Купить Снять
Избранное
Избранное:

Секреты продажи комнаты

Секреты продажи комнаты

Как продать комнату в коммунальной квартире, даже если соседи против?

Обязанности продавца

Согласно ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса, при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники других комнат. Условия продажи установлены Гражданским кодексом, в частности, ст. 250. Преимущественное право дается именно собственникам, а не всем жильцам коммуналки. Если кто-либо из соседей занимает комнату на основании договора аренды или социального найма, их не требуется уведомлять о продаже. Уточнить статус всех соседей можно с помощью информация из Росреестра. Выписка по квартире обо всех правах и правообладателях позволит не пропустить реальных собственников и отсечь тех, кто собственником не является. В случае если в квартире есть неприватизированные комнаты, уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Особая история не без тонкостей – несовершеннолетние собственники комнат в коммуналках. Если владельцу комнату еще не исполнилось 14 лет, то он не обладает гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке соседской комнаты или отказ за него должны подписать родители (либо усыновители, опекуны). Подростки в возрасте от 14 до 18 лет обладают правоспособностью, но она ограничена: такой собственник должен выразить свою волю сам, но с согласия родителей.

Продавец обязан уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою комнату в коммунальной квартире третьему лицу. При наличии письменного отказа всех собственников от покупки комнаты или отсутствии ответа в течение месяца продавец получает право продажи третьему лицу на указанных условиях.

Полученные отказы от преимущественного права покупки действуют бессрочно, если не изменится любое из существенных условий – например, продавец не решит продать комнату дешевле.

Если комнату в коммуналке по установленной цене готов приобрести один из соседей – он пользуется своим преимущественным правом, и остальных оповещать о сделке не обязательно. Но часто бывает так, что соседи хотят добиться более низкой цены или тянут резину, чтобы комната оставалась пустой как можно дольше. Еще хуже, если один из собственников не бывает в квартире. Никто не знает, кто он и где его искать. Но даже из такой сложной ситуации есть выходы.

Порядок действий

В идеальном варианте соседи сами идут к нотариусу и заверяют свой отказ от покупки комнаты. Если поход к нотариусу не сложился, то продавцу комнаты необходимо самостоятельно оповестить соседей и либо получить у них письменный отказ от покупки, либо выждать месяц и приступать к продаже. Оптимальной будет такая последовательность действий:

Составить и разослать извещения всем собственникам в виде заказных писем с уведомлением о получении. В письме нужно указывать как можно более точную информацию: свои личные данные, адрес продаваемой комнаты, ее площадь согласно свидетельству о собственности и цену продажи.

Если какая-то из комнат не приватизирована, письмо нужно отправить в муниципальный орган управления имуществом. Ответ может прийти не слишком быстро, но рано или поздно он будет.

Если кто-то из соседей демонстративно отказывается получать уведомление или игнорирует его, то продавец будет иметь либо конверт с отказом от получения, либо подтверждение вручения письма. Достаточно выждать месяц с обозначенной даты, и регистрационная служба примет эти документы как отказ собственников от преимущественного права покупки.

Когда один из собственников живет в другом городе и не собирается покупать соседнюю комнату в коммуналке – достаточно, чтобы он нотариально заверил свой отказ и отправил его обратным письмом. Это потребует времени, но не создаст трудностей.

Еще более сложный вариант – когда местонахождение собственника комнаты неизвестно. Здесь остается единственный законный путь – объявлять его в розыск, и только через год, если сведения о нем не будут обнаружены, обращаться в суд с требованием признания его безвестно отсутствующим.

И, наконец, самая трудная ситуация: владелец комнаты в коммунальной квартире умер, а его наследники неизвестны или не торопятся вступать в наследство. Здесь также придется решать вопрос через суд. Дело может затянуться на долгие месяцы и не дать нужного результата.

Альтернативные варианты

Когда нет времени и желания разыскивать пропавших соседей и выдерживать судебную волокиту, остается несколько обходных путей.

Самый простой и испытанный вариант – это договор дарения. Продавец «дарит» покупателю часть комнаты в коммуналке, а после этого продает ему остаток как одному из совладельцев – отказы от соседей в этом случае не нужны. Но это очень рискованный путь, требующий полного доверия между всеми сторонами сделки, так как продавец рискует потерять не только часть комнаты, но и возможность продать остаток по адекватной цене.

Еще проще подарить всю комнату, а передачу денег провести «за кадром». Но такая притворная сделка рискованна уже для обеих сторон. Ее может оспорить как один из соседей, так и сам продавец: передача денег при дарении незаконна, и для обманутого покупателя получить их обратно будет крайне сложно.

И самый виртуозный способ, позволяющий обойти соседей, – это реализация права залога. Необходимо подписать с покупателем договор о займе на сумму продажи, где в качестве залога выступает продаваемая комната в коммунальной квартире. Продавец не возвращает займ в назначенный срок, и покупатель получает право требовать взыскания залога. Избежать суда здесь не удастся, но процесс пройдет гораздо быстрее, чем розыск пропавшего собственника.

Все «серые» схемы являются крайне рискованными, поэтому прибегать к ним не следует, если остается возможность решить проблему другим путем.
Рубрика:

Юридическая консультация

29.12.2015
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости