Купить Снять
Избранное
Избранное:

Петербург переоценят

Петербург переоценят

Чем грозит собственникам повторная кадастровая оценка недвижимости?

 
С января 2015 года в Налоговый кодекс РФ войдет новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц», а закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» прекратит действие. Одним из главных фактических изменений станет переход к исчислению налога на имущество исходя кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Когда несколько лет назад подобные изменения коснулись налога для юридических лиц, в суды поступило огромное количество обращений собственников, желающих оспорить результаты кадастровой оценки. В Петербурге кадастровая оценка уже была проведена, однако на 2015 год намечена повторная. Вероятно, она будет более высокой, особенно для недвижимости в центре города. Ждать ли судьям массового прихода недовольных хозяев квартир?

Все только начинается
В реальности расчет налога от кадастровой стоимости с 1 января начнется только в 28 регионах России. Это Бурятия, Татарстан, Ингушетия, Мордовия, Карачаево-Черкесия, Коми, Удмуртия, Башкортостан, Московская, Новгородская, Сахалинская, Амурская, Магаданская, Новосибирская, Ивановская, Владимирская, Нижегородская, Самарская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Архангельская, Псковская, Пензенская области, Москва, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Забайкальский край. Другие субъекты федерации, в том числе Петербург и Ленобласть, постепенно перейдут на новую систему в течение нескольких лет.

Так, в Петербурге на протяжении 2015-го и 2016 годов налоги будут считаться по старой схеме – ставка устанавливается в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости жилых домов и помещений. Есть два исключения. Первое делается для единоличных и долевых владельцев торгово-развлекательных комплексов, используемых в коммерческих целях (площадью свыше 3 тыс. кв.м). Налоговая ставка для нежилых объектов, собственниками которых являются физлица, устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости. Второе исключение касается нежилых зданий или помещений площадью свыше 3 тыс. кв.м, где размещены объекты делового, административного или коммерческого назначения, офисы, торговые точки, кафе, рестораны или объекты бытового обслуживания. Налоговая ставка для такой недвижимости с 2015 года устанавливается в размере 1% от ее кадастровой стоимости. 

Большинство же петербуржцев начнут платить налог на свое имущество исходя из кадастровой стоимости жилья с 2017 года.

Между тем, специалисты считают, что суды должны уже сейчас начать готовиться к многочисленным искам от владельцев квартир, домов и другой недвижимости.

Работа над ошибками
В Петербурге работа по кадастровой оценке всех домов, квартир и нежилых помещений – всего более 2,5 млн объектов в черте города – была проведена заранее и завершилась в начале 2013 года. Результаты были утверждены председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и опубликованы на сайте правительства Петербурга. В базу были внесены данные о стоимости и площади всех квартир города. Текущую кадастровую оценку своей квартиры каждый петербуржец может узнать на сайте Росреестра в разделе «Государственные услуги».

Кадастровая стоимость, полученная в 2013 году, оказалась более чем в 6 раз выше инвентаризационной, что неудивительно, ведь данные об инвентаризационной стоимости жилья в последний раз собирались в 1969 году. Однако с рыночными ценами итоги оценки сравнить все равно сложно. В среднем квадратный метр жилья в Петербурге специалисты оценили в 56,1 тыс. рублей. Самыми дорогими районами оказались Приморский и Выборгский, а в число дешевых по результатам кадастровой оценки попали Адмиралтейский и Центральный районы. Очевидно, что эти данные не соответствуют рыночным реалиям – кадастровая стоимость жилья в центре оказалась заниженной. Между тем, являясь формальным аналогом рыночной стоимости, кадастровая стоимость должна быть примерно ей равна.

В конце 2014 года было объявлено о намерении провести повторную оценку недвижимости Петербурга, поскольку при предыдущей оценке не учитывались стоимость земельных участков под объектами, месторасположение, инфраструктура и другие ценообразующие критерии. Переоценка, согласно планам городских властей, закончится примерно к концу лета 2015 года. Вероятно, она совсем не  обрадует собственников, особенно жителей центра и других престижных районов города: новая кадастровая оценка их имущества, проведенная с учетом большего числа факторов, окажется выше текущей. 

Стоит ли игра свеч
Несогласные с результатами оценки своего жилья имеют право оспорить кадастровую стоимость. Чтобы снизить сумму налога на имущество, можно пойти двумя путями: обратиться в специальную комиссию либо сразу идти в суд. Специальная комиссия для снижения нагрузки на суды сформирована из представителей Смольного, Росреестра и сообщества оценщиков. Известно, что решение комиссии должно быть единогласным, и этот принцип консенсуса снижает эффективность работы по вопросам изменения кадастровой стоимости. Единогласное решение становится практически невозможным: представитель городских властей всегда будет против снижения налога. Так, за время работы комиссии над рассмотрением дел о стоимости земельных участков не было принято ни одного единогласного решения: чиновник от города всегда голосует против установления меньшей кадастровой стоимости. 

Если с комиссией не получается, следует попробовать подать иск в суд. При этом надо знать, что результаты кадастровой оценки можно оспорить только в двух ситуациях: если рыночная и кадастровая стоимость не совпадают или если сведения о жилье, использованные при определении кадастровой стоимости, не являются достоверными. В заявлении собственнику надо указать, что его цель – изменить кадастровую оценку жилья, и приложить объяснения своей позиции: отчет независимого оценщика. Исходя из информации в открытых источниках, оценка квартиры независимым агентством обойдется в 4-20 тыс. рублей. 

Помимо отчета оценщика, надо указать свои данные, информацию о жилье, предоставить свидетельство о праве собственности на квартиру, а также выписку из Росреестра о правах на недвижимость и техпаспорт жилья. На сбор всего пакета документов может уйти целый месяц. Особое внимание при подаче иска стоит уделить тому, чтобы указать ответчика по делу правильно, это должен быть соответствующий филиал кадастрового учреждения по городу. Суд рассматривает дело о кадастровой стоимости около 1-2 месяцев, а при оспаривании решения в вышестоящих органах решение будет принято не раньше, чем через полгода. Учитывая все вместе – примерно 4 тыс. рублей за составление иска, не менее 10-20 тысяч за услуги адвоката, плюс гонорар оценщика «со стороны» – процедура получается довольно дорогая. Так что оспаривать кадастровую стоимость квартиры будет выгодно разве что владельцам действительно дорогой недвижимости.

Необходимо добавить, что рост кадастровой стоимости не обязательно грозит собственникам критичным увеличением выплат. Федеральный закон устанавливает базовую ставку налога 0,1% от кадастровой стоимости объекта за стандартным вычетом: облагаемая налогом площадь каждой квартиры уменьшается на 20 кв.м, комнаты – 10 кв.м, жилого дома – 50 кв.м. Также закон сохраняет все действующие льготы для незащищенных слоев населения, в том числе для пенсионеров, и дополнительно подтверждать право на льготы не понадобится. Льготный статус предоставляет 50%-ю скидку на оплату налога. Если у гражданина, имеющего право на льготы, имеется несколько квартир, то льгота распространяется только на одну из них.
Рубрика:

Налоги

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Налоги"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости