Купить Снять
Избранное
Избранное:

Место не красит налогоплательщика

Место не красит налогоплательщика

С 2016 года налог на имущество физлиц ощутимо вырастет

 
С 1 января следующего года в Петербурге налог на имущество физических лиц будет исчисляться по-новому. Теперь при расчете налога ФНС будет учитывать не только инвентаризационную стоимость жилья, но и местоположение здания. Таким образом, больше всех придется платить жителям центральных районов мегаполиса. Меньше – обитателям городских окраин.

Рыночный подход
В конце августа ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) завершило выполнение заказа Комитета по имущественным отношениям. ГУП произвел оценку около 2 млн жилых помещений в восемнадцати районах города. В сравнении с предыдущей оценкой, 2012 года, кадастровая стоимость жилья выросла в среднем в 1,66 раза.

Дело в том, что три года назад кадастровая стоимость квартир рассчитывалась без учета земли. В связи с изменениями Налогового кодекса (ст. 389 «Объекты налого-обложения») ГУИОН получил новое задание оценить квартиры с учетом их местоположения.

В результате проведенной оценки выделилась тройка лидеров – районов, где более всех повысилась кадастровая стоимость квартир в сравнении с данными 2012 года. Это три района исторического центра: Петроградский (повышение в 2,51 раза), Центральный (в 2,4 раза) и Адмиралтейский (в 2,08 раза). В четвертом историческом районе Петербурга, Василеостровском, стоимость более чем в два раза не поднялась, так как дорогая «антикварная» зона лежит лишь на востоке и в центре его территории. Все остальное занято советской и современной застройкой, где земля дешевле. Однако жителям «выцветших линий» в ближайшем будущем придется платить немногим меньше, чем их соседям по ту сторону Невы.

Выявились и «аутсайдеры»: Колпинский и Красносельский районы – окраины, до которых еще не скоро доберется метро. Там средняя кадастровая стоимость жилья выросла менее чем в 1,5 раза.

По замыслу властей, новая методика расчета должна максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Действительно, в отношении жителей разных районов города расчет налога по инвентаризационной стоимости представляется несправедливым. Жилец квартиры в новом современном доме, но расположенном «на отшибе», вынужден платить больше, чем жилец дома старого фонда, но в престижном районе города. Причем квартира последнего на рынке стоит в разы дороже.

Две большие разницы
Для иллюстрации возьмем скромных размеров «однушку» в доме, расположенном недалеко от станции метро «Петроградская». Например, в настоящее время квартира площадью 36 кв.м продается на улице Ординарной за 6 млн рублей.

По информации ГУИОН, средняя стоимость квадратного метра жилья на этой территории составила 126,5 тыс. рублей. Однако продавец оценивает свою квартиру в 166 тыс. рублей за «квадрат». Торг, разумеется, уместен, но явно не в пределах 40 тысяч за метр. Средняя цена предложения однокомнатной квартиры на рынке по Петроградскому району в августе составила 156 тыс. рублей за кв.м. Собственно, вот и максимально возможная цена торга – около 10 тыс. рублей с «квадрата». Таким образом, максимально возможный дисконт – всего 360 тыс. рублей.

Поэтому, хотя новая методика и призвана приблизить государственную оценку к рыночной, она далеко не тождественна рынку. Так, квартира на Ординарной по результатам кадастровой оценки должна иметь стоимость около 4,6 млн рублей, а в реальности предлагается почти на 1,5 млн дороже. Собственнику можно только радоваться, ведь чем больше разница между госоценкой и рынком, тем меньший будет начислен налог.

Чтобы получить представление о том, какого размера налог будет начисляться за обладание приведенной в пример квартирой по новой методике, нужно вычесть из площади 20 кв.м (налоговой вычет), затем умножить остаток на налоговую ставку. По новому закону она должна составить от 0,1% до 0,3%, а сколько именно, решают региональные власти. В Петербурге решение о размере ставки пока не обнародовано. По Москве она уже известна – 0,1%. Вероятно, и петербуржцев ждет то же самое.

Если местные власти будут так добры к петербуржцам, что назначат ставку 0,1%, то за названную «однушку» весной 2017 года (ориентировочно к этому времени начнут взымать налоги за 2016-й) налог составит 2020 рублей.

Однако нет нужды торопиться корректировать свой бюджет с расчетом на выплату большого налога весной 2017-го. Правительство планирует плавный переход к новой системе налогообложения. В 2016 году собственникам квартир придется оплатить налог только с 20% кадастровой стоимости, остальное по-старому – с инвентаризационной. В последующие годы будет добавляться по 20%. И только в 2020-м мы начнем платить со 100% кадастровой стоимости. Иначе говоря, в пять раз больше.

Итак, 2 тыс. рублей – средний по Петроградскому району налог на квартиру названных выше параметров. Разумеется, он будет многим выше, если дом расположен в том же районе, но на территории элитной застройки.

По кадастровой оценке средняя цена 1 кв.м жилья в МО «Чкаловское», в границы которого входит элитный Крестовский остров, равна 165 тыс. рублей. При ставке 0,1% налог за 2016 год составил бы 2640 рублей. Зато в 2020 году, теоретически, – 13200 рублей (со 100% кадастровой стоимости).

Приблизительно так же оценены и другие элитные зоны Петербурга, такие как МО «Смольнинское» и МО «Дворцовый округ». На этих территориях разница между «приближенной к рыночной» и реальной ценой предложения весьма велика. В реальности минимальная стоимость «квадрата» – 300 тыс. рублей, средняя – 400 тысяч.

Опять об хрущевку
Зато в сегменте доступного жилья, в спальных районах Петербурга, разница между государственной оценкой и рынком не такая огромная.

Сегодня больше всего квартир вторичного рынка недвижимости выставлено на продажу в Приморском районе. Цена квадратного метра жилья 95 тыс. рублей плюс-минус две-три тысячи, в зависимости от оценки ГУПом того или иного участка.

Однокомнатная квартира площадью 36 кв.м вблизи метро «Комендантский проспект» в настоящее время продается за 3,9 млн рублей, то есть собственник оценивает квадратный метр своей квартиры в 108 тыс. По оценке же ГУИОН она стоит около 3,6 млн рублей. Разница не велика, и не исключено, что в ходе торга цена продажи максимально приблизится к «гуионовской».

Пожалуй, в самое неприятное положение в связи с введением нового подхода к налогообложению попали обитатели хрущевок. Качество этих домов крайне низкое. Инвентаризационная стоимость, а следовательно и налог, минимальны. Зато земля, на которой расположено большинство панельных пятиэтажек, весьма недешева. Массивы хрущевок начинаются сразу за «сталинским поясом» Петербурга. Как правило, это территории с хорошим озеленением, станциями метро, развитой социальной инфраструктурой. В итоге, начиная со следующего года, им придется платить налог за то, что они живут в ветхих холодных малометражках, но на дорогой земле.

В связи с этим более чем вероятно, что у городских судов скоро прибавится работы. Многие граждане, и не только жители хрущевок, будут оспаривать результаты кадастровой оценки.

Рубрика:

Налоги

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Налоги"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости