Купить Снять
Избранное
Избранное:

Перепланировка в законе

Перепланировка в законе

Узаконить проведенную перепланировку квартиры непросто, но реально

 
Осенью Госдума рассмотрит подготовленный Минстроем РФ законопроект, ужесточающий ответственность за самовольную перепланировку помещений.

Не все изменения – к лучшему
Для граждан финансовая ответственность за незаконную перепланировку квартиры, как и прежде, составит от 2 тыс. до 5 тыс. рублей. А вот за перепланировку в нежилом помещении впервые предлагается ввести штраф для должностных лиц – от 30 тыс. до 50 тыс. рублей и для юридических лиц – от 250 тыс. до 300 тыс. рублей.

По мнению чиновников, законопроект должен повысить эффективность борьбы с порчей жилых домов и их оборудования, с использованием помещений в жилых домах не по назначению, а также самовольными перепланировками помещений в многоквартирных домах.

В 90-е по городу прокатилась волна таких перепланировок, о которых и сейчас с содроганием вспоминают и риэлторы, и работники ЖЭКов – тогда только вошло в обиход понятие «евроремонт», и покупатели квартир сгоряча ломали несущие стены в старом фонде и устраивали бассейны в многоквартирных домах. Все это давно позади. Сегодня, когда речь заходит о перепланировках, в первую очередь имеются в виду незначительные, на первый взгляд, изменения в типовом жилье: снос стенного шкафа, изменение места монтажа раковины и унитаза, замена окон с увеличением или уменьшением их площади, демонтаж или монтаж перегородки санузла, создание новых дверных проемов или закладывание старых. Однако все эти изменения считаются перепланировкой или переустройством, и их необходимо согласовывать, предварительно отразив в проекте или эскизе.

Часто произведенные перепланировки делают квартиру более удобной и, казалось бы, более ликвидной – например, смежные комнаты превращаются в изолированные, или в прихожей выгораживается дополнительный тамбур. Однако риэлторы не уверены, что квартиры, подвергшиеся подобным улучшениям, можно продать дороже, чем аналогичные, но без перепланировки. Причина в том, что владельцы вершат задуманное без согласований.

По словам Марианны Верещаги, генерального директора отделения «Адвекс-Центр», в прежние годы такие квартиры могли иметь преимущество – если говорить о рынке образца 10-15-летней давности. Кроме того, на вторичном рынке множество квартир имеют перепланировки, которые были сделаны еще в 70-80-е годы, в советское время. Документально – в техпаспорте – они, как правило, отражены на плане квартиры, но с фразой «незаконная перепланировка». Для нотариального удостоверения сделки и регистрации права собственности эта фраза – не помеха. Важно лишь, чтобы в документе было написано, что границы жилой площади не изменены.

Пока гром не грянет…
По мнению риэлторов, частным владельцам квартир законопроект не ставит дополнительных препятствий, потому что не повышает уже существующие штрафы и не усложняет саму процедуру согласования перепланировки. Впрочем, проблем в этой сфере сегодня и так хватает: доля квартир с перепланировками на вторичном рынке в Петербурге оценивается риэлторами более чем в половину от общего жилого фонда.

«Насколько мне известно, предлагаемые нововведения касаются главным образом ответственности должностных и юридических лиц за незаконную перепланировку в нежилых помещениях и во всех помещениях многоквартирных домов. Для частных лиц финансовая ответственность не меняется. Учитывая, что 80% квартир, реализуемых сегодня на вторичном ранке Петербурга, – с перепланировками (с согласованными – единицы), ужесточение ответственности за незаконную перепланировку, естественно, привело бы к проблемам», – комментирует Елена Ляпина, руководитель департамента ипотечного кредитования АН «Невский альянс».

Риэлторы говорят: владельцы квартир, как правило, стремятся узаконить уже произведенные изменения в жилье только тогда, когда в этом действительно возникает необходимость. Например, понадобились деньги на покупку или строительство загородного дома, а взять их можно в том числе под залог имеющейся квартиры. Банк даст кредит, но обяжет в течение шести месяцев перепланировку узаконить. В случае с покупкой квартиры – беспокоятся покупатели, потому что сегодня это в основном люди с заемными средствами.

«На сегодняшний день основные покупатели квартир на вторичном рынке – это ипотечные покупатели. И если будут предлагаться к продаже две аналогичные квартиры, одна с перепланировкой, другая без, то ипотечный покупатель выберет жилье без перепланировки. И совсем не потому, что банк может отказать в выдаче кредита на квартиру с незаконной перепланировкой. Скорее всего, банк даст свое согласие, но обяжет заемщика в течение полугода перепланировку узаконить, а дело это хлопотное и недешевое, – говорит Елена Ляпина. – Бывают и иные ситуации. Например, есть отличные квартиры с очень удобной перепланировкой, но узаконить ее будет просто невозможно. Банк такую недвижимость в качестве залога рассматривать однозначно не будет. Поэтому продавцу придется ждать покупателя со 100% наличием собственных средств. Следовательно, время реализации недвижимости увеличивается, и зачастую продавцу приходится снижать цену на такую квартиру, чтобы как можно быстрее привлечь покупателей».

Работа над ошибками
Существуют определенные требования к перепланировке. Однозначно запрещено:
  • увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (более чем на 25% от жилого помещения);
  • объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую запрет не распространяется);
  • сносить несущие стены;
  • уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и проемы);
  • переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната;
  • делать полы с подогревом от общедомового отопления на лоджии или балконе;
  • устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии;
  • увеличивать площадь балкона за счет жилого помещения (при этом делать арку не запрещено, если она не превышает 1 м в ширину).
Одно из главных требований – перепланировка не должна ухудшать нынешние жилищные условия. В частности, нельзя увеличить площадь кухни за счет ванной комнаты или туалета. Исключение составляют квартиры на последних этажах.

Ванную комнату и туалет можно увеличить за счет площади нежилого помещения (например, коридора). Но – важный момент: полы санузла должны быть ниже на 3-5 см, чем в смежном помещении.

Самовольную перепланировку можно узаконить только через суд, но предварительно придется собрать некоторое количество документов. Для начала – получить новый техпаспорт. Его выдадут после визита сотрудника БТИ, который должен прийти, осмотреть и измерить все изменения в квартире, сравнив со старым техническим паспортом. Затем нужно обратиться СЭС, чтобы получить заключение о соответствии квартиры нормам.

С новым техническим паспортом необходимо пойти в лицензированную проектную организацию, которая должна дать заключение, удостоверяющее возможность оставления перепланировки. А затем – со всеми собранными документами – в районный суд для узаконивания самовольной перепланировки. Если решение суда будет положительным, следующий поход – за новым кадастровым паспортом на квартиру. А если в результате перепланировки изменились размеры жилой площади, то в УФРС придется получать новое свидетельство о государственной регистрации права на квартиру.

Если перепланировка не сделана, а еще только задумана, то процедура согласования не требует обращения в суд, но алгоритм похож. Техпаспорт, документы на право собственности, форма 9, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ разрешение на перепланировку всех совершеннолетних жителей квартиры вместе с эскизом или проектом перепланировки нужно представить в отдел архитектуры районной администрации. Там будут рассматривать заявление месяц, и если дадут разрешение, то можно приступать к ремонту. После окончания работ нужно пригласить работников районной администрации, которые дадут акт выполненных работ, с которым нужно будет отправиться в БТИ для получения нового техпаспорта.

Рубрика:

Юридическая консультация

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости