Купить Снять
Избранное
Избранное:

Рынок-2015: спрос упадет, цены останутся

Рынок-2015: спрос упадет, цены останутся

Опасения участников рынка и подорожание ипотеки снизят число сделок с жильем

 
В 2015 году объем сделок на рынке недвижимости сократится на 30-40%. Более половины операций купли-продажи составят встречные покупки. Доля ипотечных сделок будет плавно уменьшаться. 

Такой прогноз развития российского рынка дали ведущие эксперты отрасли во время пресс-конференции «Триумвират – банкиры, строители и риэлторы – о судьбе рынка недвижимости в 2015 году», организованной Ассоциацией риэлторов СПб и ЛО в рамках Дня риэлтора. 

Балансировка на грани
При этом на закономерный вопрос, ждать ли корректировки цен в связи с прогнозируемым падением активности покупателей, эксперты рынка дружно отвечают: нет. 

Как заявил президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов, в текущем году вырастет доля межрегиональных сделок, так как люди из регионов под влиянием кризиса еще более активно начнут стремиться в Москву и Петербург. 

Покупки будут совершаться главным образом для решения собственного квартирного вопроса, а доля инвестиционных сделок снизится, поскольку повысятся риски на первичном рынке. Это связано с резким удорожанием кредитов для бизнеса – уже сейчас ряд девелоперов объявляют о переносе сроков сдачи или даже заморозке строительства тех или иных объектов. Возможно, по словам Валерия Виноградова, в ближайшие годы мы увидим ряд банкротств строительных и девелоперских компаний. Будет сокращаться процент сделок на рынке недостроенного жилья. Соответственно, доля вторичного рынка в обороте жилой недвижимости значительно вырастет. 

Однако ощущение нестабильности, возникшее еще в конце прошлого года, частично влияет и на поведение продавцов «вторички». Как и в кризисных 2008-2009 годах, объем ликвидного предложения может сократиться, и отчасти это уже заметно по листингам. Но в то время как одни собственники, опасаясь падения рублевых цен вслед за затишьем спроса, стремятся во что бы то ни стало избавиться от своего объекта в кратчайший срок и по заявленной цене, другие, подозревая, что рублевая цена в ситуации девальвации национальной валюты, наоборот, должна неизбежно вырасти, снимают объекты с продажи. Как обычно, в первую очередь либо продаются, либо снимаются с продажи наиболее ликвидные объекты – небольшие квартиры в шаговой доступности от метро, с наиболее высокой ценой квадратного метра в сегменте массового жилья. 

Что же касается девелоперов, то те из них, чьи активы позволяют обходиться при реализации проектов без привлечения заемных средств, явно смотрят в будущее с оптимизмом. Так, генеральный директор УК группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев прогнозирует ценовую стабильность. «На рынке происходят два противоречащих друг другу процесса. С одной стороны – серьезное инфляционное давление и подорожание стройматериалов. С другой стороны – падение спроса. Эти два процесса друг друга уравновесят, и при наличии достаточно широкого предложения и падении спроса мы не ждем роста цен», – отметил Арсений Васильев. 

По мнению эксперта, строительные компании в большинстве своем очень тяжело переживают рост цен на стройматериалы, который уже сейчас составил 12% и далее продолжится. Здесь заложен фактор риска в отношении объектов нового строительства. По словам Арсения Васильева, никаких сверхприбылей после 2009 года у строителей нет, и к этому те, кто остался на рынке, успели привыкнуть. Сейчас же ситуация еще более усложнится, и выживут лишь те, кто умеет работать на грани окупаемости. 

И снова вторичка 
Помимо макроэкономических феноменов, на рынке Петербурга в нынешнем году ждут проявления тенденции, которую, впрочем, тоже никак нельзя назвать новостью дня: по мнению риэлторов, в 2015 году те, кто в прежние годы покупал квартиры на ранней стадии строительства с целью инвестиций, начнут их продавать. Это все-таки разворот рынка, поскольку еще год назад в массе покупок преобладали строящиеся объекты, и цены на них росли. Арифметика последних лет была простой и понятной: купив с привлечением ипотечного кредита за 1,5 млн рублей студию на Парнасе, в Девяткино или Шушарах в проекте на ранней стадии строительства (со сроком сдачи через 2-3 года), владелец получал в конце концов готовую квартиру стоимостью не менее 3,5-4 млн рублей. Продав ее и вложившись по той же схеме в двухкомнатную, при некотором терпении можно было обрести искомое – современное жилье для семьи при минимальном вложении собственных средств и сроке реализации всей цепочки в течение 5-6 лет. Таким образом, спекулятивные, на первый взгляд, сделки часто помогали просто-напросто решить квартирный вопрос семьям, для которых покупка собственного жилья еще десяток лет назад казалась неподъемным предприятием. Разумеется, схема исправно работала при двух условиях: доступная ипотека и надежные застройщики, сдающие объекты в срок. 

Теперь же ситуация развивается обратным образом. В ближайший год на рынок, с одной стороны, начнут выходить квартиры в завершенных домах, приобретавшиеся на ранних стадиях с целью «сыграть на повышение», а с другой, в кризис покупатели начинают с большей осторожностью относиться к строящемуся жилью и зачастую предпочитают пусть более дорогую, но стопроцентно надежную готовую недвижимость. 

Для застройщиков, и без того зажатых в тиски инфляции, роста цен на стройматериалы и дорогостоящих кредитов, этот фактор станет дополнительной неприятностью. По прогнозам экспертов, в местах, где в последние годы успешно развивалось массовое строительство (в первую очередь – вокруг Кольцевой автодороги на севере, юге и востоке города) предложение от частных инвесторов может повлиять на цены первичного рынка.

Однако президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Федор Дьячков полагает, что на рынке жилья сокращение спроса будет происходить без снижения цен – в этом заключается особенность нынешней ситуации. Он, так же как и коллеги, прогнозирует, что спрос и объем сделок на рынке в текущем году снизятся примерно на треть. С одной оговоркой: при условии, что в целом экономическая и политическая ситуация в стране сохранится на нынешнем уровне, а если же она изменится, то изменятся и прогнозы. При этом эксперт говорит, что рублевые цены на квадратные метры не только не будут снижаться, но могут к концу нынешнего года даже немного подрасти – в пределах инфляции. 

Ипотека: «Все будет хорошо!»
По какой же причине участники рынка прогнозируют падение спроса на треть? Причин две. Во-первых, в прошлом году рынок пережил три волны аномально высокой активности покупателей, причем ажиотажный спрос в сегменте строящегося жилья, обусловленный в конце 2014 года желанием россиян сохранить финансы, привел к повышению цен со стороны застройщиков. Во-вторых, повышение ключевой ставки Центробанка РФ сделало несколько туманным будущее ипотеки. Ряд банков в начале 2015 года просто свернули основную часть своих кредитных программ – как в части потребительских, так и в части ипотечных кредитов. Однако так поступили далеко не все кредитные организации. Те, кто сумел адаптировать кредитные продукты к изменившимся рыночным условиям, на данный момент, по словам экспертов, оказались в выигрыше. 

Начальник управления по работе с партнерами головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка Сбербанка Игорь Пинаев рассказал, что после повышения ключевой ставки Центробанка в декабре количество банков, реально работающих с ипотекой в Петербурге, по его ощущениям, сократилось втрое. Кроме этого, эксперт отметил увеличение доли сделок с привлечением кредитов на вторичном рынке и значительную долю иногородних клиентов среди тех, кто берет ипотечный кредит в Сбербанке для покупки жилья в Петербурге, – до 30-35%.«Знаете, банкирам, оставшимся на рынке кредитования, сейчас работать комфортно. Мы чувствуем себя так, как будто мы не в Санкт-Петербурге, крупном российском мегаполисе, а где-нибудь в провинции – ряды конкурентов заметно поредели», – отметил Игорь Пинаев. 

При всех непростых обстоятельствах, нельзя сказать, что ряды заемщиков поредели существенно. По словам Игоря Пинаева, официальная статистика такова: в 2014 году доля одобренных кредитов по ипотеке составляла 78%, то есть четверо из пяти потенциальных заемщиков становились покупателями. В январе-феврале 2015 года, по данным Сбербанка, одобрение проходят 72% заявителей. «То есть падение спроса пока не так сильно чувствуется. Честно сказать, я этой статистикой удивлен, думал, что будет намного хуже», – отмечает эксперт. 

Впрочем, возможно, картина выглядит столь оптимистично в том числе потому, что банки пока анализируют процент отказов, а не процент обратившихся в сравнении с прошлым годом. 

Прогнозы затруднительны 
Прошлый год, став историческим для девелоперов в части активности покупателей, стал судьбоносным и для банкиров – в части подхода к работе и каналов притока новых клиентов. По словам Игоря Пинаева, до 25% сделок по ипотеке происходило с заемщиками, пришедшими из офисов риэлторов и застройщиков. Это чрезвычайно позитивная практика, однако давать прогнозы на нынешний год эксперт пока не решается. По его словам, на сегодняшний день, учитывая действующую ставку рефинансирования, лучшее предложение по ипотеке – это 14,5% годовых при 20%-м первоначальном взносе и сроке кредита 30 лет. Ниже 14,5% ставка пока что опуститься не может физически. «Если вы видите рекламные предложения с более низкой ставкой, которая дается под конкретный проект конкретного застройщика – например, 9% годовых, – вы просто должны понимать, что происходит. Кредитная ставка все равно будет 14,5%, а сделать вид, что она ниже, помогает продавец, который снижает цену на объект так, чтобы при пересчете получалось, что в общей сумме вы платите “как будто” 9% по кредиту. Это, наверное, неплохой вариант для покупателя, но если вас интересует, откуда при известной ставке рефинансирования ЦБ могут взяться такие заманчивые ипотечные предложения, надо понимать: чудес не бывает, просто дисконты ложатся на плечи девелопера», – говорит Игорь Пинаев. 

На вопрос о том, каких ставок ожидать от банков в 2015 году, эксперт честно посоветовал не гадать – знать этого никто не может, поскольку задача содержит слишком много неизвестных. «Никто этого не знает, а кто говорит, что знает – врет», – комментирует представитель Сбербанка. 

Теоретически в сфере ипотечного кредитования можно ожидать любых перемен – как изменений в области требований к первоначальному взносу, так и ужесточения требований к заемщикам. Впрочем, если разобраться, и это не новость – за последние 10-15 лет рынок демонстрировал подобные витки не единожды, то приближаясь к потребителю с фантастической доступностью, то удаляясь от него на кажущееся почти недосягаемым расстояние. 

В ходе обсуждения эксперты также упомянули инициативу по субсидированию ипотеки, озвученную российском правительством в начале февраля. Она заключается в том, что конечная кредитная ставка для заемщиков составит 13%, а банкам будут компенсироваться 5-6 процентных пунктов. Назвав такую инициативу весьма позитивной, эксперты отметили, что окончательной версии программы поддержки пока не обнародовано (она ожидается к 27 февраля), а потому оценить ее возможную эффективность сложно. 

«За 25 лет своей истории российский рынок жилья знал и подъемы, и серьезные спады, – подытожил Федор Дьячков, – но мы знаем и другое: многие компании усиливаются в кризис, и я желаю профессионалам провести ближайшие три года так, чтобы выйти из рецессии более сильными и энергичными».

Фото: PR-служба АРСПб и ЛО
Рубрика:

Ассоциация риэлторов

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Ассоциация риэлторов "

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости