Купить Снять
Избранное
Избранное:

Кадастровый учет. Что риэлтору нужно знать о кадастре?

Кадастровый учет. Что риэлтору нужно знать о кадастре?

Риэлторам, специалистам по загородной недвижимости, работающим с кадастровыми и правоустанавливающими документами, обучающимся риэлторам.

Статья будет полезна  риэлторам, специалистам по загородной недвижимости, которым в силу специфики профессиональной деятельности приходится работать с кадастровыми и правоустанавливающими документами на земельный участок, владельцам коттеджей и земельных участков.  Также материалы данной статьи  полезны как информация для обучения риэлтора.

Почему в кадастре «простому смертному» не разобраться?

Не секрет, что земельное законодательство построено таким образом, что, не будучи практикующим кадастровым инженером, разобраться в тонкостях кадастрового учета практически невозможно. Да и не все кадастровые инженеры, работающие на рынке кадастровых услуг, профессиональны и компетентны.  Об этом говорит статистика отказов кадастровой палаты в проведении учета.

Еще одна сложность кадастрового учета состоит в том, что у нас в стране каждые пол года выпускаются новые правовые акты и меняется земельное законодательство.  И не редко бывает так, что новые нормативные акты устанавливают новые правила проведения землеустроительных работ, при этом старые правила не отменяются, что приводит к прямому противоречию. 

И в этой ситуации  кадастровый инженер, как минер на поле кадастрового и регистрационного учета, на свой страх и риск принимает решение и оформляет документы так как считает нужным. 

Иногда кадастровый инженер заполняет документы по правилу «А» в соответствии с пунктом  закона о межевании, и этот межевой план получает приостановку, так  как специалист кадастровой палаты, проверяющий межевой план, считает, что нужно было заполнять формы по-другому, в соответствии с каким-нибудь новым постановлением. А когда кадастровый инженер переделывает  межевой план в соответствии с новым постановлением и не вносит туда сведения, описанные в законе, межевой план снова возвращается, потому что на этот раз заполнение формы не соответствует нормам основного закона.  И так бывает довольно часто.  А сделать и так и так не возможно чисто технически. Такая история для кадастрового учета обычная.  

Кроме того, формулировки разъяснений в уведомлениях о приостановке, в ответах Росреестра, бывают настолько расплывчатыми, что  часто невозможно понять  ответ кадастровой палаты, чтобы ответить на вопрос «что не так?»

Еще один нюанс в работе с Росреестром это пресловутая система одного окна. Если раньше, получив ответ Кадастровой палаты о приостановке и не поняв, что они собственно хотели всем этим сказать, кадастровый инженер мог тут же задать вопрос специалисту, то теперь ответ выдает человек в окне, который вообще ничего не понимает в кадастре. Он не читает то, что выдает и принимает. Это просто операционист, такое «говорящее печатно-буквенное устройство». И вопросы задавать некому.

Так что кадастровый инженер  это профессия, сочетающая в себе знание земельного кодекса, всех актуальный нормативных законодательных актов, аналитический склад ума и творческий подход к проведению кадастровых работ.  Поэтому кадастровый инженер, отошедший от дел на 1-2 года, например по причине выхода в декрет -это уже не специалист. Ничего личного. Всего лишь суровые реалии быстро меняющегося мира.

В кадастре, как и в жилой недвижимости вторичного рынка, есть однотипные квартиры, но нет двух абсолютно одинаковых квартир. Поэтому грамотный кадастровый инженер, не видя документов на объект недвижимости, никогда не называет окончательную стоимость работ «под ключ». Происходит это потому, что даже в типовой, казалось бы, ситуации оформления кадастрового паспорта на земельный участок у двух рядом расположенных соседей может быть так, что у одного соседа межевание пройдет за 21 календарный  день со всеми согласованиями, а у другого землевладельца работа растянется на год. 

Кадастровый инженер, анализируя документы, рассматривает не только комплект правоустанавливающих документов на земельный участок или строение, но и учитывает множество аспектов связанных с кадастровым учетом. Кадастровый инженер учитывает градостроительные  и санитарные нормы, сервитуты, анализирует локальные нормативные правовые акты территориального образования, в котором находится объект недвижимости, ошибки по ранее проведенным  действиям  других инженеров по кадастру недвижимости на данной территории (при их наличии), анализирует качество проведения кадастрового учета соседних (смежных) участков и т.д. 

Есть, конечно, общий алгоритм работы, но нюансов очень много. И чем опытнее инженер, тем большее количество факторов он учитывает в своей работе.  И это касается не только земельных участков, но и капитальных строений, технических сооружений, коммунальных сетей, объектов реконструкции и нового строительства и  так далее.


218-ФЗ, закон о межевании в редакция 2017.

Новый 2017год встретил нас таким вот сообщением ФГБУ «ФКП Росреестра» :

«ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области информирует о том, что с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает введение Единого государственного реестра недвижимости и единой учётно-регистрационной процедуры. В состав Единого реестра недвижимости вошли сведения, содержавшиеся в кадастре недвижимости и реестре прав…»

Что это значит на практике?

А на практике это означает две вещи. Во-первых, объединяют базы кадастрового и регистрационного учета, а во-вторых, пока происходит слияние и выстраивание работы – будет бардак и неразбериха.  Потому что законодатели решили, что сведения об объекте недвижимости надо «поженить» со сведениями  о правообладателях, но не продумали до конца  как именно это будет реализовано. И ввели закон. 

Ну, вы же понимаете, в какой стране мы живем...  

У нас вообще очень хорошие и правильные законы, плохо только с работой механизма их реализации.

Так что по факту примерно с 25.12.206 ФГБУ «ФКП Росреестр» просто остановил свою работу. Остановил совсем.  Наступил кадастровый блэкаут. 

Разбираться в нововведениях и получать  новые «циркуляры» мы будем весь год. 


Кадастровый учет и землеустроительные документы в работе риэлтора. 

Что нужно знать агенту по загородной недвижимости.

Кадастровая деятельность, также как и деятельность риэлтерская связана с объектами недвижимости.  Риэлтору, как и кадастровому инженеру, приходится анализировать определенное количество документов на собственность, в том числе кадастровых документов. Обучение риэлтора – важная часть подготовки специалиста по недвижимости.

Итак, на что следует обращать внимание агенту по загородной недвижимости для того чтобы «продать – купить» земельный участок или земельный участок с домом?

1) Земельный участок, дом, строение, любой объект недвижимости должен иметь свидетельство или выписку из ЕГРП. В этом свидетельстве, помимо всего прочего, есть кадастровый номер объекта. Откройте публичную кадастровую карту и проверьте есть ли этот номер на карте.

2) Перед началом работ по покупке земельного участка, возьмите в руки кадастровый паспорт на землю, внимательно (!) посмотрите, что написано в графе «Особые отметки». Если там стоит прочерк – супер! Участок отмежеван и его можно спокойно продавать. Если в графе «особые отметки»  имеется надпись «границы не установлены», это плохо. Это значит, что на публичной кадастровой карте границ нет и вообще границ как таковых у участка нет. Нужно делать съемку и межевание. Иначе, купив для своего клиента земельный участок площадью 10 соток, что будет написано в Свидетельстве, на деле Вы рискуете приобрести ему гораздо меньшую площадь. Потом может оказаться, что все его соседи отмежеваны и давным-давно «отрезали» у него каждый по не многу со всех сторон.  В межевании так - кто первый встал, того и тапки. Такой принцип. Кому что-то не нравится – в суд.

3) Если клиент хочет продать (подарить) половину участка кому-то и обращается к вам (эта процедура называется раздел земельного участка), либо купить у соседа и присоединить к своему участку (увеличение площади), обратите внимание на минимальные и максимальные размеры ЗУ по Правилам землепользования и застройки конкретного района. Эту информацию необходимо черпать  ни у коллеги в «заметках», ни на форумах, а только на официальном сайте поселения, в котором расположен участок. Потому что в каждом монастыре свой устав. И это важно знать и понимать.

4) Если клиент хочет продать дом с землей или вы намерены купить для клиента земельный участок с уже построенным домом – заказывайте кадастровый паспорт и смотрите «привязан» ли дом к участку. Важно чтобы в паспорте было указание, что дом расположен в границах участка. Если этого нет – это означает, дом неправильно оформлен или вообще не оформлен. В этом случае необходимо заказывать у кадастрового инженера технический план и ставить дом на учет, прежде чем его продавать или покупать.

5) Если дом не оформлен и клиент просит Вас помочь ему оформить и потом продать – обращайте внимание на статус земельного участка. По новым правилам поставить на кадастровый учет и зарегистрировать свидетельство на дом можно, только если это СНТ или ДНП. Если в свидетельстве на землю написано «земли ИЖС», то собственнику перед оформлением технического плана необходимо получить разрешение на строительство.

В этой  обзорной статье мы перечислили только основные контрольные точки для анализа документов. Их на самом деле намного больше. В ряде случаев есть свои нюансы. Если представленной информации недостаточно, мы готовы провести личные консультации для повышения квалификации риэлтора. Важность постоянного обучения агента по недвижимости трудно недооценить. И мы это прекрасно понимаем. Мы готовы  помочь  риэлторам разобраться в документах кадастрового учета.

Выводы.

Сейчас часть агентств по недвижимости открывают у себя «кадастровые отделы». Где-то работают штатные сотрудники, где-то агентства привлекают кадастровых инженеров на аутсорсинг со своими «ИП».  Во втором случае агентства просто перепродают чужую работу, снимая комиссию. 

Для агентства по недвижимости кадастр – это не профильная деятельность. И они не могут контролировать качество работы кадастрового инженера просто потому, что им не хватает соответствующих знаний и компетенций. А значит, они не могут гарантировать результат. Это факт. На наш взгляд, каждый должен заниматься своим делом. И чем уже профиль и специализация  деятельности организации, тем больше у нее потенциал для  решения самых сложных задач в своей области, и тем профессиональнее она работает. И это тоже факт. 

Поэтому, если вам необходим для работы грамотный кадастровый инженер, то наш вам добрые советы - обращайтесь в специализированную фирму. Найдите грамотных и опытных кадастровых инженеров. Найдите тех, кто поможет разобраться в сложной и непонятной для вас ситуации. Работайте с теми, кто не боится ваших вопросов, кто имеет многолетний опыт, и не «плавает в теме».  Тех, кто  дает четкие понятные ответы и разъяснения о том, что и как надо делать.

Ваш кадастровый инженер – это тот, кто в итоге помогает  вам зарабатывать деньги, а не генерирует для вас дополнительные проблемы с клиентами и сделками.  

Если у вас возникли вопросы по материалам данной статьи, вы можете задать их нам и получить профессиональную консультацию кадастрового инженера в рабочие часы по телефонам:
+7 (812) 987-53-10
+7 (952) 387-53-10
+7 (911) 175-22-23

С уважением, коллектив кадастровых инженеров «АИС Кадастр».
Рубрика:

Юридическая консультация

06.02.2017
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Юридическая консультация"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"