Купить Снять
Избранное
Избранное:

Синдром отмены

Синдром отмены

«Самые худшие болезни – не смертельные, а неизлечимые», – сказала австрийская писательница, баронесса Мария фон Эбнер-Эшенбах


Российские застройщики в ближайшие дни могут начать агрессивную маркетинговую атаку на покупателей для привлечения «живых» денег, которые помогут сгладить возможные негативные последствия от санкций, введенных США и ЕС против ряда банков, считают эксперты рынка недвижимости, опрошенные РИА «Новости».

Как сообщил один из специалистов, первичный рынок жилья особо чувствителен к состоянию банковской системы, хотя бы потому, что 90% всех проектов в России строятся на заемные средства, а от 20% до 50% жилья (в зависимости от сегмента) покупаются с привлечением ипотечных средств. Поэтому итогом санкций может стать «парение» девелоперов в «безвоздушном пространстве, когда строить не на что и продавать некому». С одной стороны – падение объемов кредитования проектов и, как следствие, снижение скорости строительства, заморозка расширения портфелей. С другой – сокращение платежеспособного спроса из-за изменения кредитной политики банков по отношению к физическим лицам.

Как пишут «Ведомости» со ссылкой на обзор финансовой стабильности, выпущенный Банком России по итогам IV квартала 2013 года и I квартала 2014 года, в течение 2013 года уровень просроченной задолженности у строительных компаний вырос с 4,7% до 6,8%, приблизившись к уровню наиболее проблемного заемщика – сельского хозяйства. По данным ЦБ, у строителей превышение долгов над капиталом больше, чем в других отраслях, а уровень покрытия обязательств выручкой один из самых низких. Причем соотношение долга к выручке в течение 2013 года росло, а уровень покрытия обязательств выручкой, напротив, снижался, говорится в обзоре. В итоге первый показатель вырос за год с 4,4 до 5, а второй – снизился с 93,2% до 84,9%.

Для расчета с кредиторами строителям приходится рефинансировать долги на худших условиях – в частности, заменять более длинные займы на более короткие, следует из обзора ЦБ. Тенденция к изменению структуры долга строительных компаний в пользу краткосрочных вложений вызывает у регулятора опасение: увеличивается «риск рефинансирования по повышенным ставкам». Стоит добавить, что этот отчет был выпущен до введения санкций и повышения ставки рефинансирования с 5,5% до 7,5%, поэтому риск рефинансирования по повышенным ставкам в данный момент плавно перетекает в риск рефинансирования по грабительским ставкам.

Напомним несколько цифр из анамнеза предыдущего финансового кризиса, когда средств не было ни у строительных компаний, ни у покупателей, ни в бюджете. В 2009 году объем кредитов, выданных банками девелоперам, сократился примерно в пять раз. Только один из крупнейших игроков – Сбербанк – за неполное полугодие 2009 года выдал всего пять кредитов, в основном на строительство торговой недвижимости.

Сегодня ситуация еще хуже. Последней надеждой банкиров остается ипотека. Проблема в том, что собственных денег у большинства новых заемщиков не так уж много: более половины ипотечных кредитов выдается на суммы, превышающие 70% стоимости заложенного объекта, и более трети заемщиков вносят менее 20% стоимости нового жилья. Существенная доля ссудной задолженности, приходящаяся на кредиты с небольшими первоначальными взносами, может стать источником системных рисков в случае существенного снижения цен на недвижимость и доходов населения, пишут аналитики ЦБ.

Не лучше обстоят дела и с банковскими депозитами. Чистый отток средств населения из банков на 1 июля составил 590 млрд рублей, уточнил президент ВТБ24 Михаил Задорнов. «Это уникальная ситуация, банковская система впервые испытывает чистый отток. Такого не было с кризиса 2008 года. Люди отреагировали на неожиданную девальвацию и, соответственно, частично конвертировали (депозиты) и сняли со счетов валюту или частично в феврале-марте потратились на приобретение автомобилей, жилья или каких-то вещественных ценностей», – пояснил Задорнов (цитаты по «Интерфаксу»).

Судя по всему, головокружение от успехов, связанных с фантастическими темпами продаж жилья, большей частью первичного, в первом полугодии 2014 года, по мере углубления санкций может плавно перейти в тяжелую форму синдрома отмены продаж на рынке недвижимости. Вопрос лишь в том, есть ли шансы на детоксикацию.


Рубрика:

Слово редактора

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из рубрики "Слово редактора"

Эксклюзивные предложения

Смотреть все

Другие статьи из раздела "Журнал БКН.РУ"

Статьи о недвижимости