Купить Снять
Избранное
Избранное:

Вторичный рынок ожил весной

Вторичный рынок ожил весной

В 2013 году покупатели готового жилья долго раскачивались, однако уже к апрелю рынок достиг показателей прошлого, успешного и активного года. Майские праздники дали всем отдохнуть, и теперь на лицо оживление и подъем

 В Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области состоялся круглый стол, где обсуждали развитие вторичного рынка недвижимости в период с января по май 2013 года, а также прогнозы на вторую половину года. Как отметили эксперты, текущий год несколько отличался от прошлого по причине долгой «раскачки». «Напряжение в рядах риэлторов, появившееся в январе 2013 года в связи с затишьем на рынке недвижимости, стало спадать только в конце февраля текущего года, – отмечает Светлана Климова, директор офиса компании «Александр Недвижимость» на Московском пр., 216. – Подтвердилось старая, годами проверенная истина: народ впадает в зимнюю посленовогоднюю спячку и некуда не торопится. Это говорит только о том, что на рынке недвижимости по-прежнему все спокойно, и жизнь идет своим чередом».


Согласилась с коллегой и Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate. «Спрос на вторичное жилье в зимний период был достаточно ровным и не очень высоким, – уверена она. – Это связано с тем, что традиционно первые 1-1,5 месяца нового года – застойные, и по факту активные продажи начинаются только с середины февраля. Покупатели жилья, как правило, стараются завершить процесс покупки до наступления нового года, именно поэтому так и происходит».

Многие отмечают и затянувшуюся зиму, которая в нашем северном городе, безусловно, влияет на настроения покупателей. Так, в целом и март месяц прошел спокойно. Апрель 2013 года был самым активным месяцем на вторичном рынке за прошедшее время, покупатели «проснулись» и охотно занялись решением своего жилищного вопроса. В мае, после отгремевших праздников, все вернулось на круги своя, и сейчас на рынке недвижимости царит рабочее оживление: активно идут «обмены», как горячие пирожки, расхватывают квартиры в наиболее интересных новостройках. Рынок спокоен, сделки идут, и теперь это надолго.


Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

Вторичный рынок по-настоящему ожил только в апреле 2013 года. В этом месяце объем сделок достиг прошлогоднего показателя, тогда как во все предыдущие месяцы он был чуть ниже, чем в 2012 году. Когда мы давали прогнозы в конце прошлого года, я так и предполагал. Своеобразное затишье было заметно даже в декабре 2012 года. Во многом это было связано с ростом ипотечных ставок и выжидательной позицией покупателей в этом отношении. Сейчас же могу сказать, что люди уже привыкли к ситуации на ипотечном рынке. Кроме того, некоторые крупнейшие банки снизили ставки. И сегодня доля сделок с ипотекой стабильна. В нашей компании – более 45%.

Что касается цен, то средние показатели в течение долгого времени практически не менялись. В настоящее время стоимость квадратного метра чуть подросла и составляет 92-94 тыс. рублей. Думаю, что причина в том, что в последнее время очень активно продавались небольшие квартиры в готовых новостройках, где цена предложения наиболее высокая.

В некоторых районах, наиболее интересных для покупателей, где мало строящегося жилья, есть тенденция к сокращению разрыва между ценами первичного и вторичного рынка. То есть стоимость строящегося жилья в таких районах «подбирается» к цене квартир на вторичном рынке. Еще один важный момент, который притягивает покупателей именно к рынку строящегося жилья, – наличие достаточно выгодных рассрочек у застройщиков.

Если говорить о прошедшем месяце, то спрос был на однокомнатные квартиры общей площадью 38 кв.м в домах 137-й серии в Приморском районе. Их цена составила 3,6 млн рублей. Также были популярны двухкомнатные квартиры в «брежневках» Калининского района по цене 3,5 млн рублей. Кстати, я бы не сказал, что интерес к «старой панели» очень сильно упал. Безусловно, такое жилье теряет позиции и морально устаревает с каждым годом. Тем не менее, я бы отметил, что такие квартиры очень часто участвуют в обменах. Ведь, например, двухкомнатная квартира в «брежневке» по-прежнему самый доступный вариант для того, кому нужно жилье с таким числом комнат.

 

Светлана Климова, директор офиса компании «Александр Недвижимость» на Московском пр., 216:

Интересы наших покупателей сейчас достаточно широки. В фаворитах – однокомнатные и двухкомнатные квартиры в эконом-классе и бизнес-сегменте. Менее интересны покупателям трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Есть у риэлторов такой термин – «вымывание». Так вот, все, что появляется в продаже по реальной цене, продается чуть ли не с первого просмотра. Те продавцы, что упорно не желают снижать цену до объективно реальной, рискуют  затянуть продажу своих объектов до осени.

На цены на вторичном рынке сегодня влияет новое строительство. Стоит только появиться строительному забору и крану на новой стройплощадке, расположенной рядом с ветхими и старыми «хрущевками», «брежневками» и «кораблями», как тут же цены на вторичном рынке в этой зоне снижаются на 5-10%. Поэтому продавцам недвижимости стоит быть внимательнее к тому, что им говорят специалисты-риэлторы. Они ведь не представляют себе, как быстро сегодня возводятся новые дома, в особенности панельные.

Интерес покупателей плавно сместился в сторону новостроек. Большая часть покупателей в сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир — это молодые люди до 35 лет. Очень осторожно и избирательно покупатели инвестируют в недвижимость на вторичном рынке. Большая часть инвестиций приходится на квартиры в историческом центре или первые этажи с перспективой перевода в коммерческую недвижимость.

Глобального снижения цен на вторичном рынке не предвидится, так как слово «дефицит» (например, однокомнатных квартир) все еще остается на слуху у специалистов по недвижимости. Снижение цены, происходящее в результате торга между покупателем и продавцом, можно назвать незначительной корректировкой стоимости в пределах разумного: среднем в районе 5-7%.

Что касается прогнозов на лето, думаю, что оно не будет «жарким» с точки зрения сделок на вторичном рынке. Все, что было заложено в период весны, послужит интенсивной работе в летний период. Но в основном большая часть продаж перенесется на более богатую на сделки осень.

 

Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate:

Недвижимость в центре города всегда интересна: сегодня многие нацелены на ее трансформацию под коммерческую функцию: мини-отель, офис или что-то другое. Интересны в этом смысле коммунальные квартиры, которые можно купить относительно недорого, сделать качественный ремонт и после удачно продать или сдать.

Средний срок экспозиции квартиры, если цена не завышена, составляет месяц. Плюс полмесяца на оформление сделки. Конечно, на этом рынке всегда присутствует торг. Сделка почти всегда осуществляется с понижением: начиная от 50-100 тыс. рублей на относительно недорогие квартиры и заканчивая 0,5 млн рублей – на элитное жилье. Хотя стоит оговориться, что каждый случай индивидуален, и встречаются ситуации, когда продавец не готов снижать цену ни на рубль.

Наиболее востребовано вторичное жилье эконом-класса и комфорт-сегмента во всех районах – в 10-15-минутной пешеходной доступности от метро. Также всегда популярен центр города. Существует определенный срез людей-ценителей центра. Выбирая между просторной квартирой в новом доме во Всеволожске и небольшой по метражу квартирой на улице Восстания или на Васильевском острове, они сделают выбор в пользу второго варианта.

Если говорить о старых панельных домах, то спрос на квартиры в них есть, хотя ажиотажным его не назовешь. Как правило, если человек приходит в агентство, он называет определенную сумму и спрашивает совета у риэлтора, что он может за эту сумму приобрести. Если человек готов и может подождать, то сегодня он все чаще выбирает первичное жилье. Если за эти деньги ему нужно купить жилье прямо сейчас, то, скорее всего, это будет «старая панель». Надо сказать, что тяжелее всего сегодня продать квартиры с кухней площадью 6 кв.м, они покупателям уже совсем не интересны.

Цены на вторичном рынке не претерпели значительных изменений: здесь все отталкивалось от формирования цен на первичном рынке жилья застройщиками, а там стоимость росла небыстро.

Наталья Михайлова, начальник отдела кредитования и риэлторских услуг компании «Мир недвижимости»:

На наш взгляд, в этом году активность не затихала даже в новогодние праздники. Сделки на вторичном рынке есть всегда, все зависит от цены продаваемого объекта. Многие покупатели хотят получить по максимуму и вынуждают риэлторские агентства выставлять на продажу квартиры по завышенной цене. Это влияет на спрос.

Наиболее популярны квартиры в новых домах с отделкой. Малопопулярны квартиры в «кораблях» и в «хрущевках», хотя они в большом количестве сейчас выставлены на продажу.

Ожидания продавцов и покупателей сегодня не совпадают. Различие в уровне предложения и спроса – от 500 тыс. до 1 млн рублей. Стоимость квартиры в продаже постоянно приходится снижать, каждый раз примерно на 100 тыс. рублей. Посему я советую продавцам реально смотреть на цены на вторичном рынке.

Считаю, что интерес к такому типу жилья, как, например, «старая панель» в будущем еще будет снижаться. Поэтому его нужно продавать сейчас. И, если есть возможность, воспользоваться кредитными средствами для улучшения своих жилищных условий.
Мне кажется, что в настоящее время интерес к студиям немного поутих. И сегодня более востребованы однокомнатные квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке. Строящее жилье в основном покупают те, кто имеет возможность ждать окончания строительства. Но это далеко не самая большая частьпокупателей. Также на вторичном рынке сейчас ликвидны двухкомнатные квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах.

Если говорить о ценах на жилье на вторичном рынке, нужно отметить, что с января по май 2013 года они почти не изменились. Очень часто среди домов более ранних годов постройки можно найти квартиру дешевле, чем на первичном рынке в только что сданном доме.  

Летом не будет повышения активности на рынке, а строительные компании будут щедры на скидки. На вторичном рынке вряд ли можно ожидать ажиотажа с середины июля и до середины сентября. А вот осень, как всегда, будет интересна для инвестиций и улучшения жилищных условий.

 

Руслан Лавров,  генеральный директор ООО «Площадь»:

Период с января по май 2013 года на вторичном рынке прошел достаточно активно для нас. Тем не менее, я предполагаю некий спад на рынке недвижимости. Ведь времена, когда спрос на жилье столь высок, не могут продолжаться бесконечно. Согласно экономической теории, всегда этапы роста перемежаются с периодами естественного замедления на рынке.

На вторичном рынке наиболее популярными я бы назвал те объекты, на которые продавцом установлена адекватная рыночная цена. Средняя экспозиция такой квартиры сегодня составляет около трех месяцев. И за последнее время ситуация с периодом экспозиции и с уровнем спроса на наиболее привлекательное жилье не изменилась. Традиционно покупателям на вторичном рынке наиболее интересны городские районы с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой.

Тем не менее, говоря о совпадении ожиданий продавцов и покупателей, я бы сказал, что они по-прежнему различаются. Чаще всего продавцу приходится снижать цену на свою квартиру на 5-10%. Конечно, понижение может быть разным: в зависимости от характеристик самого объекта и его реальной и запрашиваемой стоимости.

Продавцам я бы дал такой совет. Если объект не продается, нужно корректировать цену в соответствии с текущей ситуацией на рынке. Интерес к «старому» жилью падает. Как только рядом появляется предложение на первичном рынке недвижимости, оно перетягивает на себя основной поток спроса. Более старое жилье имеет тенденцию в ценовом отставании при общей динамике роста цен. Сегодня, например, многие покупатели переориентировались с однокомнатных квартир на вторичном рынке на студии на рынке строящегося жилья. Это утверждение справедливо для тех объектов, которые близки в ценовом диапазоне.

Что касается ценовой ситуации на рынке строящегося жилья, то о снижении стоимости говорить пока рано. В настоящее время есть только тенденция к замедлению роста. Рынок входит в «штиль». Активность может быть спровоцирована либо резким изменением курса валют, либо значительным снижением ипотечных ставок.

 

 Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»:


С января по февраль 2013 года наблюдался неожиданный всплеск покупательской активности, после чего наступило заметное снижение цен, что привело к застою рынка. На текущий момент на вторичном рынке проходит незначительное количество сделок, в первую очередь, в связи с резким замедлением роста экономики.

Наиболее популярными по-прежнему остаются объекты эконом-класса, а наименее привлекательными являются объекты, расположенные в центре города, в которых не сделан капитальный ремонт. Также снижается интерес к сталинским домам и повышается – к новостройкам.

Ожидания покупателей и продавцов никогда не совпадают, потому что покупатели всегда хотят найти объект быстрее и дешевле, а продавцы хотят продать объект подороже. Сделка между ними – это результат компромисса. Стоит отметить, что и застройщики снижают стоимость квартиры, и в итоге конечная цена отличается от рекламной.

Продавцам, которые не могут реализовать свое жилье, я бы посоветовал обратиться к профессиональному агенту. Он сможет подсказать, что надо делать, чтобы квартира продалась. На сегодняшний день меняются требования к качеству жилья на вторичном рынке. Поэтому рост интереса к домам старого фонда может быть лишь в случае создания хорошей программы реконструкции или при воздействии внешних факторов, таких как строительство метро или новых дорог в этой зоне.

Инвестиционных сделок на вторичном рынке недвижимости практически не осуществляется. Единственный вид такой сделки – покупка для дальнейшей сдачи в аренду – теряет свою популярность в связи с массовым снижением цен на рынке недвижимости. В том числе уменьшаются и арендные ставки.

 

Подготовила Александра Андреева

Благодарим АРСПб и ЛО за предоставленные материалы


Рубрика:

Ассоциация риэлторов

07.06.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Ассоциация риэлторов "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости