Купить Снять
Избранное
Избранное:

Смена коней на переправе

Смена коней на переправе

Что происходит, если инвестпроект уже запущен, а законы меняются в процессе?

 
Изменение законодательства в процессе осуществления инвестиционного проекта обсудили специалисты в сфере недвижимости. Они рассказали, какие риски могут возникнуть в такой ситуации у застройщика, можно ли их уменьшить и допустимо ли оспорить нормативные акты.

Агенты влияния
На разных стадиях на инвестиционный проект влияют нормативные документы, например градостроительное законодательство, в том числе нормы территориального планирования, градостроительные регламенты, нормативы градостроительного проектирования. Также влияют технические регламенты, которые отражаются непосредственно на сути проекта. Косвенно влияют на инвестпроекты законодательство о промышленной безопасности, законодательство об охране окружающей среды, нормы тарифного регулирования.

Как правило, инвестпроект начинается с приобретения участка. «Наши клиенты в большей степени ориентированы на покупку у частных лиц, нежели у государства. Может быть, это связано с тем, что им часто предлагают участки девелоперы, которые осуществили определенную подготовку промышленных зон», – утверждает юрист Baker & McKenzie Ольга Аникина. При приобретении у частного лица можно в какой-то степени учесть динамику изменения регулирования, в том числе с учетом изменений в гражданском кодексе (ГК), например, это отсрочка и обусловливание части выплаты покупной цены (ст. 327.1 ГК), возмещение потерь (ст. 406.1 ГК), обратный выкуп (опцион на заключение договора, ст. 429.2 ГК).

По словам Ольги Аникиной, приобретение участка для строительства у государства на ее практике фигурирует в меньшей степени. «Такой договор основан на типовой форме, и в Земельном кодексе четко прописано, что там должно быть, то есть там нет никакой гибкости, заключить более изощренный договор сложно. Здесь имеет значение формулирование целевого назначения в договоре аренды, поскольку именно это защищает права инвестора согласно судебной практике», – отмечает юрист.

Актуальный ГПЗУ
Как известно, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит информацию о градостроительном регламенте, границы зон действия публичных сервитутов, информацию об объектах культурного наследия, о технических условиях подключения к сетям. Таким образом, это информация главным образом из правил землепользования и застройки (ПЗЗ), но не только. Это зависит в том числе от содержания ПЗЗ. По мнению судов, в случае внесения изменений в ПЗЗ, градостроительные регламенты, документацию о планировке и межевании территории, ГПЗУ действует только в части, не противоречащей указанной градостроительной документации. Таким образом, ГПЗУ имеет производный характер, хотя в нем указываются и сведения, касающиеся конкретного участка.

«Получение ГПЗУ не является “фиксирующей точкой”, и при изменении соответствующих нормативных актов необходимо получать новый ГПЗУ – невозможно получить разрешение на строительство на основании старого ГПЗУ. При этом проектирование и экспертиза могут занять достаточно много времени. На практике сначала начинают проектировать, а потом уже получают ГПЗУ, и таким образом этот временной отрезок немного сжимается», – утверждает Ольга Аникина.

Получение разрешения на строительство, по словам юриста, на данный момент является некоторой «точкой отсечения». «Получив его, можно перевести дух, потому как в случае изменения градостроительного регламента собственник вправе продолжать использование земельного участка, начатое до принятия или изменения ПЗЗ. Хотя в судебной практике кое-где говорится, что надо, в том числе, приступить к строительству», – утверждает Ольга Аникина.

Новые нацстандарты
Когда застройщик переходит к проектированию и строительству, основным документом для него являются требования технических регламентов. Но пока он этим занимается, требования могут измениться. Основным техническим регламентом являются требования о безопасности зданий и сооружений. «Изменения в них не применяются к объектам, введенным в эксплуатацию, а также если проектная документация утверждена или направлена на государственную экспертизу до вступления в силу требований или если нет требования о государственной экспертизе и подано заявление о выдаче разрешения на строительство», – отмечает Ольга Аникина.

С 1 июля 2015 года утверждается новый перечень национальных стандартов и сводов правил. «В законе сказано, что они должны пересматриваться каждые пять лет. Отмечу, что проектная документация, представленная на экспертизу до 1 июля 2015 года, проверяется на соответствие национальным стандартам и сводам правил, включенным в перечень, ранее утвержденный распоряжением правительства», – утверждает Ольга Аникина.

Также практикуется оспаривание изменений, внесенных в акты градостроительного регулирования. Бывают формальные основания для оспаривания – это полномочия органа, соблюдение процедуры, соответствие градостроительному и земельному законодательству. Бывают материальные основания – это отсутствие публичного интереса, нарушение прав собственника конкретного земельного участка.

По словам Ольги Аникиной, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства. «ПЗЗ разрабатываются, помимо прочего, в целях обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, включая правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, а также создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», – отмечает юрист.

Первый заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Петербурга Нино Лордкипанидзе считает, что нормативность оспаривания актов о выборе земельного участка ставится под сомнение. «Нельзя сказать, что практика складывается достаточно однозначно, есть и судебные решения в пользу заявителей. Достаточно успешно с точки зрения заявителя идет практика, которая связана с оспариванием бездействия государственной власти, кстати, то же и по актам выбора земельных участков, правда, по старым нормам Земельного кодекса. Тем не менее, суды однозначно пришли к выводу о том, что наличие акта о выборе земельного участка означает обязанность органов государственной власти предоставить земельный участок для целей строительства независимо от того, меняется какая-то документация по ходу дела или нет», – утверждает Нино Лордкипанидзе.

Стрельба по-македонски
Управляющий партнер Baker & McKenzie Максим Калинин подчеркнул, что критики инвестпроцесса отмечают нестабильность законодательства, причем не только в сфере недвижимости, технического регулирования, но и в налоговом законодательстве, на рынке ценных бумаг. Они оказывают влияние на скорость реализации инвестпроектов, на прибыль и даже целесообразность. «Время растягивается, когда мы говорим о согласовании проекта или согласовании ввода в эксплуатацию объекта и сжимается с огромной скоростью, когда происходят изменения законодательства в процессе реализации. 

У Владимира Богомолова есть замечательная книга “Момент истины”. Там один из главных героев был мастером стрельбы по-македонски. Стрельба по-македонски – это стрельба на ходу с двух рук по движущейся мишени. Наш инвестиционный процесс иногда мне ее напоминает – мы вынуждены бежать, во что-то стрелять, а оно еще двигается и изменяется», – отметил Максим Калинин.

Рубрика:

Юридическая консультация

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости