Купить Снять
Избранное
Избранное:

FIABCI собрал девелоперов и управляющих

FIABCI собрал девелоперов и управляющих

Проблемы развития рынка коммерческой недвижимости в России обсудили участники Всемирного конгресса Международной федерации профессионалов недвижимости FIABCI в рамках форумов девелоперов, инвесторов и управляющих


Рынок коммерческой недвижимости России, по мнению участников мероприятия, по-прежнему мало интересует иностранных инвесторов. Разговор о развитии территорий на форуме начал генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков: «Те законы, которые сейчас есть в России, размывают понятие земли как актива. Прекрасно работает система госкадастра, приведения в единое целое. Но при этом строительство домов, особенно многоквартирных, связано с рядом вопросов. Вышел 214-ФЗ, который позволяет четко классифицировать, кто и что будет делать, но, с другой стороны, процесс строительства размывает понятие земли, и банковские структуры не могут финансировать, так как не получают реального залога. Это одна из проблем, которая сейчас существует в России, и с вступлением в ВТО, когда к нам придет больше западных девелоперов, она будет все более актуальна. Вторая форма работы – это кооперативы, которые обесценивают все вопросы, связанные с девелопментом. В Санкт-Петербурге по этой схеме не работает ни один банк».

Получается, что земля выводится из финансового оборота. Один из главнейших вопросов Санкт-Петербурга – это развитие центра города, и есть две точки зрения, как действовать дальше: оставить все как есть, и тогда непонятно, как содержать центр. Другой подход – строить везде только в зависимости от того, где и какой доход. «Но оба подхода очень крайние, истина посередине, поэтому хотелось бы услышать ваше мнение, как лучше нам дальше развиваться», – сказал Игорь Оноков.

Продолжил дискуссию президент девелоперской компании Far East Organization Чиа Бун Куа, рассказав о секретах успешного развития строительного бизнеса в Сингапуре. «Государство очень четко понимает задачу развития рынка недвижимости, поэтому контролирует цены и предложение на рынке. Важная составляющая рынка Сингапура – государственное жилье, в котором живет порядка 80% населения. При этом под строительство такого жилья государство приобретает землю, оплачивая ее сразу же и по рыночным ценам», – подчеркнул Чиа Бун Куа. Девелопер также отметил, что в этом году компания рассматривала покупку гостиницы в Санкт-Петербурге, но сделка не состоялась.

Игра по правилам
Управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры» Денис Качкин разъяснил иностранным участникам правила игры на российском строительном рынке, сосредоточившись на законодательных изменениях за последние годы. В конце 2012 года в России должен завершиться «переходный период» введения реформ в сфере градостроительства и землепользования, результатом которого должно стать завершение территориального планирования всех субъектов РФ.  Однако на текущий момент такое планирование выполнено лишь в отдельных крупных городах и регионах, но еще не завершено окончательно, пояснил эксперт. Также до конца 2012 года запланировано начало функционирования единой федеральной системы территориального планирования, содержащей подробную градостроительную информацию по каждому региону.

«Говоря о строительном рынке, важно отметить, что текущий инвестиционный климат весьма благоприятен для зарубежных инвесторов. Есть много сфер, в которых иностранные инвестиции приветствуются и будут встречены с наибольшей степенью благоприятствования. Во многих регионах существуют специальные агентства, курирующие работу с зарубежными инвесторами. Различные регионы могут предоставить различные льготы и особые условия для реализации тех или иных проектов, – рассказал Денис Качкин. – В последнее время созданы и создаются особые экономические зоны, кластеры, промышленные площадки для создания тех или иных производств и предприятий, предоставляющие льготы по налогообложению и упрощенный порядок создания предприятий. Существует немалое число государственных и частных инвестиционных проектов, проектов государственно-частного партнерства, в которых зарубежные инвесторы могут принять участие». Сложности связаны в первую очередь с необходимостью соблюдения норм законодательства РФ при реализации проектов, которые зачастую предусматривают комплексные и запутанные механизмы оформления необходимой документации. Процедуры российского законодательства зачастую не оцениваются  зарубежными инвесторами в полной мере или оцениваются поверхностно, что приводит к срыву сроков реализации проектов и иным затруднениям.

Важные аспекты
Об особенностях реализации проектов комплексного освоения территорий рассказал директор по строительству Mirland Development Corp. Лев Марголин. «КОТ – это опережающая инженерная подготовка, архитектура, эко-составляющая. Все инженерные коммуникации сейчас работают на максимуме своей пропускной способности, поэтому девелоперы, приходя, начинают именно с этого, – пояснил спикер. – Невозможно построить КОТ и без реализации социальных проектов, архитектурной концепции,  разрабатываемой централизованно одним архитектурным бюро».  За рубежом важной частью проектов КОТ является эко-девелопмент, поскольку 90% проектов реализуется с эко-составляющей. Это позволяет сэкономить 20-50% электроэнергии, 40% воды, 70% твердых отходов. Далее эксперт отметил особенности реализации проекта Mirland Development «Триумф Парк». Кризис внес значительные коррективы в проект, поскольку изначально было запланировано 1500 квартир, строительство которых в дальнейшем было решено разбить на 3 этапа по 510 квартир.

Важность экодевелопмента в своем выступлении подчеркнул и директор по развитию «NCC Жилищное строительство» Александр Свинолобов: «Экологическая зона – это не только зеленая территория, но и качественно построенные здания, вся необходимая инфраструктура для проживания».

О коммерческом арендном жилье как новом тренде на российском рынке недвижимости участникам рассказал президент NAI Becar, вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов», президент FIABCI-Россия Александр Шарапов. «На сегодняшний день государство владеет 14% жилья, для коммерческой аренды предлагается 11%. Цель развития арендного рынка в повышении мобильности и решении проблем населения с жильем, – пояснил Александр Шарапов. – Основное препятствие для развития данного рынка в том, что российский инвестор хочет получать минимальную доходность объектов 10%. При этом, например, от объектов торговой недвижимости сейчас в Петербурге можно получать 11%, в Москве – 10%, в регионах – 12-13%. Но в то же время арендное жилье устойчиво во всем мире, ни один фонд, финансирующий такие проекты, не обанкротился даже во время кризиса, поэтому такие проекты в дальнейшем могут заинтересовать и наших инвесторов».

Об управлении
Не менее оживленно прошел форум управляющих «Мировые  тенденции рынка управления недвижимостью», на котором ведущие эксперты обменялись своим видением развития рынка управления и его перспектив. Первым выступил председатель правления Института управления недвижимостью IREM (США) Рональд Госс, который отметил, что в США 32 тыс. компаний, которые занимаются управлением недвижимостью. Из них 13,5 тыс. – это компании полного цикла. И для того, чтобы рынок был цивилизованным, клиенты получали качественные услуги, компаниям необходимо уметь управлять возникающими рисками. Это могут быть риски, связанные с наймом персонала, с управлением, с самой недвижимостью. Рональд Госс выделил стратегии управления рисками, которые могут понадобиться каждой компании.

Безусловно, одна из проблем рынка управления в России состоит в некачественном менеджменте. Как с этим бороться, рассказал начальник отдела управления торговыми центрами Jones Lang La Salle Russia and CIS Торул Генден. «Рынок управления в России пока очень молод, поэтому отрасли находятся в стадии зарождения. Также важно отметить и другие векторы развития рынка: более развитое управление бизнес-центрами, чем торговой недвижимостью, недостаток иностранных инвесторов, преимущественное управление торговыми центрами внутренними управляющими компаниями. Последний фактор можно объяснить тем, что пока что мало опыта работы с внешними управляющими компаниями, не все руководители понимают разницу между управлением недвижимостью и активами», – рассуждал эксперт. Также к этому он добавил недостаток ноу-хау, малое количество институциональных инвесторов, отсутствие необходимых инструментов в области информационных технологий, отсутствие стандартов работы, недостаток квалифицированного персонала.

«В Германии невозможно открыть торговый центр, занятый менее чем на 90%. В России же открывают объекты, заполненные и на 50%, и лишь через год-полтора заполняют их до 70%. Это огромный провал в развитии рынка торговой недвижимости», – подчеркнул Торул Генден. В качестве положительного примера спикер привел ТРЦ «Галерея», где изначально была очень четкая стратегия выхода на рынок, и собственник знал, что через год планирует продавать объект. Торул Генден отметил, что в России не более 10 торговых центров управляются внешними профессиональными управляющими компаниями, не аффилированными с собственниками объектов.

Специфика рынка

«Уровень управления объектами сейчас недостаточен, рынок также показывает нежелание собственников расставаться с собственными объектами», – согласился генеральный директор управляющей компании «ВМБ-Траст», вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов»
Александр Гришин.

Своими наблюдениями о развитии рынка недвижимости в Австрии поделился представитель компании Lansky, Ganzger&Partner  Стэфан Эберхардт. По его данным, в 2011 году в Австрии было введено объектов коммерческой недвижимости на сумму 1,7 млрд евро (рост на 7% по сравнению с 2010 годом). Наиболее привлекательными для инвесторов остаются покупка жилья и гостиничной недвижимости. Приобретение недвижимости иностранцами регулируется законодательством, и для этого необходимо получить специальное разрешение, пояснил спикер.

К разговору о тенденциях развития рынка УК вернулся генеральный директор «Марис Пропертиз» Борис Мошенский: «Рынок движется к профессионализму, мы все чаще пытаемся объяснить собственнику, в чем разница между теми или иными компаниями, оказываемыми услугами». На сегодняшний день, если в Европе более 50% профессиональных управляющих компаний, большой выбор профессиональных субподрядчиков, высокая информированность собственников, то в России ситуация несколько иная. В Москве 5% профессиональных УК, много профессиональных субподрядчиков, увеличивается спрос на услуги, много профессиональных специалистов. В тоже время в Санкт-Петербурге лишь 0,01% профессиональных УК, идет снижение спроса на услуги управляющих, мало профессиональных субподрядчиков. «Но в Петербурге развит рынок “карманных” УК, которые хорошо справляются со своей работой», – подчеркнул Борис Мошенский.

Рубрика:

Хроника

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Хроника"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости