Купить Снять
Избранное
Избранное:

Девелоперы встретились под Рождество

Девелоперы встретились под Рождество

В конце декабря Петербурге прошел Рождественский саммит по итогам развития рынка недвижимости города, организованный НП «Гильдия управляющих и девелоперов». Эксперты подвели итоги года и рассказали об основных намеченных тенденциях, а также о том, чего стоит ждать бизнесу и простым горожанам в ближайшей перспективе


Собравшиеся сразу отметили: саммиты, в том числе и рождественские, стали своеобразной традицией, и это позитивная тенденция. Подобные мероприятия – площадка, на которой можно не только подвести итоги года, но и встретиться с коллегами, обсудить проблемы отрасли и пути их дальнейшего решения.
 
Поскольку среди участников было много представителей бизнеса, не обошлось без критики власти, как городской, так и федеральной. Собравшиеся заметили, что с каждым годом представители власти все менее охотно посещают подобные саммиты, тогда как вопросов к ним у бизнеса накопилось немало.
 
Впрочем, девелоперы и сами предложили множество способов улучшения ситуации на строительном рынке города.

Законы против девелоперов
Федеральная власть, в том числе и президент Владимир Путин, все чаще говорит об увеличении ввода нового жилья и о том, что оно должно стать массовым и доступным. Однако при том количестве согласований и том объеме документации, которую должен подготовить девелопер, это невозможно. Поэтому первым делом участники саммита обсудили так называемую «дорожную карту» города и обменялись мнениями по поводу того, какие шаги надо предпринимать для облегчения жизни девелоперов.
 
Для этого, впрочем, у власти тоже были предложения. Например, напомнил руководитель Санкт-Петербургской практики «Пепеляев Групп» Сергей Спасеннов, в Госдуму на рассмотрение уже сейчас внесены законопроекты о передаче государственных земельных участков в муниципальную собственность, об отмене деления земель на категории, об изменении условий и порядка предоставления земельных участков из публичных земель и о совершенствовании порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. По мнению эксперта, эти законопроекты серьезно облегчат жизнь не только девелоперам, но и частным лицам, имеющим в собственности землю.
 
Кроме того, в следующем году планируются и другие административные процедуры в области строительства. Например, намечены отмена разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, отмена СНИПов и СанПИНов, а также отмена экспертизы проектной документации и строительного надзора. Для девелоперов это, безусловно, хорошо. Однако если взглянуть на проблему шире, становится понятно, что эти шаги могут вывести на рынок новых недобросовестных застройщиков, которых хватает и сегодня. Правда, как справедливо заметили эксперты, практика показывает, что государственный контроль оказывается далеко не всегда эффективен. Более того, в случае обрушения здания чиновники, подписавшие документацию, не несут ответственности. В качестве примера девелоперы вспомнили историю с обрушением «Трансвааль-парка», когда виновным был признан главный конструктор проекта Нодар Канчели, а представители Мосгорэкспертизы не пострадали – суд не нашел в их действиях состава преступления.
 
В целом законодатели планируют к 2018 году снизить количество процедур при получении разрешения на строительство с сегодняшних 50 до 11. Также планируется введение уведомительного порядка начала строительства, административного порядка обжалования действий или бездействий госорганов, а также введение исчерпывающего перечня административных процедур всех уровней, в том числе согласований монополистов, на которых девелоперы жалуются много и часто.
 
Все эти предложения, безусловно, встречены девелоперами позитивно, однако сами они признались, что не верят в скорое осуществление этих законодательных планов – государственная машина пока движется слишком медленно и с каждым годом все сильнее отстает от реалий и потребностей рынка.
 
Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров выразил надежду, что следующий год администрация города посвятит разработке сокращения процедур согласования для девелоперов и искоренению прочих препон. Он отметил, что в этом вопросе не нужно даже никаких денежных вливаний, нужна лишь пресловутая политическая воля.
 
Однако управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов с ним не согласился: «Этого не произойдет ни в ближайшем будущем, ни даже через год. Эти проблемы никуда не денутся, и все будет по-прежнему управляться в ручном режиме». Эксперт отметил, что у каждого районного архитектора есть свое видение того, как нужно строить и как можно трактовать законы. «Вся эта законодательная ткань не приложима к крупным проектам. Для одного дома она работает, но если речь идет о 50 га территории, уже нет. Тогда каждый шаг становится проблемой. Нужна четко прописанная процедура для строительства крупных проектов».

Споры вокруг Генплана
Обсудили эксперты и Генеральный план Петербурга. Претензии к нему, как оказалось, были практически у каждого участника дискуссии. Александр Вахмистров заметил, что знает, как делались генпланы раньше – на основе опыта и базовых идей, чего сегодня как раз не хватает, у градостроителей нет целей, «спущенных» сверху. При этом он указал, что Генплан Петербурга – один из лучших в стране, другим городам повезло еще меньше.
 
«Когда готовился этот Генплан, мы проанализировали крупные города мира, вывели для себя средние и наилучшие показатели, посчитали, сколько нужно городу жилья, детсадов, школ, – рассказал Александр Вахмистров. – Европейские показатели – от 35 кв.м на человека, 35 – это минимум. У нас другая ситуация, нам в ближайшее время хорошо хотя бы половину этой цифры обеспечить. Но мы поставили цель: к 2025 году достичь этих минимальных 35 кв.м на петербуржца. Сформировали план, сколько нужно построить жилья в год. Тогда встал вопрос: где его строить, на новых окраинных территориях или старых, реновируемых? Взяли 50/50. И работа пошла».
 
По словам Александра Вахмистрова, вопрос об изменении Генплана ставить можно, но вместе с вопросом «зачем»: «Если в нем есть ошибки, недочеты зонирования, то да. Если изменение носит характер уточнения. Сегодня мы имеем 48 заявок по уточнению деталей: их можно принимать, а можно нет, но лучше все же принять. Технически Генплан действительно надо подправить, но не переписывать его заново».
 
Эксперт признался, что из принципиальных ошибок Генплана признает две. Первая – «размельченность» Генплана. Вроде все разложено по полочкам, несколько видов жилой застройки, несколько промышленных кластеров, но действительность под этот план подогнать оказалось куда сложнее: местность, что называется, не совпадает с картой. Поэтому первое, что необходимо сделать, по словам Александра Вахмистрова, это укрупнить зоны. Например, из девяти видов промзон оставить максимум две. Второе – сбалансировать жилую застройку так, чтобы не было перекосов в одну или другую сторону.
 
В целом, эксперты отметили, что в Генплане сегодня много технических ошибок, и ими нужно заниматься. Кроме того, если целью поставлено обеспечение жителей жильем в размере 35 кв.м на человека, то градостроительные вопросы надо решать совсем иначе, чем это делается сегодня. И, наконец, третье – необходимо четко сформулировать позицию города: администрация должна высказаться о градостроительных приоритетах.
 
Управляющий директор банка ВТБ, вице-президент НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Александр Ольховский согласился с тем, что в Генплане есть две названные проблемы, однако отметил, что, по его мнению, основная проблема документа кроется в другом. «Целью создания Генплана было повышение показателя количества квадратных метров на человека в Петеребурге, – сказал эксперт. – Но сам подход по достижению этих цифр, который заложен в Генплан, – это по сути уплотнительная застройка. В моем понимании генплан должен был бы предполагать более полицентричную городскую модель, для которой власть должна была бы обеспечить транспортную инфраструктуру. Комфортные городские центры на окраинах, среднеэтажные и малоэтажные районы застройки. Сегодняшний Генплан не предполагает всего этого». Александр Ольховский также подчеркнул, что согласен с Александром Вахмистровым: город должен поставить приоритетные цели, и только после этого менять Геплан. Пока таких целей нет, менять Генплан нет смысла.
 
Дискуссию породило предложение Игоря Водопьянова по внесению поправок в Генплан не раз в пять лет, а ежегодно: за короткий период невозможно рассмотреть заявки, которые копились годами. Однако Александр Ольховский не поддержал эту инициативу, ответив, что процедура принятия поправки в Генплан сегодня предусматривает год на подготовку, поэтому каждый год менять Генплан невозможно.
 
А вот со следующим замечанием Игоря Водопьянова участники встречи согласились. «Несколько лет назад, когда производились последние изменения в Генплан, была понятная процедура: был главный архитектор города, к нему все приходили с предложениями, – напомнил Игорь Водопьянов. – Он обсуждал предложения, после чего соглашался либо не соглашался. Сейчас не к кому прийти: отправил предложения по почте и сиди, жди у моря погоды. А хочется диалога, поговорить, обсудить, но не с кем».

И снова о центре
Не обошли стороной участники дискуссии и старую, но пока не решенную проблему исторического центра. «Ценность центра очевидна. Мы взяли его в аренду у прошлых поколений и должны передать следующим поколениям в достойном виде, – сказал Александр Ольховский. – Полноценный редевелопмент исторического центра невозможен: есть места, которые надо сохранять. Но и обычное сохранение без реноваций оставит нас в прошлом. Поэтому это всегда очень сложный вопрос». Эксперт отметил, что сегодняшние градостроители идут от частного к общему, от прецедентов к общим правилам, тогда как надо двигаться в обратную сторону, от концепции к частным проектам. «Должен быть конкурс мастер-планов, осознание исторического центра в глобальном мастер-плане. Этот путь вполне можно пройти параллельно с конкурсами на локальные территории», – рассказал 
Александр Ольховский.
 
Также эксперты отметили, что в проведенном конкурсе мастер-планов двух исторических территорий центра Петербурга победу одержала «Студия 44», соединившая обе территории пешеходной зоной, что лишний раз подтверждает большое будущее теории комплексного подхода к рассмотрению проблем исторического центра города.

Рождественский интерактив
Помимо выступлений и обмена мнениями о рынке участники саммита имели возможность поучаствовать и в интерактивной части мероприятия. К таковой можно отнести, например, благотворительную выставку фоторабот вице-губернатора города (должность на момент проведения мероприятия –
ред.) Игоря Метельского, который состоит в Союзе художников России, а также председателя правления СПб РО РОО, заместителя руководителя департамента оценки «Института проблем предпринимательства» Алексея Шаскольского.
 
Еще одна благотворительная акция – аукцион для участников саммита, на котором было выставлено 10 лотов начальной стоимостью 10 тыс. рублей, однако проданы они были в разы дороже. Все вырученные средства будут переданы в помощь детям, больным онкологией. Эти дети – подопечные фонда AdVita, сейчас они проходят курсы лечения в Институте детской гематологии и трансплантологии им. Раисы Горбачевой.
 
Что же касается непосредственно темы саммита, то у участников была возможность попытаться лично повлиять на будущее города: в ходе саммита состоялся рождественский аукцион девелоперских идей. Всем присутствующим было предложено написать пожелание правительству города по улучшению ситуации в строительной отрасли. Как ни удивительно, но большинство таких «писем Деду Морозу» были хоть и по-разному сформулированы, но все же об одном: чтобы строить стало легче. Победителем стало послание, обращенное к властям с просьбой прекратить холодную войну с застройщиками. Исполнит ли Дед Мороз это рождественское пожелание девелоперов, увидим в новом году. 


Рубрика:

Хроника

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Хроника"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости