Купить Снять
Избранное
Избранное:

Продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире

Особенности сделки и рациональный подход к продаже доли в квартире


Продажа доли нередко встречается на рынке вторичной недвижимости в Петербурге. Между тем, юридически такая операция совершается достаточно непросто. Связано это в первую очередь с тем, что владеют недвижимостью два и более собственников, а соответственно, необходимо считаться с интересами остальных владельцев. Существует определенный алгоритм, которого необходимо придерживаться, чтобы продать долю в квартире правильно и избежать недоразумений.

Преимущественное право выкупа 

Статья 250 Гражданского кодекса при продаже доли дает другим владельцам право преимущественной покупки. Это значит, что если продавец найдет потенциального покупателя, но кто-то из сособственников пожелает сам выкупить долю, то предпочтение будет отдано последнему. Таким образом, продать долю в квартире стороннему покупателю получится, только если никто из других владельцев не захочет самостоятельно ее купить. 

Это относится только к сделкам купли-продажи, но не имеет отношения к дарению. Безвозмездно передать право собственности на долю владелец может, не оповещая остальных. Разумеется, можно сымитировать «дарение», на деле получив деньги за долю. В таком случае другие владельцы могут обратиться в суд и потребовать признать дарение доли притворным. Это грозит новому собственнику утратой как доли в недвижимости, так и денег, уплаченных без оформления договора купли-продажи. Иногда прибегают к тому, чтобы подарить лишь небольшую часть доли – а затем новый участник совладения выкупает оставшуюся долю, пользуясь преимущественным правом.

Оповещение

Наиболее разумным вариантом все же считается продажа доли в квартире после оповещения остальных собственников. Как это делается? Все зависит от личных отношений с другими владельцами. Наиболее удачный вариант – сообщить о своем намерении продать долю устно. Если отношения с другими собственниками не позволяют пойти первым путем, то рекомендуется сделать извещение в письменной форме в виде заказного письма с уведомлением о вручении и описью вложения. Текст лучше составить с помощью юриста. В нем должен быть указан адрес, размер доли и ее стоимость. 

С момента передачи оповещения остальным владельцам отсчитывается 30 дней. Это время дается сособственникам на то, чтобы либо приобрести долю, либо отказаться от ее покупки. Отказ следует заверить у нотариуса. Однако продавец может и не получить ответа. Даже сам факт того, что другие владельцы получили сообщение о письме, но не пришли его забрать, означает их отказ от преимущественного права на покупку доли в квартире. По истечении месяца можно смело продавать свою долю. 

Изменение цены

Закон предусматривает, что продавец может пойти на хитрости и в первом уведомлении указать непривлекательную цену своей доли. Поэтому если стоимость меняется или условия каким бы то ни было образом изменились в пользу покупателя, об этом придется снова известить остальных владельцев. Если все-таки доля продана в обход преимущественного права покупки, любой из сособственников может в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать продать долю ему. 

Если купить долю хотят сразу несколько из других владельцев, выбирать, кому продать свое имущество, может только продавец. Когда изначально сделка по продаже доли в квартире планируется между двумя владельцами, извещать остальных закон не обязывает. 

Как определить стоимость

Прямая логика пропорционального соответствия доли в квартире доле ее рыночной стоимости не сработает. Например, если у квартиры за 5 млн рублей два сособственника, то продать половину квартиры за 2,5 млн рублей маловероятно. Это объясняется тем, что желающих вступить в совладение недвижимостью не так много, ведь выразить долю на бумаге – одно, а в реальности – совсем другое. Невозможно поровну разделить все общие пространства. 

На цену влияют множество факторов, среди которых не только расположение квартиры, ее техническое состоянии, метраж и количество комнат, но даже отношения с другими собственниками – не препятствуют ли они въезду новых жильцов. Важным моментом является то, изолированные ли в квартире комнаты. Наличие смежных существенно снижает стоимость. 

Договор купли-продажи  

Если удалось получить письменные нотариально заверенные отказы других участников, можно продавать квартиру постороннему лицу раньше, чем истечет указанный срок в 30 дней. Эти документы необходимо будет предоставить нотариусу, у которого заключается сделка. Если кто-то из владельцев решил купить долю в квартире, то договор купли-продажи составляется в простой письменной форме и подписывается обеими сторонами и даже не требует заверения. 

Если сделка совершается с третьим лицом, то необходимо нотариальное удостоверение. В договор нужно включить данные о продавце и покупателе, информацию о доле и самой квартире – точный адрес, количество комнат, площадь и цену. Здесь же непременно нужно прописать сведения об ограничениях и правах третьих лиц и правоустанавливающих документах. Гражданский кодекс обязывает также составить акт приема-передачи доли.

Регистрация права собственности

Как и другие сделки, продажа доли в квартире требует регистрации права собственности и уплаты госпошлины в размере 2 тыс. рублей. Если продавец обладал долей меньше трех лет или менее минимального срока по Налоговому кодексу (относится к недвижимости, купленной после 1 января 2016 года), то предусматривается налог на доходы физических лиц.  

На государственную регистрацию перехода прав приносят отказы либо уведомления о вручении писем. Если доказательств извещения других собственников не будет, регистрацию могут приостановить, а впоследствии и отказать в ней. 

Споры в суде

Срок в три месяца дается остальным владельцам для того, чтобы обратиться в суд и потребовать исполнения прав и обязанностей покупателя. Для этого им придется доказать, что продажа доли в квартире третьим лицам была совершена без их ведома либо другим незаконным путем. Тем не менее вернуть положение вещей на исходные позиции нельзя: доля в любом случае будет продана, а изменить можно лишь то, кто ее приобретет. 

При этом просто не давать согласия на продажу доли сособственники не могут. Они обязаны не только изъявить желание, но и реально купить долю в квартире в течение положенного срока. Если у намеревающегося приобрести долю совладельца не получается уложиться в 30 дней и заплатить требующуюся сумму, то последнее слово остается за продавцом. Специалисты советуют сособственникам договариваться между собой, ведь нехорошие отношения между ними снижают цену долей каждого. 
Рубрика:

Юридическая консультация

29.01.2016
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости