целом, если оценить активность покупателей жилья, февраль-март были менее активны, чем последние месяцы прошлого года, но с апреля активность резко выросла и остается на уровне 2012 года.
 
Что касается первичного рынка, то цены здесь медленно и плавно растут. Средние цены предложения на дешевое жилье в обжитых районах – 87 тыс. рублей за кв.м, в пригородах – 
69 тыс. рублей. Рост цен, по словам Сергея Дроздова, обусловлен как увеличением числа ипотечных сделок (сегодня 35% против 30% последнего квартала прошлого года), так и растущим числом аккредитованных банками строящихся объектов. Кроме того, активно выходят на рынок все новые объекты, а банки и строительные компании предлагают покупателям акции и скидки. Также в числе тенденций последнего времени эксперт назвал рост качества объектов на первичном рынке. Однако он отметил, что на сегодняшний день на рынке по-прежнему остается масса застройщиков, реализующих объекты без необходимых документов.
 
Не был оставлен без внимания вопрос оценки жилья: цену сделок, по словам заместителя председателя Комитета по аналитике, экспертизе и оценке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Евгения Безлюдного, знают только риэлторы, проводящие эти сделки. Оценщики же имеют об этом довольно смутное представление. Эксперт предложил оценщикам и риэлторам объединить усилия, провести экспертный опрос риэлторов в рамках Ассоциации и создать на его основе рабочий материал для оценщиков.
 
В целом эксперты оценили рынок недвижимости сегодня как живой и развивающийся. Несколько пошатнули его рост ипотечных ставок и ужесточение условий для ипотечных заемщиков, однако потребитель адаптировался к новым условиям, и ипотека по-прежнему остается на высоком уровне востребованности: 45% на вторичном рынке против 50-55% прошлого года. По словам президента Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Юрия Загоровского, при сохранении тех условий, которые есть сегодня, как законодательных, так и экономических, объем ипотечного кредитования будет расти. 


Рубрика:

Юридическая консультация

Комментарии (3)
Ваше имя 06 июня 2013 16:46
Ваш комментарий
sdfsd 06 июня 2013 16:50
ывавы fsd
ra g aad 06 июня 2013 16:51
dа пп sg asg ag rgdff
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости