Купить Снять
Избранное
Избранное:

Участники рынка рассказали о трендах

Участники рынка рассказали о трендах

Эксперты подвели итоги года и рассказали, что происходило на рынке за последние месяцы в разных сегментах, от жилой недвижимости до складской. Они оценили их инвестиционную привлекательность и попытались спрогнозировать события, которые стоит ждать на рынке в новом году


Ведущие девелоперы Петербурга встретились вместе на Рождественском саммите по итогам развития рынка недвижимости города. Помимо общих вопросов, касающихся градостроительства в целом, они рассмотрели рынок и по сегментам: что происходило в 2012 году с жилой, торговой, офисной, гостиничной и складской недвижимостью. Некоторые выводы, представленные коллегами, их удивили, а некоторые даже заставили пересмотреть свою политику.

Привлекательные для инвесторов
Гильдия управляющих и девелоперов совместно с компанией GVA Sawyer провела исследование инвестиционной привлекательности различных сегментов рынка недвижимости в крупных городах России. Согласно полученным данным, в настоящий момент наиболее инвестиционно привлекательными для нового строительства являются сегменты жилой и торговой недвижимости, а с точки зрения приобретения готовых объектов – сегмент торговой недвижимости.
 
Жилая городская недвижимость является наиболее привлекательной в столицах, а также в Нижнем Новгороде, Казани, Перми, Омске, Красноярске, Самаре, Ростове-на-Дону и Краснодаре. Загородная – в Москве, Нижнем Новгороде, Казани, Омске, Краснодаре и Самаре. А вот торговая недвижимость привлекательна для инвесторов в Петербурге, Уфе, Новосибирске, офисная – в Челябинске, а складская – в Перми.
 
Инвестиции в приобретение качественных бизнес-центров и складских комплексов классов А-В, как выяснили эксперты, более привлекательны, чем в объекты более низкого класса. Существуют и региональные различия: в Самаре, например, выше оценка для крупных торговых центров, в Москве для бизнес-центров высокого класса, а в Петербурге – для гостиниц 4-5 звезд.
 
Москва и Санкт-Петербург по-прежнему законодатели «моды»: более 90% состоявшихся инвестиционных сделок приходится на столицы, причем наиболее активно растут инвестиции в торговые и гостиничные объекты. При этом, по словам экспертов, исследования показывают, что торговые объекты Петербурга переоценены. В городе, несмотря на высокий уровень сделок в сегменте торговой недвижимости, привлекательность инвестиций в готовые крупные ТЦ оценивается довольно низко. Это обусловлено наличием ценовых ориентиров для рынка, которые адекватны для продажи знаковых объектов (например, ТРК «Галерея»), но не применимы к другим, менее качественным. Поэтому в целом инвестиционная привлекательность в готовые крупные ТЦ в Петербурге оценивается низко: цена на них слишком высока.
 
Эксперты заметили, что обычно рост инвестиций в жилую недвижимость предшествует общему подъему экономики, тогда как рост инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается уже после роста экономики в целом. Аналогичные процессы происходят сейчас в России: последние два года взгляд девелоперов нацелен на жилой сектор, а к инвестициям в коммерческую недвижимость они относятся куда более настороженно.
 
Что же касается прогнозов, то наибольший рост цен продажи и ставок аренды в ближайшее время ожидается в сегменте жилой и торговой недвижимости. Это справедливо как для столиц, так и для других городов страны.

Страховые тренды
О каком сегменте рынка эксперты бы ни говорили, востребованность страхования, отмечают они, неуклонно растет. Более того, сами страховщики говорят: практика страховых выплат в России уже не просто факт, а тенденция. Еще один тренд – изменение приоритетов тех, кто выбирает себе страховую компанию. «Если пять лет назад клиенты делали выбор на основе ценового параметра, то сейчас они смотрят на то, как страховая компания выплачивает деньги при наступлении страхового случая, – говорит заместитель директора по корпоративному бизнесу Филиала ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Галина Владельщикова. – Эта тенденция впервые наметилась в коммерческом сегменте и будет развиваться и углубляться».
 
Еще одна тенденция – перемещение внимания страховых компаний с ценовой конкуренции на сервисную составляющую: мелкие моменты становятся все более существенными. Все больше страховых компаний предлагают программу базового покрытия и комплекс дополнительных узкоспециализированных опций. Например, страхование инженерии и т.п.
 
Еще один тренд – страхование не только имущества, но и ответственности. «Кроме того, у нас сейчас начала применяться успешная практика западных стран, когда страхуют все, от возведения объекта до его эксплуатации. Российский рынок недавно начал предлагать такие продукты, и они становятся востребованными», – говорит Галина Владельщикова.
 
Также представители страховых компаний отметили, что в новых условиях рынка в случае сокращения строительно-сметной документации им придется нелегко. «Нам станет сложнее работать, и мы пока не знаем, как будем оценивать сложные дорогие объекты. Это пугает нас и озадачивает», – призналась Галина Владельщикова.

Год новых жилых объектов
Для рынка жилой недвижимости 2012 год был годом ввода новых объектов. По-прежнему большую роль играет ипотека, но серьезную конкуренцию ей готовы составить программы рассрочек, которые предлагают застройщики.
 
«В этом году все популярнее становились двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, однако спрос на малогабаритное жилье остается, и пока в лидерах продаж именно этот сегмент, – говорит генеральный директор «Центральное Управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. – Квартиры-студии и однокомнатные квартиры разбираются в первую очередь».
 
Эксперты отметили, что для покупателей однокомнатных квартир все большую роль играет размер кухни, а для покупателей двухкомнатных – размер гостиной. Покупатели даже готовы пожертвовать спальней, перераспределив несколько метров в ее пользу. Также популярны становятся так называемые «евродвушки»: большая гостиная-студия с маленькой уютной спальней.
 
Что же касается элитной недвижимости, то, по признанию директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, этот год стал «вишенкой на торте» всех предыдущих лет: все, что откладывалось ранее, теперь получило свою реализацию и вышло на рынок. Более того, по словам экспертов, новые проекты будут продолжать выпускаться и далее, набранными темпами.
 
Елизавета Конвей отметила, что рынок элитной недвижимости в 2012 году претерпел масштабные метаморфозы. Во-первых, заметно были усовершенствованы концепции. Если раньше, например, планировки квартир формировал только архитектор, исходящий из техзадания, то теперь на равных с ним работают консультанты, хорошо знающие предпочтения и потребности клиентов. Инфраструктура проектов также претерпела изменения: сегодня на рынок уже выходят элитные проекты комплексного освоения территории. Общественные помещения тоже изменились: все чаще это не традиционные парадные, а представительские лобби.
 
Во-вторых, эксперты отмечают рост «импорта» западных технологий на российский рынок, рост потребностей клиентов и их высокую осведомленность о европейском уровне качества. Каждый покупатель элитной недвижимости ездил в Европу и хочет жить здесь в тех же условиях, что и там. Это заставляет девелоперов привлекать к архитектуре и дизайну проектов западных именитых мастеров.
 
В-третьих, отмечает Елизавета Конвей, на рынок вышли первые новаторские объекты, образцы «интеллектуального» девелопмента. «Только объекты такого уровня могут стать успешными на конкурентном рынке, где запросы покупателей постоянно растут», – говорит эксперт. Прежде всего, это идея зонирования квартиры по функции и высотности: высота потолков в зоне спален около 3 м, тогда как в зоне гостиной она достигает 5 м. В числе других конкурентных преимуществ элитных объектов – лифт, привозящий прямо в квартиру, пентхаусы и квартиры с зелеными террасами.
 
По оценке экспертов, сегодня покупателю все важнее не количество метров, а комфорт на этих метрах и вокруг них. Поэтому популярнее становятся разнообразные планировки, которые предлагаются покупателю еще на стадии строительства дома: построены будут только внешние стены, внутри клиент может все сделать по-своему.
 
По словам Елизаветы Конвей, рост цен на элитную недвижимость в 2012 году составил порядка 15%, спрос переместился со вторичного рынка на первичный, а возраст покупателя достиг минимума: 30-32 года. Также заметно вырос спрос на квартиры с готовой отделкой, чего раньше не наблюдалось. Поскольку ниша эта практически не занятая, девелоперы приняли это к сведению.
 
«Если говорить о прогнозах, то количество земельных участков в центральных локациях, предназначенных под жилую застройку, имеет тенденцию к дальнейшему сокращению, – отметила Елизавета Конвей. – Тем не менее, самыми востребованными элитными объектами по-прежнему будут новые объекты в центральных локациях. Зато роль прописки как фактора, влияющего на востребованность объекта, на рынке снижается».

Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость в 2012 году также показывала рост числа вводимых объектов. Для торговой недвижимости это давно наметившаяся тенденция: как отмечает директор Astera Людмила Рева, стабильно высокий рост этот сегмент показывает уже на протяжении 3 лет. Прирост к концу 2012 года составил почти 10%, в 2013 году ожидается прирост в размере 12,4%. Уровень вакантных торговых площадей сегодня в Петербурге составляет в среднем 5%, в успешных торговых центрах, как обычно, мест нет.
 
Помимо спроса на «проходимые» места, все яснее проявляется спрос на торговую недвижимость класса luxury. Однако такие бренды приходят в Россию медленно: обычно они хотят не арендовать, а приобрести недвижимость в центре города, что сложно и дорого. По прогнозам, в 2013 году строительство торговых объектов несколько сократится, уступив место редевелопменту и реконструкции. В первую очередь это касается центров без явно выделенных якорных арендаторов.
 
Девелоперы отметили, что большинство брендов, которые есть сегодня в Европе и США, придут в Россию уже через 10 лет. Будет появляться все больше районных торговых центров для тех, кто не любит ездить за покупками далеко. «На 60% набор арендаторов в новых центрах будет одинаковым, – 
говорит Людмила Рева. – Остальные – это будут либо магазины, определяющие специализацию ТЦ, либо “изюминки”».
 
Как отметил руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Петербурге Андрей Розов, сегодня в Петербурге на продажу выставлено большое число качественных офисных объектов. «Офисные здания активно рассматриваются для приобретения конечными пользователями – это сегодня один из самых заметных трендов рынка, – отметил эксперт. – Но базовые параметры, такие как местоположение, планировочные решения, инженерные системы, обеспеченность парковкой, структура владения и управляющая компания, должны при этом отвечать современным стандартам качества». Андрей Розов также указал, что креативные идеи могут способствовать успешному продвижению проекта, но качественным набором базовых параметров объект обладать все равно должен. А управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин отметил, что на рынке стало очень трудно найти блоки от 200 кв.м: таких предложений очень мало, а спрос на них велик.
 
В складской недвижимости иные масштабы, но проблема та же: площадей от 5 тыс. кв.м одним блоком на рынке просто нет, рассказал генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «На рынок вернулся дефицит свободных для аренды качественных складских помещений, но на арендных ставках это пока не отразилось, – отметил эксперт. – Спрос велик, и доля свободных площадей снижалась в течение всего года. Более того, эта тенденция продолжится, дефицит будет расти».
 
В целом участники встречи сошлись во мнении, что 2012 год был для рынка годом успешного преодоления среды. Девелоперы сравнили свои компании со спортсменами, которые хоть и бегут не так быстро, как хотелось бы, но в итоге становятся сильнее. Гости саммита выразили надежду, что и в 2013 году рынок и его участники будут двигаться только вперед. 

Елена Корсунская
Рубрика:

Хроника

26.12.2012

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Хроника"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости