Купить Снять
Избранное
Избранное:

Риэлторы хотят равноправия с клиентами

Риэлторы хотят равноправия  с клиентами

Какой тип договора между агентством недвижимости и клиентом наиболее эффективен?


В работе риэлторов наибольшее распространение имеют договоры трех видов: между риэлтором и продавцом (если риэлтор работает «от продавца»), риэлтора с покупателем (если он работает «от покупателя») и заключаемые при участии риэлтора предварительные договоры между продавцом и покупателем, в которых стороны подтверждают свое намерение совершить сделку и осуществить обеспечительный платеж (аналог аванса или задатка).

«Именно первая группа сейчас самая сложная, вызывающая самое большое число споров и в нашей комиссии, и в суде», – говорит председатель комиссии АРСП по правам потребителей и профессиональной этике, генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер.

Одна квартира – пять продавцов
Споры чаще всего бывают вызваны следующим типичным случаем: клиент нанимает риэлтора для продажи своей квартиры, а потом вдруг продает ее либо самостоятельно, либо при помощи другого агентства. Первый агент обычно предъявляет клиенту претензии, потому что тратил свои силы, время и деньги, зачастую даже не зная о том, что этот заказ одновременно выполняют еще несколько человек (в том числе сам клиент), и требует оплатить работу.

Более чем 20-летняя история современного рынка недвижимости привела цивилизованных риэлторов к следующему мнению: те времена, когда риэлтор просто так мог «бегать», надеясь на возможный заработок, давно уже прошли. Многие нынешние риэлторы успели поучиться профессии за границей (особенно популярны для этого США) и привезли оттуда пример для подражания: договоры риэлторов с продавцами должны быть эксклюзивными. В принципе, американский клиент может заключить договоры с несколькими риэлторами, но после продажи своего объекта все равно будет должен заплатить комиссионные всем агентам, причем не разделить одну комиссию на всех, а заплатить каждому ровно столько, сколько тот должен был бы получить, если бы продал объект именно он. Судебная практика в стране соответствующая: любой суд встанет на сторону агента, избежать выплат невозможно, клиенты прекрасно это знают и не пытаются возражать против такого обычая делового оборота.

«Договор может быть и неэксклюзивным, но я считаю, что он абсолютно неэффективен, – рассуждает Александр Гиновкер. – Причем для продавца он может быть неэффективным в еще большей степени, чем для риэлтора». Он объясняет: риэлтор вкладывается в рекламу, вкладывает свою интеллектуальную энергию в анализ документов, самого объекта, в сравнение цен, в аналитику, в изготовление портфолио объекта, в организацию просмотров. Все это требует труда, и если, открывая через несколько дней межагентсткую базу, риэлтор видит там рекламу этого объекта еще и от хозяина, и от двух других агентств, да еще по более низкой цене, чем выставил он сам, то стимул к эффективному труду у этого агента пропадает. К тому же шансы на выгодную продажу у такого продавца невелики, потому что, если покупатель найдется, все агенты будут понижать цену, затем будут убеждать понизить ее самого продавца, и по стандартному объекту, как говорят специалисты, «утопчут» его как минимум на 50-100 тыс. рублей. В итоге объект будет продан не по самой выгодной для продавца цене, и при этом будет много нервотрепки и неразберихи.

«Так что работать на условиях неэксклюзивности можно, но это будет неэффективно для обеих сторон: агент не будет стараться, а продавец не сможет быть уверен, что с ним работают постоянно и в его же собственных интересах», – резюмирует г-н Гиновкер.

«Агентский» – почти эксклюзивный
Позволяет ли российское законодательство заключать эксклюзивные договоры? Сразу скажем: нет. Если в обычный договор на оказание услуг внесено условие эксклюзивности (что часто бывает), то, по ст. 14.8 КоАП, «включение в договор условий, ущемляющих права потребителя» рассматривается в ФАС и Роспотребнадзоре и наказывается штрафом в размере до 20 тыс. рублей с юрлица. Прецеденты в Петербурге уже были.

Однако в Гражданском кодексе (ст. 1007) указан такой тип договора, как «агентский». Такой договор может предусматривать обязательство принципала (то есть клиента) не заключать аналогичных договоров с другими подрядчиками (в нашем случае – риэлторами) и воздержаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет уже заключенного договора.

Пока агентские договоры на петербургском рынке недвижимости не работают или работают очень плохо, судебная практика по ним для риэлторов отрицательная. Суды, как правило, не признают риэлторский договор агентским.

«Моя практика показала, что в петербургских судах агентским принято считать договор, предусматривающий, как правило, оказание юридических услуг, которые агент совершает в интересах принципала, – говорит Александр Гиновкер. – Возможно, причиной этого послужила формулировка ГК, в которой говорится, что агентским является такой договор, по которому совершаются «юридические и иные действия». Однако большая часть действий риэлтора не может считаться юридическими: просмотр объекта, анализ рынка, реклама, предварительные переговоры с потенциальными покупателями, организация просмотров.

Исходя из этого, самые грамотные в юридическом смысле петербургские риэлторы стараются придать своим договорам как можно более «юридический» характер, внеся в них как можно больше юридических по своей природе действий (для того чтобы договор действительно мог считаться агентским). По всей видимости, в ближайшее время в Петербурге все больше агентств начнут включать в свои стандартные договоры такие услуги, как заключение от имени и по поручению клиента предварительного договора с его контрагентом, принятие от клиента обеспечительного платежа (залога, аванса), подача договора купли-продажи на регистрацию в Росреестр (пока это делается на основании дополнительной доверенности).

Риэлторы потребуют принимать отчеты
Как объясняет председатель комитета по правовым вопросам АРСП, президент АН «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк, сейчас немало проблем риэлторам создают такие продавцы, которые, даже имея с риэлтором заключенный договор, могут неожиданно отказаться от его услуг. В принципе, они вполне могут это сделать по двум основаниям: в Законе о защите прав потребителей (ЗЗПП) и Гражданском кодексе (ГК) есть положения о том, что клиент-физическое лицо имеет право в любой момент отказаться от исполнения условий договора.

Но есть в ГК и другие статьи, в соответствии с которыми заказчик вправе в любой момент отказаться от выполнения договора (ст. 781) при условии возмещения расходов, фактически понесенных исполнителем (ст. 782). То же самое он будет обязан сделать, если продаст свой объект самостоятельно или через другого агента и тем самым сделает работу исполнителя по договору невозможной.

«Моя практика работы в Комиссии по правам потребителей такова: обычно клиент без проблем соглашается оплатить фактические расходы: строчку рекламы – 150 рублей, трамвайный билет – 25 рублей. А если работа по серьезному объекту велась почти год и в последний момент клиент отказался? Обычно агент за это время успевает потратить 10-20 тыс. рублей, потому что ожидает комиссионных, которые иногда могут составлять несколько сотен тысяч», – рассуждает Александр Гиновкер.

Однако уже сейчас некоторые петербургские агентства требуют от клиентов, досрочно разорвавших договор, оплачивать не только фактические расходы, понесенные по этому договору, но и вообще все оказанные услуги, причем расчет производится по прайсу агентства. «Уже есть положительная практика, – говорит Сергей Слободянюк. – Главное – доказать, что работа сделана. Без таких доказательств требовать оплаты бесполезно».

Для того чтобы в судах не было проблем с доказательством суммы произведенных расходов, петербургские риэлторы намерены внести в свои договоры (неважно, агентские или любые другие) требование к клиенту принимать их рабочие отчеты на подтвержденный (работающий) электронный адрес. В отчеты (еженедельные или ежемесячные) будут вноситься сведения о размещенной рекламе, о полученных звонках, о проведенных показах, о содержании услышанных там отзывов, а также рекомендации для продавца. При этом в договоры, скорее всего, будет внесено требование к клиенту подписывать эти email-отчеты, а также предупреждение о том, что отчет агентства считается принятым, если в течение определенного срока клиент не прислал своих претензий и возражений. Уже сейчас, например, в московских судах такой порядок работы считается соответствующим закону.

Бывает психологически сложно, признают риэлторы, просить за каждое свое действие подпись клиента. Этого можно и не делать, но тогда важно, чтобы риэлторы вели у себя хотя бы внутренний учет – такой, где на бумаге с конкретными адресами, телефонами, описанием действий риэлтора стояли бы его подпись и печать организации. По опыту москвичей, в судах такие документы имеют большое значение и выглядят явно убедительнее, чем слово риэлтора против слова продавца, когда агент говорит, что непрерывно работал по договору, а клиент отвечает, что тот ничего не делал.

«Если риэлтор в своем договоре подробно прописал свои обязанности перед клиентом, да еще и отчитывается за их выполнение, то это повышает его привлекательность и рыночную цену услуг. Причем на случай, если риэлтор не будет все это делать, он должен дать клиенту право предъявить претензии, – говорит Александр Гиновкер. –
Наш опыт говорит, что на большинство людей это действует, особенно на иностранцев». При этом эксперт рекомендует коллегам внести в договор пункт примерно такого содержания: «Электронную переписку с использованием указанного адреса стороны договорились считать официальной».

Возможно, с клиентами, которые не захотят заключать таких договоров, через некоторое время будут соглашаться работать уже далеко не все петербургские риэлторы.

Меньше обязанностей – меньше прав
Итак, для того чтобы с клиентом действительно работали, а не делали вид, нужно обязательно заключить договор, предусматривающий определенные взаимные обязательства. Эти обязательства полностью соответствуют ГК и ЗЗПП. У клиента есть право в любой момент расторгнуть договор в претензионном порядке и вообще ничего не заплатить агенту. Клиент имеет полное право в течение срока договора отказаться от продажи, но в этом случае, в соответствии с ГК и ЗЗПП, он должен оплатить выполненную агентом работу. Если клиент нанял агента, тот работал, у клиента не было претензий, но потом он вдруг продал объект самостоятельно или с помощью других риэлторов, то клиент по сути сам лишил своего риэлтора возможности исполнить договор. В этой ситуации, в соответствии с ГК, клиент должен полностью оплатить тот результат, на который он рассчитывал, заключая договор с агентом.

Риэлторы говорят: в принципе, никто не заставляет клиента заключать именно такой договор – он может заключить «договор ни о чем», по которому обязанностей нет ни у кого – ни у риэлтора, ни у клиента. Тогда клиент может заключить договоры хоть со всеми 500 риэлторами, имеющимися в Петербурге, и ждать, пока кто-нибудь из них продаст его объект. Это тоже не противоречит законодательству. Но уже доказано, что такой подход к работе бесперспективен: заниматься объектом по-настоящему никто не будет, зато все агенты будут работать на понижение цены.

Пока не все клиенты это понимают. Но если поймут, убеждены в Ассоциации риэлторов, то ситуация на рынке станет лучше для всех – и для риэлторов, и для клиентов.

Рубрика:

Юридическая консультация

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости