Купить Снять
Избранное
Избранное:

Продать без потерь

Продать без потерь

Чем обернется налоговый проект Минфина для рынка недвижимости?


После того, как весной этого года Минфин огласил, вероятно, грядущие поправки в законодательстве об увеличении налога для продавцов недвижимости, участники рынка недвижимости буквально содрогнулись. Хотя идея ведомства так и остается на сегодняшний день инициативой и не подтверждена соответствующими документами, эксперты наперебой делают прогнозы, касающиеся дальнейшей судьбы отрасли. С одной стороны, специалисты ожидают стагнации рынка жилья, с другой – лишь незначительных изменений, которые затронут узкий круг его участников. 

Чего опасаться?
В Минфине видят недостатки в существующем режиме налого-обложения, среди которых освобождение от налогов крупных доходов от инвестиций в ценные бумаги и недвижимость, отсутствие налоговых поступлений с прибыли при продаже коммерческих объектов, а также различные манипуляции для ухода от налога при перепродаже жилья, находящейся в собственности менее трех лет. 

Стоит сразу успокоить владельцев одного жилого объекта, которым нововведения принесут пользу. В настоящее время в том случае, если хозяин недвижимости является собственником менее трех лет, то при продаже квартиры он обязан выплатить налог. Ему предоставляется право либо заплатить 13% государству с разницы между стоимостью жилья в момент покупки и продажи, либо сократить доход от продажи на налоговый вычет в 1 млн руб. Для того чтобы избежать существенных финансовых потерь, владельцам недвижимости остается выжидать окончания установленного срока или прибегать к таким схемам совершения сделки, которые позволят найти обходные пути уплаты налога. Согласно планам Минфина, собственники квадратных метров смогут расстаться с жилой площадью и не потерять процент от продажи вне зависимости от срока владения. 

Реформирование налоговой системы ударит по тем, кто распоряжается несколькими объектами недвижимости. Стоит отметить, что налогообложения при продаже одного из них не последует при одновременном соблюдении сразу несколько условий: доходы от продажи недвижимости не должны превышать 5 млн рублей, а срок владения объектом должен быть не менее трех лет. Кроме того, региональные власти вправе увеличить минимальный срок владения имуществом до 10 лет. 

Как отмечают специалисты, это существенно снизит инвестиционную привлекательность квартир как наиболее доступного и понятного способа сохранить и приумножить средства и откроет для многих перспективы вложения своих сбережений в фондовый рынок. Говоря о последствиях реформы, можно ожидать как значительного обогащения региональных бюджетов, так и обратной ситуации – недополучения налоговых платежей от застройщиков. Данные нововведения повлекут за собой искусственное занижение стоимости квартир до установленной суммы, не облагаемой налогом. Но такой ценовой порог в 5 млн рублей, скажем, в Москве не может быть реальным. Заключая сделку о перепродаже недвижимости, инвесторы будут стремиться указать в договоре максимально низкую стоимость объекта. При этом от действия закона пострадает не столько сам инвестор, сколько покупатель, использующий ипотечный кредит. Ему потребуется больше собственных средств и времени для накопления первоначального взноса.

Стоит ли вкладывать?
В России спрос на недвижимость не угасает. Покупатели уверены, что, приобретая квартиру, деньги не потеряют – стоимость жилья либо возрастет, либо останется на прежнем уровне. Поэтому рано говорить о снижении интереса инвесторов к отрасли, даже после введения налога. Тем более что обычные покупатели, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, не думая о налоге, смогут в любое время продать старую квартиру и приобрести новую без ущерба для семейного бюджета. 

Вполне вероятно, что проект налоговых реформ, предложенный Минфином, рассчитан на разделение состоятельных и небогатых участников сделок с недвижимостью и ростом давления на первых. Но это лишь на первый взгляд. Вопрос об уплате налога появится в том случае, если наряду с квартирой собственник имеет в наличии дачу или владеет долей в недвижимости, принадлежащей родителям. При таком раскладе перед законом становятся все равны, и 13% налоговых сборов придется выплачивать вне зависимости от материального положения продавца.

Еще один важный момент. Любая положительная разница в стоимости при покупке и последующей продаже недвижимости является доходом. Квартира, приобретенная несколько лет назад за 5 млн рублей, а сейчас выставляемая по цене на 1 млн рублей больше, вполне может считаться убыточной. И все же, несмотря на рост инфляции в стране, собственник вынужден выплачивать налог. Покупка нескольких квартир с целью дальнейшей перепродажи становится крайне невыгодным вложением средств. 

По новым правилам налогообложения гражданин, имеющий в собственности более одного объекта недвижимости, по сути, превращается в спекулянта. Все хорошо до того момента, пока гражданин не претендует на выход за рамки «одной квартиры на семью» и не думает о том, как бы подзаработать на рынке недвижимости. Для того чтобы инвестиции в отрасль оправдывали себя, многие будут рассматривать возможные способы перехитрить закон.

Семья поможет
Наиболее очевидный вариант избавления от налога – стать собственником только одного объекта недвижимости. Для семьи из нескольких человек распределить жилые площади между собой не составит особого труда. Таким образом, родственники могут стать владельцами нескольких квартир, по закону не облагающихся налогом при продаже.

Есть у такого способа и обратная сторона медали. Брачный союз может оказаться невечным. Например, муж переписывает на супругу несколько квартир, а сам остается собственником одной. Нет никаких гарантий, что после продажи единственной принадлежащей мужу недвижимости жена не захочет подать на развод и оставить благоверного «с носом». К тому же обращение в суд в такой ситуации не приведет к положительному результату. Вряд ли можно надеяться на благосклонность служителей Фемиды и при обнаружении доказательств заключения фиктивных соглашений. 

Кроме того, стоит отметить наличие в Гражданском кодексе определения «мнимая сделка». Это соглашение между людьми, оформленное для вида и без каких-либо правовых оснований. Налоговая служба может заинтересоваться странной активностью супругов в отношении жилых объектов. Квартирные манипуляции, проведенные в короткие сроки, выглядят по меньшей мере подозрительно. Допустим, муж подарил жене квартиру, совершил сделку по продаже своей единственной жилплощади, а после этого супруга возвращает подарок в течение двух-трех месяцев. ФНС в таком случае может расценить взаимную щедрость супругов совсем не как жест доброй воли. При ближайшем рассмотрении сделки признают мнимыми, и тогда придется выплачивать не только налог, но и штраф. 

Напоследок напомним, что налоговый проект в данный момент находится только в стадии разработки. Остается неизвестным, в какой форме он будет реализован и дойдет ли дело до поправок в законодательстве. Возможно, что некоторые идеи найдут свое воплощение в жизни, но насколько существенными окажутся изменения – покажет время. Цели, которых добивается Минфин, пока тоже до конца не ясны. Налоговый натиск со стороны властей может привести к снижению привлекательности рынка недвижимости и заинтересованности в нем крупных инвесторов. Во всяком случае сейчас очевидно, что послабление по новым нормам дается лишь тем россиянам, для кого перепродажа жилья – жизненная необходимость, а не стремление обогатиться за счет стабильного развития отрасли. 

Рубрика:

Налоги

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Налоги"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости