Купить Снять
Избранное
Избранное:

Квартиры-студии: компактно жить не запретишь

Квартиры-студии: компактно жить  не запретишь

Уже более полугода участники рынка первичной недвижимости обсуждают идею запрета на строительство малогабаритных квартир-студий, прозвучавшую в кругах петербургских властей. К этой теме обратились и участники круглого стола БКН.РУ на Ярмарке недвижимости

 
Весной этого года рынок первичной недвижимости Петербурга всколыхнуло выступление председателя городского Комитета по градостроительству и архитектуре Юлии Киселевой, которая предложила запретить строительство малогабаритного жилья. По высказанному тогда мнению председателя комитета, в новостройках жилая площадь квартир должна составлять не менее 25 кв.м, а менее просторные квартиры, которых на рынке достаточно много, не удовлетворяют современным требованиям к минимальному комфорту.
 
В правовой акт инициатива председателя КГА так и не превратилась, но вместе с тем и не была забыта. Планы по установлению минимально допустимой площади строящихся квартир власти по-прежнему вынашивают. Перспективы подобного урегулирования рынка квартир-студий и его текущее состояние обсудили специалисты, собравшиеся на семинаре БКН.РУ, который прошел на Ярмарке недвижимости 17 ноября.

В кризис и после
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», рассказала о функционировании рынка студий на примере проекта «Токио», над которым «БФА-Девелопмент» работал совместно с компаний Setl City. Реализация этого жилого комплекса была начата в кризисном 2008 году, который повлиял на квартирографию проекта. В нем появилось большое число компактных (примерно по 23-24 кв.м) студий, которые оказались очень востребованными в тот момент и вывели проект на пик спроса.
 
Сегодня картина спроса уже несколько иная, растет интерес к более просторному жилью. По данным «БФА-Девелопмент», в августе и сентябре этого года было отмечено небывалое явление: спрос на двухкомнатные квартиры сначала сравнялся, а потом и превысил спрос на однокомнатные. Однако эта тенденция, конечно, еще не победила спрос на студии, который остается большим.
 
Цена, по мнению Светланы Денисовой, продолжает оставаться для покупателей главным критерием при выборе квартиры-студии. Вторым фактором она называет местоположение дома. Эксперт с сожалением отмечает, что надежность застройщика и юридическая схема приобретения в этой ценовой категории находятся только на третьем месте по значимости для покупателей – многие все еще доверяют удивительно дешевым предложениям и не обращают внимания на соблюдение застройщиками 214-ФЗ.
 
Потенциальным покупателям, выбирающим квартиру-студию, Светлана Денисова советует серьезнее относиться к репутации девелопера и заключаемому договору. А если есть возможность выбирать между разными объектами, то лучше предпочесть дом, где квартир-студий поменьше, где на площадке они смешаны с более просторным жильем. Как правило, в этих домах ротация жильцов не настолько быстрая, как в тех, что наполнены сплошными студиями, и содержание общего имущества находится на более хорошем уровне.
 
На приобретение студий застройщики, как правило, предлагают удобную рассрочку, и это очень важно, поскольку у покупателей такого жилья ограничен бюджет. Имеются и ипотечные программы. Не все банки готовы кредитовать покупки студий, но, по крайней мере, крупнейшие из них, такие как Сбербанк, ВТБ24 или Газпромбанк, выдают ипотеку на эти сделки.

Вся власть рынку
Как заметила Светлана Денисова, у студий есть очевидные недостатки. В большинстве из них всего одно окно, санузел практически всегда совмещенный. Квартиры с двумя окнами встречаются редко. В целом, такое жилье предназначено для проживания одного человека или, максимум, молодой пары без детей. Однако спрос на эти квартиры огромен, так как по абсолютной цене они являются самыми дешевыми объектами на рынке, если не считать комнат в многокомнатных квартирах.
 
Идею о принудительном запрете строительства студий эксперт назвала странной и привела сравнение: с таким же успехом можно было бы запретить плацкартные вагоны, предписав всем ездить только в купе. «Такие вещи регулируются рынком», –  настаивает Светлана Денисова. А власть, по ее мнению, должна участвовать в управлении этим процессом косвенно: создавая платежеспособный спрос, развивая программы бюджетной поддержки нуждающихся в жилье, поддерживая благоприятную экономическую конъюнктуру.
 
«Застройщикам студии не нравятся», – говорит Светлана Денисова. Сами игроки строительного бизнеса прекрасно видят слабые стороны такого жилья. Однако предложение продолжает оставаться обширным, так как следует за высоким спросом. Особенно много студий предлагается в отдаленных районах, на прилегающих в Петербургу областных территориях, где девелоперы могут обеспечить  более низкие цены.  
 
Вообще, обсуждая возможный запрет на строительство студий, мы имеем в виду изменения в региональных нормах градостроительного проектирования, объясняет Светлана Денисова. Эти нормы не являются законодательными и не носят обязательного характера. Тем не менее, осложнить работу застройщиков они способны – например, ограничив число квартир-студий в доме. А так как спрос никуда не денется, эта мера приведет только к удорожанию такого жилья, заключает эксперт.

Для пенсионеров и художников
Руководитель управления продаж департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Юлия Шершова описала типичных покупателей квартир-студий и назвала преимущества, которыми обладают эти квартиры для каждого типа. Одна из основных категорий покупателей – это молодые семейные пары.
 
Такая квартира является для них хорошей стартовой площадкой для дальнейших обменов и расширения. Вторая категория – одинокие люди, холостяки. Компактная студия подходит им, так как они, как правило, проводят дома немного времени и не хотят уделять большое внимание быту. Третий тип покупателя – пенсионеры. Переезд в студию дает им возможность сократить коммунальные платежи и не тратить много сил на уборку. В отдельную любопытную категорию покупателей Юлия Шершова выделила представителей творческой интеллигенции, которые превращают квартиры-студии в художественные лаборатории. И еще один сегмент – бизнесмены из регионов, которым требуется дополнительное жилье в Петербурге. Все названные категории покупают студии для себя. А также на этом рынке присутствуют инвесторы, для которых он крайне привлекателен. Если сравнивать студию с полноценной однокомнатной квартирой, то цена покупки может отличаться чуть ли не вдвое, а арендная ставка почти одинаковая.
 
Существенным преимуществом, которое отличает студию от квартиры любого другого типа, говорит Юлия Шершова, является возможность организации пространства в соответствии с индивидуальными потребностями хозяина. Естественно, чем просторнее студия, тем эта возможность шире, но и в компактных вариантах она присутствует. Можно оставить пространство квартиры единым, а можно делить его – 
перегородками, цветовыми решениями, с помощью стеллажей и занавесок.  
 
Говоря о минимально возможных ценах на студии, Юлия Шершова называет следующие цены: от 1,6 млн рублей в Петербурге и от 800-900 тыс. рублей в области. В обоих случаях речь идет о строящихся домах со сроком сдачи через два-три года.
 
Тему цен дополнил директор департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Василий Погораздов. Он заметил, что по 1,6 млн можно найти только студию далеко от метро. А вот рядом со станцией метрополитена минимальная стоимость квартиры-студии а доме на начальном этапе строительства составит порядка 1,9 млн рублей.

Как горячие пирожки
Василий Погораздов напомнил об истории малогабаритного жилья в нашем городе. По его словам, «хрущевки» и «брежневки» с маленькими комнатами, которые в свое время строились в Ленинграде, положительно повлияли на обеспеченность жителей квадратными метрами. Многие люди впервые в жизни обзавелись отдельным жильем. Сегодняшние студии, по мнению Василия Погораздова, являются неким функциональным аналогом тех квартир.
 
«В конце 90-х годов наиболее ярко с компактными студиями выступила компания “ЛЭК” (сегодня работает под брендом Л1 – прим. ред.), успешно реализовавшая тысячи таких квартир. Со временем к этому тренду подключились и другие застройщики», – 
рассказывает Василий Погораздов. Сегодня, по его словам, студии присутствуют в предложении у большинства девелоперов Северо-Запада.   
 
В строящихся домах эконом-класса, по данным спикера, сейчас в среднем 70% квартир составляют студии и однокомнатные, 20% – двухкомнатные, 10% – трехкомнатные. Доля компактных квартир, по его словам, напрямую связана со схемой финансирования строительства: чем больше активно продаваемых однокомнатных квартир и студий, тем выше будет доля собственных средств застройщика и тем меньше его потребность в кредитных деньгах.
 
Василий Погораздов привел пример из недавней практики одного из петербургских застройщиков. В день выхода в продажу нового объекта утром в офисе компании выстроилась очередь из 70 человек, желающих приобрести студии. Спрос корректирует предложение, так что уже на следующий день цена студий выросла на 5%. Поскольку студии являются самым востребованным товаром, некоторые застройщики даже временами приостанавливают их продажи и по мере продвижения строительства выпускают на рынок дозировано, чтобы иметь возможность постепенно повышать цены.
 
В среднем, по наблюдениям Василия Погораздова, застройщики корректируют цены на студии раз в месяц с шагом повышения примерно 1-5%. При этом цена квартир-студий, по сравнению со стоимостью квартир других типов, претерпевает самые большие изменения от начального этапа строительства дома до сдачи. Рост стоимость может достигнуть 50%. Это делает студии самыми привлекательными объектами для инвестиционных покупок: купить студию «на котловане» и перепродать по переуступке незадолго до сдачи дома в эксплуатацию – это, пожалуй, самая выгодная операция, которую может проделать частный инвестор на сегодняшнем рынке жилья. За полгода до сдачи, а иногда и за год, студий в строящихся домах в продаже от застройщика практически не остается, их можно купить только по переуступке.
 
Студии не только приобретаются покупателями, но и используются городом в решении жилищных проблем, отметил Василий Погораздов. Как известно, до полного решения таких наболевших вопросов как расселение коммунальных квартир, обеспечение жильем ветеранов, многодетных семей и других очередников еще далеко. Но какое-то движение в этом направлении происходит, в том числе с применением дешевых студий. Квартиры-студии приобретаются городской администрацией у застройщиков на бюджетные средства и распределяются среди нуждающихся в рамках реализации соответствующих программ.

Запрет сомнителен
Обращаясь к теме возможного запрета на строительство студий, Василий Погораздов предположил, что в случае принятия такого решения вероятны несколько негативных последствий, связанных между собой. Во-первых, снижение покупательской активности на первичном рынке Петербурга. Во-вторых, сокращение инвестиционных потоков в сфере девелопемнта и, следовательно, объемов строительства. В-третьих, замедление реализации городских жилищных программ. И в-четвертых – снижение активности на рынке частных инвесторов, которые сегодня оперируют квартирами-студиями как динамичной «разменной монетой», а, имея дело только с полноценными однокомнатными и двухкомнатными квартирами, не получат такого низкого порога входа на рынок и быстрой отдачи вложений.
 
Эксперт приветствует сохранение для застройщиков возможности строить и продавать квартиры-студии. Если такая опция сохранится, считает он, студии будут оставаться недорогими, объемы строительства будут расти, а город будет иметь удобный инструмент для решения жилищных проблем граждан.
 
В случае если на рынок студий не будут наложены никакие внешние ограничения, Василий Погораздов прогнозирует его плавное, без сюрпризов, развитие. В жилых комплексах, которые сегодня только проектируются, студии присутствуют в достаточном количестве. Цена на них будет постепенно расти, понижение стоимости не ожидается.
 
Подводя итог, Василий Погораздов заметил, что, несмотря на все опасения, в реальности введение запрета на строительство студий маловероятно, и коллеги выразили согласие с ним.


Рубрика:

Хроника

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Хроника"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости