Купить Снять
Избранное
Избранное:

Интерес к городским новостройкам растет

Интерес к городским новостройкам растет

Популярность сравнительно недорогого жилья в Приморском, Выборгском, Московском и других районах города увеличивается. Пока еще объем предложения достаточен, но в перспективе большинство квартир эконом-класса будет предлагаться на пригородных территориях Ленинградской области

 
Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области провела круглый стол, где обсуждались развитие первичного рынка обжитых районов города, спрос на квартиры в новостройках на территории этих районов и дальнейший потенциал строительства и продаж жилья в пределах Северной столицы.

По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», сегодня на территории обжитых районов города (все городские районы за исключением Колпинского, Пушкинского, Курортного и Петродворцового) в различных стадиях строительства находятся 178 объектов на первичном рынке. Казалось бы, выбор велик. Но не стоит забывать, что структура предложения по районам неравномерна. Как говорится, где-то густо, а где-то – пусто. До недавнего времени «пусто» было, например, во Фрунзенском районе Петербурга. С открытием продаж в ЖК «София» («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад») район надолго приобрел и предложение, и покупателей – проект крупный, состоит из нескольких очередей. А потенциальный спрос, накопленный на этой территории, велик – много лет во всем районе строились только проблемные объекты, интерес к которым по понятным причинам был невелик.

Еще один момент, который уже становится тенденцией: существенная часть объема строящегося жилья – это проекты комплексного освоения, которые хоть и находятся в обжитых районах, например, в Выборгском, но на территории района расположены на окраине. И чаще всего – «в чистом поле», где до этого ничего не было. А вот там, где есть инфраструктура (школы, детсады, магазины, станции метро), где ходит как минимум несколько маршрутов городского транспорта, где дворы зеленые и тенистые, где рядом находится парк или озеро, – там строятся дома более высокого класса, чем эконом-сегмент. То есть на городской, действительно обжитой территории все меньше будет дешевого жилья и все больше – более дорогого.



Подготовила Александра Андреева

Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Объем рынка в сегменте «масс-маркет» на территории обжитых районов наш Консалтинговый центр оценивает в 4 142 834 кв.м. Это 178 объектов, где квартиры находятся в продаже. Если говорить о жилых комплексах, то их, безусловно, меньше, так как в нашем понимании объект – это чаще всего отдельная очередь строительства (несколько корпусов или один корпус) в составе одного жилого комплекса.
Наибольшую долю рынка по объему предложения (квадратных метров в продаже) – 19,5% – занимает среди обжитых районов города Выборгский район. В настоящее время основной объем обеспечивают проекты комплексного освоения. Поскольку наиболее крупный городской проект –
«Северная долина» от «Главстрой-СПб» – располагается в Выборгском районе, то объемы жилья в продаже наибольшие именно в этом районе в основном за счет данного проекта. В настоящее время продажи квартир ведутся в этом проекте одновременно в трех очередях строительства, в каждой из которой по несколько домов, включающих каждый по 1000 квартир и более. На втором месте по объему предложения следует Приморский район, где представлено 14,2% строящегося жилья в обжитых районах. С небольшим отставанием третьим идет Красносельский район города, где представлено 12,4%. Следом – Невский район (11,6%), Московский (9,7%), Калининский (8,4%), Петроградский (7,2%), Красногвардейский (5,8%) и другие.
Напомню, что по классификации нашего Консалтингового центра сегмент «масс-маркет» делится на два подкласса – «эконом» и «комфорт». Пока что на территории обжитых районов чуть больше объем эконом-класса в продаже – 822 тыс. кв.м против 746,1 тыс. кв.м в комфортном сегменте. Тем не менее в будущем можно прогнозировать, что доля эконом-класса на городских территориях будет сокращаться. И будет увеличиваться доля комфорт-класса. При этом на пригородных территориях в Ленинградской области (Мурино, Девяткино, Кудрово и другие) уже сейчас в продаже 704,6 тыс. кв.м строящегося жилья эконом-класса, что почти сравнялось с городскими показателями. А вот комфорт-класс здесь составляет всего 122,9 тыс. кв.м. 

 

Илья Логинов, директор департамента консалтинга и аналитики «Мир недвижимости»:

На основании исследований, которые мы проводили на выставках по недвижимости, были выявлены наиболее популярные среди потенциальных покупателей районы города. Рейтинг вышел такой. На первом месте – Приморский район, на втором – Выборгский, третье и четвертое места заняли Московский и Невский районы соответственно. Следом идет Фрунзенский район, затем – Калининский и Красносельский. Замыкают список Центральный и Петроградский районы.

На наш взгляд, из объектов, представленных в обжитых районах, самые популярные у покупателей – это «Дом с курантами» от девелопера «РосСтройИнвест», «Юбилейный квартал» от Etalon Group («ЛенСпецСМУ»), «Северная долина» от «Главстрой-СПб», Y’ES от ГК «Пионер» и жилой комплекс «Legenda на Оптиков, 34» от ГК Legenda.

Что касается объема предложения в этих районах, не думаю, что в ближайшее время можно говорить о каком-то серьезном снижении этого показателя. Не уменьшится объем и в перспективе, так как в Приморском, Выборгском, Московском районах имеется большой объем площади под застройку, и в будущем будет возводиться много объектов.

В частности, у RBI запланирован крупный проект в Приморском районе, между Комендантским и Шуваловским проспектами, у концерна ЮИТ – проект комплексного освоения «Новоорловский» в Выборгском районе. В том же районе еще много жилья предложит в рамках проекта «Северная долина» компания «Главстрой-СПб». В Московском районе активно ведут строительные работы «ЛенСпецСМУ» и ЮИТ, вдоль Московского проспекта в районе станции метро «Электросила» ведутся строительные работы компанией «СМ-Девелопмент». «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», «ЛенСпецСМУ» и ЦДС ведут работы в районе Московского шоссе, Витебского проспекта и Пулковского шоссе. А в Невском районе проектируется и согласовывается много объектов вдоль набережной Невы.

Самая популярная схема покупки во всех случаях – ипотека. В обжитых районах цены выше, поэтому люди не всегда могут позволить себе такую дорогую покупку за 100%-ю оплату. Прогноз по росту цен – увеличение цены на 10% в год в соответствии с уровнем инфляции.


Руслан Лавров, генеральный директор ООО «Площадь»:

Наибольшим спросом у покупателей пользуются северные районы. Это Выборгский, Приморский и Калининский (с небольшим отставанием). На юге более всего интересен Московский район. Причины – развитая транспортная инфраструктура (наличие станций метро, прежде всего) и наибольшая строительная активность (большая часть предложений по новостройкам сосредоточена в этих районах). Однако вторая группа, куда входят Невский, Фрунзенский и Кировский районы, начинает подтягиваться к лидерам по причине роста неудовлетворенного спроса, сформировавшихся в этих районах. Красногвардейский и Красносельский районы традиционно замыкают список спальных районов Петербурга из-за отсутствия линий метро.

Наиболее популярны по-прежнему малогабаритные квартиры из-за своей дешевизны и, соответственно, наибольшей доступности для самого широкого круга покупателей. Людей, способных приобрести квартиру за сумму до 2,5 млн рублей, больше, чем тех, кто может выделить бюджет 4 млн рублей и более. Однако в будущем можно ожидать смещения спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, что уже происходит в некоторых микрорайонах города.

В Выборгском районе наиболее популярен у покупателей проект «Северная долина» («Главстрой-СПб»), в Калининском – «Академ-Парк» («БФА-Девелопмент»), «Калина-Парк» («ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад»), «Атланта» (Setl City), в Красногвардейском – «Новая Охта» (ЛСР), в Красносельском – «Южная Акватория» (ЛСР), More (Setl City), «Ленинский парк» (ГК «Город»). В Московском районе интересны «Антей» и «Квартет» (оба – ЛСР), «Триумф-Парк» (Mirland Development), в Невском – «Аврора» (ЛСР), «Молодежный» («ЛенСпецСМУ»), в Приморском – «Гуси-Лебеди» (КВС), «Невский стиль» («Строительный трест»), «Legenda на Оптиков, 34» (ГК Legenda), а во Фрунзенском – «София» (ЛСР).


Сергей Беляков, начальник управления продаж департамента новостроек офиса на Коломяжском пр., 18, компании «Александр Недвижимость»:

В нашем офисе (а он находится в Приморском районе) запросы покупателей по популярности района распределяются следующим образом. На первом месте – Приморский район, затем следует Невский район, потом – Выборгский и Калининский, замыкают список Красносельский и Красногвардейский.

Все это спальные районы, поэтому здесь встречается жилье классов «эконом» и «комфорт». Наиболее популярными продолжают оставаться квартиры-студии и однокомнатные квартиры, поскольку они являются наиболее доступными по цене. Есть устойчивый, хоть и не самый большой, спрос на двухкомнатные квартиры. «Трешки» приобретаются гораздо реже, в связи с чем во многих комплексах их нет в принципе.

В Приморском районе комплексная застройка Северо-Приморской части будет завершена в ближайшие 2-3 года. Перспективы района связаны с застройкой вдоль Парашютной улицы в сторону КАДа, а также с точечным строительством внутри района. Спрос от Невского района в значительной части смещается в ближайшую зону в Ленобласти – в Кудрово. Калининский район будет обрастать новостройками в районе Кушелевской дороги, проспекта Маршала Блюхера, Лабораторной улицы – спрос на квартиры здесь будет увеличиваться. Красносельский район продолжит развиваться в Юго-Западной части.

Цены на квартиры на первичном рынке в целом продолжат расти, поскольку рынок новостроек сегодня охватывает все большее число потенциальных покупателей. В том числе появляются клиенты, которые переориентировались со вторичного рынка.

Говорить об увеличении стоимости недвижимости в связи с дефицитом жилья можно только в контексте отдельных микрорайонов, так как на рынке появляется много новых проектов. По нашим сделкам, в разных проектах доля «ипотечных» квартир составляет от 20 до 50%.


Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate:

Объем спроса на жилье на первичном рынке Петербурга во многом зависит от объема предложения, от наличия в продаже квартир в интересных объектах. Так, сейчас наибольшее количество строящихся квадратных метров представлено в спальных районах на северо-западе и юге Северной столицы – в Выборгском, Красносельском, Приморском районах. Именно на их территории в настоящее время сосредоточен наибольший объем спроса. Если рассматривать вопрос покупки жилья в целом, традиционно считается, что северная часть города более популярна, чем южная. Это обусловлено степенью развития на этой территории транспортной, социальной и развлекательной инфраструктуры, а также тем, насколько обжит район. Тем не менее, надо отметить, что юг города на Неве сегодня также активно развивается. Как правило, в этой зоне предпочитают покупать квартиры петербуржцы, которые ранее проживали по соседству в этом районе. Их привлекает большое количество парков, близость Финского залива. При этом в целом покупателей, конечно, смущает недостаток станций метро на этой территории.

Количество свободных пятен под застройку на обжитых территориях в Северной столице постоянно уменьшается. Хотя в среднесрочной перспективе места будет достаточно. В связи с большим объемом строительства крупных проектов на окраинах города и на приближенных к Санкт-Петербургу участках Ленинградской области можно говорить о том, что рынок строящегося жилья эконом-класса в ближайшей перспективе будет близок к насыщению. Поэтому, думаю, стоит ожидать увеличения объемов строительства в сегменте «комфорт-класс».

В объектах, относящихся к сегменту массового спроса, наибольший интерес покупателей вызывают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Спрос на двухкомнатные квартиры также стабильно высокий. Клиент при приобретении строящегося жилья, как правило, сначала определяется с районом города. Далее анализируются стоимость существующего предложения, наличие рядом инфраструктуры, транспортная доступность будущего дома.


Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

По данным нашей компании, по уровню спроса на строящееся жилье на территории обжитых районов Санкт-Петербурга лидирует Выборгский район. На втором месте по уровню популярности у покупателей находится Приморский район Северной столицы. На третьем месте расположился Невский район города. Далее по объему спроса находится Московский район, следом идет Красносельский, замыкает шестерку лидеров Красногвардейский район.

Наибольшей популярностью у наших покупателей жилья в новостройках пользуются однокомнатные квартиры и студии. Вопреки расхожему мнению, что все сегодня приобретают в большинстве студии, объем спроса на «однушки» в целом в течение года практически в два раза превышает объем спроса на квартиры-студии. В отдельные месяцы, например, в марте 2013 года, только 16% покупателей приобретали студии, тогда как однокомнатные квартиры приобретали 56% клиентов. Спрос на двухкомнатные квартиры достаточно ровный – от 16% до 31% покупателей интересует такое жилье. Трехкомнатные квартиры популярны у 9-17% клиентов.

Если говорить об уменьшении предложения строящегося жилья на территории Северной столицы, то, на мой взгляд, на сегодняшний день ситуация не выглядит критичной – небольшой земельный надел у застройщиков еще есть. В перспективе продолжится освоение земельных участков вокруг станции метро «Парнас» и в целом на территории поселка Парголово. Значительное количество проектов будет выходить на рынок от компании «СПб Реновация» в разных районах города. Начнется освоение территории Красного Села – здесь речь идет в основном об удаленных и неразвитых территориях.

Летом ценовая ситуация коренным образом не изменится, уже многие застройщики анонсировали скидки и различные акции. С июля 2013 года начался резкий виток инфляции – рост цен на бензин и тарифов ЖКХ. Все это, скорее всего, отразится на росте цен на жилье. Общий ожидаемый прирост стоимости предложения за 2013 год – 10%.




 

Рубрика:

Ассоциация риэлторов

08.07.2013
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Ассоциация риэлторов "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости