Купить Снять
Избранное
Избранное:

Доверяй, но проверяй: безопасность сделки

Доверяй, но проверяй: безопасность сделки

Хотя сделки с недвижимостью сегодня более безопасны, чем десятилетие назад, до западной культуры рынка нам еще далеко.Эксперты рассказали о подводных камнях при покупке и продаже недвижимости, а также подвели предварительные итоги конкурса «Доверие потребителя-2013»


Ежегодный независимый общественный конкурс «Доверие потребителя» близится к завершению. На минувшей неделе стали известны полуфиналисты, которых определило интернет-голосование. По 10 компаний в каждой из трех номинаций: «Инвестиционно-строительная компания, заслуживающая доверие потребителя», «Банк, заслуживающий доверие потребителя» и «Риэлторское агентство, заслуживающее доверие потребителя». Пока шел подсчет голосов, эксперты рассказали, на чем именно строится доверие потребителей в выборе того или иного помощника на рынке, а также о критериях, по которым такого помощника стоит выбирать.
 
Как выбрать банк
По словам начальника правового управления Ассоциации банков Северо-Запада Татьяны Утеповой, при выборе ипотечного банка самое главное – понять условия кредитования, причем не те, что озвучены в рекламе, а реальные, которые станут понятны лишь на консультации в отделении банка. Прямо там, на консультации, стоит попросить и образец кредитного договора, который используется банком, и не просто прочитать его, а изучить во всех подробностях: мелочей в таком договоре нет. Если заемщика смутят какие-то пункты, стоит обратиться в банк за разъяснением, ну а если банк откажется вносить изменения в договор, всегда можно выбрать другой банк.

Верный способ убедиться в надежности банка – посмотреть на его рейтинги на специализированных ресурсах, а также отзывы о его работе, как позитивные, так и негативные. Причем стоит обратить внимание на характер негативных отзывов: понять, действительно ли речь идет о плохой работе банка.

Нередко в сложностях оказывается виноват сам заемщик. Показателем является и ответ банка на негативный отзыв о нем: сам факт такого реагирования говорит о том, что банк борется за клиентов и идет навстречу, чтобы решить проблему.

Важно, по словам экспертов, обратить внимание не только на то, что предлагает банк, но и на то, что он требует: возраст заемщика, уровень его дохода, справки с места работы, наличие поручителей и залога, а также страхования. Требования эти постоянно меняются, они сильно различаются в разных банках, к тому же в городе много посредников, которые готовы помочь получить ипотечный кредит даже тем, кто не подходит под банковские требования. Правда, в этом случае нужно быть совершенно уверенным в том, что этот кредит удастся выплатить.

«Сегодня есть много “помощников”, которые за отдельную плату помогут получить ипотечный кредит, – говорит президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Юрий Загоровский. – Но нужно хорошенько подумать, взвесить, стоит ли надевать себе на шею ярмо. Во-первых, такие “помощники” за свои услуги просят огромные деньги, а стоимость кредита получается непомерной из-за переплаты. Во-вторых, потребитель может просто не потянуть такую ношу. Ему помогут нарисовать справки о доходах, но получает ли он эти деньги на самом деле и будет ли получать их в дальнейшем? Это очень важный риск».

Также участники встречи напомнили давнее правило – брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает доход.

Несмотря на то, что надеяться надо на лучшее, к худшему быть готовым не помешает: Татьяна Утепова советует обратить внимание на механизм реализации объекта недвижимости в случае невозможности выплачивать кредит или при расторжении договора по другой причине (например, не согласованная с банком перепланировка и т.п. – список таких ситуаций также стоит получить).

Обманутым дольщикам помогут
Заместитель председателя Комитета по строительству Санкт-Петербурга Олег Островский заметил, что законодательство в сфере защиты прав дольщиков постоянно совершенствуется, но предел этому совершенству наступит нескоро: работы впереди очень много. Также он напомнил, что с января 2014 года вступят в силу изменения, которые были внесены в декабре прошлого года в Федеральный закон № 214 – основной закон, защищающий права дольщиков. Новые изменения их укрепят. Например, застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ, с нового года обязаны будут либо страховать риски, связанные с возможностью неполучения дольщиками квартир, либо получать банковскую гарантию. По словам Олега Островского, это действительно важный шаг в законодательстве, защищающем права дольщиков. Однако, напомнил эксперт, нововведения касаются лишь добросовестных застройщиков, которых становится все меньше.

В целом, проблема обманутых дольщиков решается сегодня довольно медленно. «Еще в ноябре прошлого года нами был разработан проект городского закона, который предусматривал внесение изменений в действующее законодательство Санкт-Петербурга по вопросам долевого строительства и оказания помощи обманутым дольщикам, – рассказал Олег Островский. – Но не все наши начинания нашли поддержку. Есть комитеты, которые очень строго подходят к изменению законодательства. Тем не менее сегодня окончательный вариант закона, который предусматривает внесение изменений в три закона Санкт-Петербурга: в Социальный кодекс, Закон о защите обманутых граждан и Закон о предоставлении земельных участков для строительства, подготовлен, и мы надеемся, что в ближайшее время мы выйдем на правительство Санкт-Петербурга, чтобы потом внести его в Законодательное собрание».

Осложняется ситуация еще и тем, что свое решение этой проблемы предложило Минрегионразвития. Это проект приказа, где определены критерии отнесения граждан к категории пострадавших, однако, по словам экспертов, не представлены пути решения проблемы. Поскольку в этом вопросе в городе сложился определенный конфликт, реестров, видимо, будет в итоге два. «Я полагаю, у нас будет наш закон, который в некоторой степени будет расширять или дополнять приказ Минрегиона, – говорит Олег Островский. –

И будет два списка: реестр пострадавших граждан, который будем вести мы в соответствии с приказом Минрегиона, и реестр тех граждан, которые нуждаются в защите в Санкт-Петербурге. Потому что, к сожалению, приказ Минрегиона говорит о том, что нужно сделать для включения дольщиков в реестр, но не говорит о том, что дальше нужно сделать с этими гражданами».

В реестр пострадавших граждан при этом могут попасть тысячи петербуржцев: проект предусматривает, что критерием для включения в реестр будет невозможность получить квартиру спустя полгода после даты ее передачи, указанной в договоре. По словам участников встречи, таких людей будет очень много, причем далеко не всегда по вине застройщика: часто в смещении сроков сдачи дома виноваты монополисты, не особо оперативно выполняющие свои обязанности. «У нас будут критерии несколько другие, – говорит Олег Островский. – И наша цель не составить список ради списка, а составить такой реестр, который рано или поздно закроется. То есть мы говорим, кого мы включаем, и говорим, что надо сделать, чтобы этим гражданам помочь».

Как выбрать риэлтора
Опасности могут подстерегать покупателя жилья как на первичном рынке, так и на вторичном. Поэтому главное, по словам Юрия Загоровского, – правильно выбрать специалиста, который не только поможет в подборе объекта недвижимости, но и проведет саму сделку.

«Очень важный критерий – проверка юридической чистоты объекта, – говорит Юрий Загоровский. – Эту процедуру обещают многие участники рынка, но далеко не все они ее действительно проводят». По словам экспертов, риэлтор по роду своей деятельности не имеет официального доступа к ряду документов и информации. Ему приходится добывать ее, что называется, «по своим каналам». В итоге по отношению к клиенту такой риэлтор является полностью добросовестным, а по отношению к соблюдению юридических формальностей – нет.

При выборе риэлтора или агентства Юрий Загоровский посоветовал воспользоваться сарафанным радио и обратиться к тому, кто был проверен друзьями и знакомыми. Причем важным критерием профессионализма здесь является неторопливость риэлтора: он должен не спешить заключить сделку, а все хорошо взвесить, оценить ситуацию на рынке по отношению к конкретному объекту, вникнуть в потребности клиента и рассказать ему обо всех возможных способах улучшения жилищных условий, будь то оптимальная ипотечная программа или существующие государственные программы и субсидии. А вот когда дело уже дошло до сделки, хороший риэлтор постарается провести ее как можно быстрее, чтобы клиент не потерял деньги из-за роста цен на рынке.

«Возраст компании тоже имеет значение, – говорит Юрий Загоровский. – Конечно, есть и молодые добросовестные компании, но работа на рынке на протяжении многих лет говорит о профессионализме такого агентства. А вот размер компании значения почти не имеет. Бывают маленькие добросовестные компании, а бывают большие недобросовестные».

Важны и «формальные» признаки: наличие офиса с удобной переговорной комнатой, то, как одеты, как говорят и как ведут себя специалисты, не опаздывают ли они на встречи. Стоит посмотреть и отзывы об агентстве в интернете, но правило проверки банков здесь работает так же: надо обратить внимание на негативные отзывы и на их характер, а также на реакцию самого агентства на этот отзыв. «Иногда можно встретить негативный отзыв о компании и ответ агентства, в котором менеджер просит представиться, назвать фамилию агента, адрес объекта или время, когда проходила сделка, которой остался недоволен клиент. Если клиент не отвечает на эту просьбу, такой отзыв вряд ли можно считать негативным», – говорит Юрий Загоровский.

Прокомментировали эксперты и законопроект, согласно которому сделки с недвижимостью предполагается отнести к сделкам, требующим обязательного нотариального заверения. «Этот законопроект лоббируется нотариальным сообществом, но при этом нотариальное удостоверение сделки не станет гарантией ее юридической чистоты или легитимности участников такой сделки, – сказал Юрий Загоровский. –

Нотариус далеко не всегда сможет выявить поддельный документ, при этом ответственность его в законе не прописана, а мошенники на то и мошенники, чтобы при изменении ситуации найти новые пути ее обхода».

Председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Юрий Грудин согласился, что отсутствие ответственности нотариуса за удостоверение сделки не придает ей «чистоты», но отметил, что некоторую культуру при совершении сделок участие нотариуса все же может внести, особенно в тех случаях, когда договор подписывается в простой письменной форме не в присутствии специалистов. Правда, заметил эксперт, смысл все это имеет лишь в случае, если стоимость нотариального удостоверения сделки будет ограничена, к примеру, половиной процента от стоимости объекта. В противном случае эта инициатива окажет скорее негативное влияние на рынок. «Во многих европейских странах есть подобный механизм удостоверения нотариусом сделки, но там есть и правовая культура: нотариус несет ответственность за свои действия, он проверяет чистоту сделки», – сказал Юрий Грудин.

Доверие потребителя: 30 лучших
В конце пресс-конференции эксперты подвели итоги полуфинального отбора в конкурсе «Доверие потребителя»: на протяжении четырех месяцев голосование в номинациях конкурса шло сразу на нескольких информационных площадках. По рекомендации профильных комитетов, СРО и общественных объединений, на конкурс были выставлены 86 строительных компаний, 101 риэлторское агентство и 61 банк, работающий с ипотечными программами. С этого года в конкурсе появилась и новая, четвертая номинация – «Лучший проект реализованного жилого комплекса», где представлены комплексы, заселенные в 2011-2012 годах. Голосование по этой номинации продлено до 1 ноября 2013 года.

Участники встречи отметили важность общественных конкурсов, которые помогают понять предпочтения самих потребителей. По словам Олега Островского, конкурс «Доверие потребителя» показывает, что люди почти никогда не ошибаются: мнение экспертов в большинстве случаев совпадает с мнением потребителей.

За время голосования в нем приняли участие 31,5 тысячи петербуржцев. Лучших из лучших определит экспертный совет, в который войдут представители общественных организаций, профессионального сообщества, юристы, специалисты по этике. Каждый из членов совета не будет знать, как голосуют его коллеги, а баллы будут проставляться по трем критериям: юридическому, рекламному и этическому.

Елена Корсунская



Список полуфиналистов конкурса «Доверие потребителя-2013»

Банки, работающие с ипотекой
1. Абсолют Банк
2. Банк «Санкт-Петербург»
3. «Возрождение»
4. ВТБ24
5. Газпромбанк
6. ДельтаКредит
7. Европейский трастовый банк
8. Райффайзенбанк
9. Россельхозбанк
10. Северо-Западный банк Сбербанка России

Риэлторские агентства
1. «Абсолют Сити»
2. «Авентин-Недвижимость»
3. «Адвокат-Недвижимость»
4. «Дарко»
5. «Итака»
6. «Мир квартир»
7. «Мир недвижимости»
8.«Петербургская Недвижимость»
9. «Прогаль»
10. «Форпост»

Строительные компании
1. «47 трест»
2. Normann
3. «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
4. «КД-estate»
5. «ЛенСпецСМУ»
6. «Ленстройтрест»
7. «Северный город»
8. «Сэтл Сити»
9. «ЭнСиСи Недвижимость»
10. «ЮИТ Санкт-Петербург»

Рубрика:

Хроника

07.10.2013

Теги:

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Хроника"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "События"

Статьи о недвижимости