Купить Снять
Избранное
Избранное:

Как уменьшить налог на продажу квартиры

Как уменьшить налог на продажу квартиры

Кадастровая стоимость определяет размер налога на продажу жилья


Действующий порядок определения доходов от продажи жилья и последующего расчета суммы НДФЛ вызывает у граждан множество вопросов. Среди сложных моментов – и сама кадастровая стоимость, и возможность ее снижения за счет расходов и даже полученного вычета. Ответы на возникающие вопросы могут быть найдены в Налоговом кодексе, в письмах Минфина. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в суде (напрямую, без предварительного оспаривания).

Нынче не то, что давеча

До 1 января 2016 года доходы, полученные гражданами от продажи жилья, находящегося в собственности три года и более, налогом на доходы физических лиц не облагались. И тогда, и сегодня при расчете налога можно воспользоваться налоговым вычетом в двух формах. Это уменьшение полученного дохода на 1 млн рублей или на сумму расходов, подтвержденных документами. С полученной разницы между ценой продажи квартиры и выбранным вычетом платится НДФЛ. Кадастровая стоимость при продаже жилья могла интересовать продавцов и покупателей для расчета налога на недвижимость. 

С 2016 года введен новый порядок определения суммы доходов от продажи жилья для расчета НДФЛ. Установлены различные минимальные предельные сроки владения квартирой, при которых не рассчитывают НДФЛ. Все зависит от того, как была приобретена недвижимость. Наследование и подарок близким родственникам, приватизация и рента – трехлетний минимальный срок владения. В остальных случаях при продаже жилья стоимость квартиры не будет облагаться НДФЛ, если она находилась в собственности продавца пять лет и более. 

Кадастровая стоимость – определяющая для налога на продажу жилья. Доходы сравниваются с кадастровой стоимостью этой квартиры на 1 января 2016 года, умноженной на понижающий коэффициент – 0,7. Например, кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года составила 3 млн рублей. При умножении на коэффициент 0,7 получаем 2,1 млн рублей. Рассмотрим варианты с использованием вычета в 1 млн рублей.

Пусть квартира продана за 2,5 млн рублей. Доход от продажи жилья для расчета НДФЛ будет равен 2,5 млн рублей (так как это больше, чем 2,1 млн рублей). После использования вычета в 1 млн рублей для налогообложения остается 1,5 млн рублей. Значит, НДФЛ в размере 13% составит 195 тыс. рублей. 

Во втором случае пусть квартира такой же кадастровой стоимости продана за 1,8 млн рублей. В этом варианте считается, что доход от продажи жилья равен 2,1 млн рублей (так как 1,8 млн рублей меньше, чем 2,1 млн). При использовании вычета в 1 млн рублей остается 1,1млн рублей. НДФЛ с этой суммы – 143 тыс. рублей.

Вместо вычета в 1 млн рублей (для перепродажи, например) можно снизить доходы для расчета НДФЛ с помощью подтвержденных документами расходов, например, расходы, связанные с приобретением жилья. В этом случае при продаже жилья можно значительно снизить НДФЛ. Перечень расходов для снижения налогооблагаемой базы ограничен. Не относятся к ним вознаграждение за услуги риэлтора, расходы, связанные с оформлением права собственности и т. п.

Действующий порядок определения доходов применяется только к недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Если квартира была приобретена до 2016 года, а продается после 1 января 2016 года, доходы от продажи жилья определяются по старым правилам (доход для расчета НДФЛ – цена в договоре).

Новшества направлены против спекулятивных сделок, с которыми продавец недвижимости мог уйти от уплаты НДФЛ, говорят в компании «Юринфо-недвижимость». И отмечают, что изменения негативно сказались на собственниках жилья, вынужденных продавать свое имущество до истечения минимального срока владения.

«Некоторые граждане во избежание уплаты налогов указывают в договорах при продаже жилья заниженную цену, а в приложениях к договору прописывают, что собственник значительно улучшил квартиру и ему за это причитаются дополнительные деньги, – сообщает Анна Беляева, руководитель юридического департамента E3 Investment. – Именно такой распространенный способ проведения сделок с недвижимостью и считается вариантом серых схем. Доля подобных теневых сделок достигает 30–50% от продаж жилья, облагаемых налогом». 

Свой пример приводит «Юринфо-недвижимость»: в договоре при продаже жилья продавец указывает заниженную сумму, например меньше разрешенного вычета в 1 млн рублей, тем самым намеренно освобождая себя от уплаты налога. Специалисты призывают для законного способа снижения налога обращаться к юристу.

Возможность для снижения НДФЛ есть у тех, у кого кадастровая стоимость налога не определена.

Споры при продаже жилья 

«Учитывая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости была массово пересмотрена государственными оценщиками и во многом приближена к рыночной стоимости, появились несогласные с ее новым значением», – говорит Мария Фадеева, юрист компании «Юринфо-недвижимость».

Основания для пересмотра кадастровой стоимости в случае продажи жилья – недостоверность сведений о квартире и данных о рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена ее кадастровая оценка. 

«Нововведения направлены на ”вывод из тени” сделок по продаже жилья, что не может не радовать. Однако вызывает большие вопросы качество проведенной государственной оценки объектов капитального строительства и жилых многоэтажных домов в частности. Результат оценки, проведенной массовыми методами, далек от реальной рыночной стоимости отдельно взятой квартиры с индивидуальными особенностями и ценообразующими факторами», – разъясняет Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar.

Собственник при продаже жилья может оспорить результаты определения кадастровой стоимости квартиры, обратившись в арбитражный суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика, предостерегают в «Юринфо-недвижимость». И отмечают, что возникающих при продаже жилья вопросов множество, но в суд идет не каждый. Статистика по оспариванию кадастровой стоимости в комиссии сложилась не в пользу заявителей. За 2015 год чуть более 30% заявлений было удовлетворено, около 70% – отклонено.

С какой стороны посмотреть 

Субъектам РФ дано право уменьшить размер понижающего коэффициента (0,7) при расчете доходов от продажи жилья до 0, но этим правом, как отмечают в компании «АРИН», Петербург не воспользовался. 

«Увеличение поступлений в бюджет хочется считать положительной стороной, нам стараются показывать борьбу с коррупцией и демонстрировать, что масштабы хищений снижаются, – полагает Владимир Спарак, замдиректора АН «АРИН». – Приближение сумм, указываемых в договорах продажи жилья, к рыночным ценам также видится положительным, так как риски для участников снижаются. Возможно, еще возрастет доля банковского финансирования (к сожалению, в виде ипотеки, а не проектного финансирования), что является более цивилизованным по сравнению с финансированием частными лицами. Негативной стороной нововведения будет некоторое снижение количества сделок (не более 10% от числа подпадающих под нововведение), часть граждан перенесут сделки до достижения пятилетнего срока владения. В связи с возрастанием сложности процедур и замедлением оборота средств инвесторов часть денежных средств уйдет из строительной отрасли». 

При продаже жилья надо следить за нововведениями, которые могут изменить кадастровую стоимость и, соответственно, повлиять на расчет НДФЛ. С 1 января 2017 года вводится закон 360-ФЗ, который «замораживает», по выражению экспертов, кадастровую стоимость недвижимости на 1 января 2014 года и распространяет ее на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года. Но в каждом отдельном случае свой расчет. К примеру, если дом старый, «возрастной» коэффициент уменьшает стоимость, но увеличивается стоимость капремонта. Вы занимаетесь продажей жилья в новом доме – здесь свои особенности оценки, например земля оценивается по-разному и т. д.

Народная мудрость сравнивает налоги с паутиной, в которой муха застрянет, а шмель – проскочит. 
Рубрика:

Налоги

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Налоги"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Право"

Статьи о недвижимости