Купить Снять
Избранное
Избранное:

От частного к общему

От частного к общему

Тема общественных пространств в последнее время занимает умы девелоперов. Какими должны быть общественные зоны, кто их должен создавать, а кто – управлять ими? На дискуссии в рамках форума PROestate девелоперы пришли к выводу: самое эффективное – брать дело в свои руки

 
В первую очередь, интерес к общественным пространствам связан с появлением в Петербурге ряда крупных проектов, нацеленных на развитие городских территорий. На Западе практика внедрения в частные девелоперские проекты новых общественных пространств существует давно и приносит свои плоды.
 
Коммерческие проекты при таком социальном соседстве чувствуют себя куда увереннее и приносят больше дохода. Еще одна интересная тема – это создание общественных пространств как отдельных частных проектов или постановка существующих пространств на коммерческие рельсы.
 
«Общественные пространства создаются исторически как места, которые восполняют потребность общества взаимодействовать, приобщаться к культуре, развлекаться, покупать различные товары. Общество приобретает все большее влияние на все сферы жизни, и оно остро нуждается в местах для контакта.
 
Площади, скверы, парки – это естественная среда для общества, даже для современного и технологичного», – рассказал Джанмарко Каваньино, итальянский дизайнер. Общественные пространства могут появляться стихийно и объединять людей по территориальному признаку. Еще проще их создавать изначально. «Если на площади, окруженной офисными зданиями, посадить несколько деревьев и поставить пару лавочек, она превратится в общественное пространство, объединяющее офисных работников соседних зданий», – привел пример г-н Каваньино.

Не жильем единым
Абсолютное большинство инвесторов убеждено в необходимости развития общественных пространств в рамках своих проектов. Кризис в этом плане оказал оздоровительное действие на рынок – выжили только самые сильные инвесторы, которые могут себе позволить не выжимать максимум квадратных метров из своих участков, а отдать часть под общественные проекты. В Петербурге существуют проекты, которые ставят культурную и общественную составляющую во главу угла –  например, «Новая Голландия». Перед инвесторами стоит задача создать многофункциональный комплекс, включающий культурные центры, театры, музеи и выставочные залы, образовательные учреждения, в том числе и научные лаборатории, занимающиеся развитием современных IT-технологий. Каждый из этих «якорей» будет дополнен коммерческой инфраструктурой, включая офисные пространства, резиденции и гостиницы.
 
Проект «Набережная Европы» (девелопер проекта – «ВТБ-Девелопмент») будет включать существенную долю общественных пространств. «Жилищная застройка предполагается на 50% территории проекта, оставшаяся половина станет открытой общественной площадкой с культурной составляющей. Часть территории после реализации проекта будет отдана городу, а управлением и эксплуатацией объектов займется наша управляющая компания», – комментирует Александр Ольховский, вице-президент, управляющий директор банка ВТБ. Важнейшими элементами проекта станут первая в Петербурге пешеходная набережная и Дворец танцев Бориса Эйфмана.
 
Больше возможностей по созданию новых общественных пространств появляется у проектов комплексного развития новых территорий. Например, таких масштабных проектов как «Лахта-центр» или «Новый Берег» на северо-западе Петербурга. По сути, это новые районы, и величина территории, отсутствие на ней инфраструктурных объектов, кроме сложностей для девелоперов, создают и новые возможности для комплексного планирования с учетом современных потребностей. Согласно концепции, в проекте «Лахта-центр», помимо офисного центра, ядром которого будет штаб-квартира компании «Газпром нефть», появятся научно-образовательный комплекс, современный спорткомплекс, общедоступная смотровая площадка, парки и скверы, общественная площадь и амфитеатр с видом на воду для проведения городских мероприятий, галереи, экспозиции арт-объектов.
 
В проекте намывных территорий «Новый Берег» (инвестор проекта – ООО «Северо-Запад Инвест») площадь создаваемых рекреационных зон – около 130 га. В северной части территории запланировано обустройство яхтенной марины. Также проект предусматривает устройство городского пляжа протяженностью 5 км. Общественные пространства в проекте будут открытыми для жителей Петербурга. Объекты рассчитаны как на петербуржцев, так и на туристов, в том числе иностранных. «Мы хотим, чтобы общественные пространства проекта жили в одном ритме с городом и работали на его имидж, а не были только дополнительной инфраструктурой для будущих жителей. Это будет способствовать повышению культурного уровня города, привлекать внутренних и внешних туристов, станет культурным центром притяжения для Петербурга. Эти идеи органично сочетаются и с коммерческой эффективностью проекта. Территория, комфортная для жизни, интересная для всех жителей, имеет высокий статус, повышает ценность проекта и дает прекрасные возможности для развития сопутствующий коммерции», – рассказал Олег Громков, старший аналитик ООО «Северо-Запад Инвест».

Привокзальное общество
Ярким примером исторического общественного пространства могут служить городские вокзалы. В западных странах на человеческих потоках, которые ежегодно генерируют вокзалы, создаются полноценные общественные пространства с разнообразными функциями. В России в середине XX века у вокзалов осталась только утилитарная функция, и так продолжалось до недавнего времени. С 2009 года РЖД постепенно проводит модернизацию вокзалов страны, делая их более удобными, многофункциональными и коммерчески эффективными. Для этих целей привлекаются консультанты, которые составляют финансовый план и концепцию модернизации вокзала. Затем после реконструкции привлекается управляющая компания, которая занимается как арендными отношениями с коммерческой частью проекта, так и эксплуатацией здания вокзала. В рамках программы завершена первая очередь модернизации Финляндского вокзала. Сейчас к реконструкции готовятся Московский, Витебский, Балтийский и Ладожский вокзалы. Модернизация всех вокзалов в Петербурге обойдется более чем в 30 млрд рублей. В ходе модернизации вокзалы должны превратиться в многофункциональные транспортные хабы. А главное – должны возрасти доходы каждого вокзала за счет расширения торговых площадей, строительства гостиниц и офисных помещений. Программа реконструкции затронет и самый молодой – Ладожский вокзал, который сегодня оказался под угрозой поглощения грунтовыми водами.
 
По всем объектам уже проведены проектно-изыскательские работы и готовятся технико-экономические обоснования, которые должно утвердить столичное начальство РЖД на инвестиционном комитете. Усовершенствование вокзалов предполагается завершить к концу 2015 года. Самая дорогая (15 млрд рублей) и масштабная реконструкция ждет построенный полтора века назад Московский вокзал. К нему пристроят терминал высокоскоростной магистрали Петербург-Москва, организуют четыре подъезда (главный будет не с площади Восстания, как сейчас, а с Обводного канала), построят подземный паркинг, заменят деревянные перекрытия железобетонными. Второе место по стоимости реконструкции (13 млрд рублей) занимает Финляндский вокзал. Первый этап реконструкции завершился с запуском скоростного поезда «Аллегро». В дальнейшем к вокзалу планируется пристроить деловой центр, включающий гостиницу и офисы, и увеличить его площадь за счет возведения над путями трехэтажного сооружения. Работы планируется начать в I квартале 2013 года.
 
Вокзалы в XIX-начале XX века имели высокий статус и особое значение как общественные пространства. «Выражение “привокзальный ресторан” вызывало в то время совсем другие ассоциации. Это означало, что ресторан статусный и дорогой», – говорит Дмитрий Мильков, президент НП «Центр развития творческих индустрий». В начале XX века на Витебском вокзале в ресторане собирались писатели, поэты и художники, образуя своеобразный салон. После революции статус и значение вокзала изменились, он приобрел по большей части транспортный функционал. «Вокзал – это многофункциональная площадка. Исторически вокзалы располагаются в центре города, вблизи значимых объектов – социальных, торговых, культурных. Это дает отличную базу для развития вокзала как общественного пространства», – говорит Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects (компания реализует проект модернизации Финляндского вокзала). Кроме того, сегодня в связи с расширением границ города и его стремлением к полицентричности вокзалы становятся связующим звеном между разными районами и пригородами мегаполиса. В целом, в связи с развитием Петербурга по полицентричной модели вокзалы становятся точками притяжения, вокруг которых развиваются альтернативные центры деловой и общественной активности.

В поисках креатива
Современное общество стремится к экономии времени и хочет видеть совмещение разных форматов в одном объекте. Таким образом, грамотно смешивая функции и организуя объект, можно создать общественное пространство и в рамках чисто коммерческого проекта, например, торгового центра. На эту тему рассуждал в рамках дискуссии Боба Станич, архитектор Boba Stanic Architect. По его опыту, главный фактор успеха торгового центра как общественной площадки – совмещение как можно большего количества функций: спорт, развлечения, кино, рестораны, образование и т.д. Боба Станич показал несколько примеров из западной практики, где совмещение самых востребованных функций в рамках одного торгового комплекса сделало его центром для досуга и общения людей, проживающих на близлежащей территории.
 
Самый интересный и перспективный в Петербурге формат общественных пространств как отдельных частных проектов – это креативные пространства. «Мы сегодня часто обсуждаем общественные и креативные пространства как одно целое. На практике они сильно различаются. Общественные пространства часто создаются стихийно, а даже если искусственно, то их главная цель – быть демократичными и близкими к основной массе населения. Креативные пространства всегда создаются с определенной целью, идеей. Это очень личные проекты, завязанные на конкретного человека. Определенный fun для инвестора, а никак не основной источник дохода», – говорит Александра Славянская, генеральный директор ГК «Овентал» (креативное пространство «Ткачи»).
 
Креативные пространства – самый сложный формат в управлении, отмечают эксперты. Приходится совмещать эффективное коммерческое управление с творческим руководством. «Арендаторам, а лучше сказать участникам креативного пространства должно быть не только комфортно (чисто, тепло и т.д.) в нем жить, но также интересно. Креативное пространство должно быть местом, где приходят идеи, рождаются новые проекты. Его участники должны пользоваться всеми преимуществами синергии творческой среды, которую создали внутри пространства», – подчеркнула Александра Славянская. В ближайшее время событийные пространства такого рода будут расти в Петербурге как грибы, уверены участники рынка. В Москве это уже давно стало тенденцией. «Культура сама по себе, даже без коммерческой составляющей, может быть интересна и прибыльна», – считает Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БэстЪ».
 
Девелоперы проявляют активность в деле создания общественных пространств – как составляющих комплексных проектов, так и в качестве отдельных объектов. И это, безусловно, позитивная тенденция. К негативным явлениям можно отнести не всегда понятную позицию администрации города и неотлаженные законодательные механизмы в создании общественных пространств за счет частных инвестиций. Точнее, поясняют эксперты, с созданием вопросов не возникает, а вот интеграция нового общественного пространства с городскую среду, дальнейшее управление и эксплуатация – пока вызывают затруднения. Креативные пространства по определению не могут быть государственными, тогда как общественные в большинстве случаев находятся под госуправлением. «Мне в целом не нравятся государственные структуры в качестве управленцев. Их управление по большей части неэффективно. Большое исключение – парк Горького в Москве, но им занимается чиновник, который пришел из бизнеса», – говорит Александра Славянская.
Рубрика:

Хроника

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Хроника"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости