Купить Снять
Избранное
Избранное:

Покупатели проявляют активность

Покупатели проявляют активность

Минувший год на рынке недвижимости прошел под знаком активности: застройщики открывали продажи в новых объектах, на вторичном рынке были отмечены сделки даже в дорогом сегменте, а за городом самый значительный спрос пришелся на эконом-класс


В Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области состоялся круглый стол, где обсуждали развитие рынка недвижимости в прошлом году и его перспективы на 2013 год. Как отметили участники рынка, 2012 год прошел удачно. Особенный успех и увеличение доли продаж заметили компании, которые работают с новостройками. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», наибольший рост в прошлом году показал объем спроса на первичном рынке. Так, если в 2011 году он составил 2,5 млн кв.м, то в 2012 году вырос почти до 3,3 млн кв.м. Это данные, полученные в результате анализа не только городских продаж, но и реализации жилья на пригородных территориях, которые находятся на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, но фактически относятся к последней. Это такие зоны как Кудрово, Мурино, Девяткино, Бугры, Всеволожск, Колтуши и некоторые другие.
 
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», именно пригородные территории в прошлом году развивались наиболее активно. Здесь появилось много новых проектов от различных застройщиков. Причем, если пару лет назад эти территории в основном осваивали небольшие и не самые известные в городе компании, то сегодня на эти земли вышел целый пул крупнейших городских застройщиков. В итоге в 2012 году на первичный рынок Петербурга и Ленинградской области было выведено около 3,4 млн кв.м. Прирост был наиболее заметен на пригородных территориях. Так, в 2011 году в этой зоне появилось в продаже порядка 500 тыс. кв.м, а уже в 2012 году – в два раза больше, 1 млн кв.м нового жилья.
 
Как можно заметить, в настоящее время на первичном рынке объемы спроса и вывода новых объектов на продажу сопоставим и почти сравнялись. Общая площадь новостроек, где была открыта продажа недвижимости, составила 3,4 млн кв.м. При этом объем спроса составил почти столько же – 3,3 млн кв.м.

Появились недорогие предложения
Согласна с этими данными и Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». «Если говорить о первичном рынке, то в этом сегменте спрос весьма стремительно сдвигается в сторону пригородных объектов и строящихся кварталов в ближайших районах Ленинградской области, – уверена она. – Это такие зоны как Девяткино, Кудрово, Бугры и другие. За счет развития ближайших к городу территорий снижается ценовой порог приобретения жилья. Например, минимальное по цене предложение в городе Никольское Тосненского района составляет 1 158 810 рублей. Столько стоит студия площадью 22,7 кв.м. Есть в предложении даже квартиры по цене менее 1 млн рублей. Но зачастую у таких застройщиков не сформирован полный комплект документов, и на подобные объекты возможна лишь предварительная бронь. Например, такая ситуация наблюдается в ЖК “Прибрежный” и ЖК “Щегловская усадьба”».
 
По мнению Александра Погодина, первого заместителя генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», в 2012 году строительный рынок продолжил свое динамичное развитие. По ценам и активности спроса он практически вернулся к докризисным показателям. Средний уровень стоимости квадратного метра на первичном рынке с начала 2012 года вырос на 11%.
 
Помимо традиционного интереса покупателей к недорогому жилью небольшого метража на первичном рынке, был в 2012 году отмечен спрос и на более комфортное жилье. По словам Анны Корсаковой, заместителя генерального директора АН «Балтрос», увеличение спроса на двухкомнатные квартиры – один из основных трендов на рынке новостроек. Кроме того, она отмечает снижение темпов выдачи ипотечных кредитов. По данным АН «Балтрос», рост цен в сегменте масс-маркет составил не менее 13-15%. В числе прочего это связано и с тем, что за год серьезно увеличилась доля новостроек, которые находится в высокой стадии готовности и реализуются по максимальной стоимости. К концу года она достигла не менее 50%.

Цены растут
Ситуация на вторичном рынке в 2012 году также была в целом позитивной, хотя все больше стала заметна конкуренция с квартирами на первичном рынке. Вторичный рынок был подвержен спадам и подъемам, которые не замедлили отразиться на ценах сделок. «Рост средней цены квадратного метра в ходе сделок по месяцам был неравномерным, – отмечает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Активность рынка выросла в апреле 2012 года и в летние месяцы, что способствовало росту цен. Так, существенное увеличение стоимости сделки было в первой половине августа. По итогам июля мы отмечали, что средняя цена квадратного метра – 88 тыс. рублей, а в первые недели августа она увеличилась всего за полмесяца на 4,2% и составила 91,7 тыс. рублей. Летняя активность была вызвана ростом числа сделок с приезжими и большим числом ипотечных сделок (более 45%). Кроме того, был отмечен ряд сделок с дорогими квартирами, что также повлияло на средний показатель».
 
Татьяна Панченко, менеджер компании «Александр Недвижимость», добавляет, что с начала 2012 года цены на жилье на вторичном рынке медленно росли и примерно до осени добавили в цене 5-6%. Традиционно спросом пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в наиболее качественных панельных домах. Велика была доля сделок с ипотекой. Осенью предложение на вторичном рынке увеличилось за счет двухкомнатных и трехкомнатных квартир, но дешевого жилья не добавилось. При этом банки значительно повысили ипотечные ставки. Стоимость жилья остановилась, спрос перешел на комнаты, что увеличило и их в цене примерно на 10%.
 
На загородном рынке наибольший интерес покупателей вызывали недорогие объекты со стоимостью не более 3-4 млн рублей. Приток клиентов отметили девелоперы и агентства, которые занимаются проектами, где представлены недорогие таунхаусы. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», было продано более 1200 секций в таунхаусах, что в разы превышает показатели прошлого года.
 
Прогнозы на 2013 год в целом благоприятны. По мнению Александра Погодина, есть основания ожидать в 2013 году повышения спроса на квартиры с отделкой, предлагаемые в проектах комфорт-класса. Тенденция смещения покупательского интереса в сторону более комфортных квартир была отмечена еще в конце прошлого года, сегодня ее долгосрочный характер стал очевиден. Наличие большого выбора предложений по рассрочкам и ипотечным программам дает покупателю возможность приобретать себе жилье, соответствующее более высоким требованиям. Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор», считает, что, если не будет глобальных катаклизмов, то во всех сегментах рынка жилой недвижимости продолжится плавный рост цен.  


Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

В целом 2012 год был вполне плодотворным. Активность покупателей была достаточно высокой. Правда, уровень продаж на вторичном рынке в АН «Итака» оказался на 7,4% ниже, чем в 2011 году. Зато уровень продаж направления «Новое строительство» в агентстве в прошлом году на 42% превысил результаты 2011 года.
 
Доля инвесторов на первичном рынке в январе-ноябре 2012 года (по результатам продаж АН «Итака») варьировалась в пределах 15-20% в зависимости от сезона. В 2011 году показатели были примерно сопоставимы. В большинстве случаев люди покупают жилье для себя и своих близких, чтобы в нем постоянно проживать. Доля покупателей, которые вкладывают средства в недвижимость, чтобы их сохранить, небольшая – 4-5% от общего числа. Тогда как доля так называемых «активных» инвесторов, которые хотят путем купли-продажи недвижимости свои средства приумножить, больше – 15-20%.

Прогноз на следующий год достаточно благоприятный. Рост цены предложения по вторичному и первичному рынку превысит уровень инфляции и составит 10-15%. Ожидаемый объем сделок для АН «Итака» по направлению «Вторичный рынок», скорее всего, сохранится на уровне 2012 года, для направления «Новое строительство» ожидается прирост как минимум в 10%. 

 
Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

Полагаем, что в 2013 году тенденция роста сохранится, хотя увеличение цены в сегменте новостроек вряд превысит 10%. На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра по итогам 2013 года составит 92-94 тыс. рублей.
 
Сейчас глобальный спрос на жилье не удовлетворен. По нашим прогнозам, такое положение дел сохранится и в среднесрочной перспективе, поэтому наша компания будет наращивать число проектов. В начале следующего года в активную стадию войдет работа по строительству двух новых объектов: жилого комплекса на Приморском проспекте и загородного малоэтажного комплекса с wellness-центром в Курортном районе.
2012 год характеризовался активным спросом как покупателей, приобретающих квартиры для проживания, так и инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость. Рост интереса у последних был заметен на протяжении всего года. Появляющиеся на рынке проекты, в том числе апарт-отель YE’S, стали ответом на этот спрос. По итогам года активных продаж апартаментов YE’S можно отметить, что инвесторы нередко покупают сразу несколько десятков апартаментов с целью инвестирования в объект с гарантированной доходностью.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:

Год прошел активно и на первичном, и на вторичном рынке, причем оживление не спадало и в обычно спокойный летний период. Мне кажется, что единственный сегмент, к которому, за отдельными редкими исключениями, почти нет покупательского интереса – это загородная недвижимость среднего и высокого ценовых диапазонов. Здесь кризисный застой еще не закончился.
2012 год отличался высокой активностью банков в сфере ипотечного кредитования, расширением объемов ипотеки. Правда, во втором полугодии началось и повышение ипотечных ставок. Выборы президента России, которых с разными чувствами все ждали, какого-то серьезного влияния на рынок недвижимости не оказали.
 
По моим наблюдениям, в 2012 году существенно выросла активность инвесторов. При этом по-прежнему недвижимость остается основным консервативным средством сбережения. Что касается возможности приумножить средства, то, в основном, инвесторов интересует первичный рынок – строящиеся объекты в сегментах «эконом» и «комфорт», причем на ранних стадиях строительства. Сейчас гораздо больший объем сделок на рынке недвижимости, чем раньше, связан с приобретением жилья для собственного проживания, а не с целью извлечения дохода. 

Руслан Лавров, генеральный директор АН «Площадь»:

Основная тенденция 2012 года и главное отличие от 2011 года – это окончание периода восстановления рынка недвижимости и переход к стадии стабилизации (стагнации). Главным знаковым событием прошедшего года стала ревизия всех строительных проектов, начатых при прежней администрации. Отмена некоторых из них («Набережная Европы», Орловский тоннель и т.д.) вызвала шок, замешательство и некоторую растерянность у большинства представителей профессионального сообщества.
 
Активность инвесторов по сравнению 2011 годом существенно снизилась. Немалую роль сыграла упомянутая позиция новой администрации. На данный момент недвижимость в большинстве случаев либо рассматривается как средство сбережения имеющихся активов, либо приобретается для личного пользования.
 
Если делать прогноз на 2013 год без учета возможных административно-правовых решений со стороны властных структур, можно ожидать наступления стагнации без какого-либо серьезного роста. Изменение цен будет возможно в рамках инфляции. Однако озвученные планы по изменению законодательства и процедур, регламентирующих сферу жилищного строительства и реализацию строящейся недвижимости, могут вызвать значительные изменения. 

Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН «Балтрос»:

2012 год был богат на события. Например, позитивны объявленный Смольным конкурс на реконструкцию Московского шоссе и планы по развитию южной ветки метрополитена до 2015 года. Реализация этих проектов серьезно улучшит транспортную доступность южных районов и сделает их более привлекательными для покупателей жилья.
 
Ожидание второй волны кризиса и тенденция повышения ипотечных ставок подстегнули некоторых к покупке жилья в инвестиционных целях. Но все же инвесторов стало меньше по сравнению с 2011 годом. Вкладывать средства в недвижимость стало не так выгодно еще и потому, что стоимость квартир на первичном и вторичном рынках практически сравнялась. Сегодня жилье покупают, в основном, для себя.
 
2013 год выглядит непредсказуемо. Нестабильная ситуация в мировой экономике, противоречивые законодательные инициативы, ожидание очередной волны кризиса… Появившаяся в прессе информация о решении городских властей полностью отказаться от участия в строительстве социальной инфраструктуры в рамках новых жилищных проектов не добавляет позитива. Это решение ставит под угрозу реализацию масштабных проектов квартальной застройки и комплексного освоения территорий.

Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Еще в январе 2012 года средняя цена квадратного метра (по данным реальных сделок) на вторичном рынке составляла всего 86,1 тыс. рублей. По данным на декабрь 2012 года, этот показатель уже равнялся 91,2 тыс. рублей. То есть за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 5,1 тыс. рублей. В январе 2013 года цена еще подросла и составила 92,1 тыс. рублей за кв.м. Лидерами продаж среди районов в 2012 году по итогам сделок были Приморский, Калининский и Невский. Самый активный спрос – в сегменте однокомнатных квартир в сданных и заселенных кирпично-монолитных новостройках и в сегменте комнат.
 
В 2012 год были достигнуты докризисные показатели по ценам. В июне 2012 года реальная стоимость однокомнатной квартиры (площадь 35 кв.м) в готовых кирпично-монолитных домах в Приморском районе достигла 4 млн рублей. Цена квадратного метра в этих квартирах составила около 105-110 тыс. рублей, тогда как в 2008 году она составляла 100-105 тыс. рублей. Следом сравнялась с докризисными ценами цена «однушек» в домах 
137-й серии. Стоимость такой квартиры в 2008 году составляла 3,7 млн рублей, столько же она стоит и сегодня.


 



Рубрика:

Ассоциация риэлторов

12.02.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Ассоциация риэлторов "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости