Апартаменты принесут цивилизацию на рынок аренды

Апартаменты принесут цивилизацию на рынок аренды

Эксперт рассказала о том, как апарт-комплексы изменят рынок аренды Петербурга


Большая часть арендного рынка находится в серой зоне. Об этом заявил глава российского правительства Дмитрий Медведев. По его мнению, развитию рынка аренды в стране мешают не только экономические, но и психологические проблемы. Аналогичную теорию выдвинул и министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев. Основным вектором движения, который поможет развитию этого рынка, является становление системы доходных домов. Сейчас государство разрабатывает программы, а бизнес работает в том же направлении, но со своей стороны, возводя апарт-комплексы. Директор по инвестициям одного из крупнейших агентств недвижимости Петербурга «Александр Недвижимость» Виктория Федорова рассказала проекту «PRO Недвижимость & Финансы BKN.RU» о том, помогут ли апартаменты выйти рынку аренды из тени.

 

– О рынке доходной недвижимости в России сейчас говорят много. Причины разные: где-то населению просто недоступна недвижимость даже с помощью ипотеки, где-то, наоборот, спрос на аренду жилья стабильно высок и предложение на рынке появляется благодаря тем, кому повезло иметь свободную жилплощадь. Однако апарт-комплексы россияне ассоциируют скорее с гостиницами, чем с домами, где человек может жить не один месяц. Есть ли сейчас в Петербурге апарт-проекты, которые рассчитаны не только на краткосрочную, но и на долгосрочную аренду?

– Да, такие проекты уже существуют в Петербурге. Особенно это заметно по крупным проектам, таким, например, как VALO, где есть корпуса с разной идеологией. Ряд зданий рассчитан на краткосрочное пребывание, ряд на покупателей, которые планируют приобрести юнит и самостоятельно в нем проживать, есть и те, где люди смогут жить на протяжении нескольких месяцев. Аналогичный пример – лофт-квартал Docklands на Васильевском острове. Есть здания со «звездностью», то есть те, которые принимают гостей так же, как и гостиницы. Суточные ставки за юниты в них, как правило, ниже на 20%, чем в отеле, и номера имеют собственную кухонную зону.

 

– Кто принимает решение относительно того, какие корпуса под какой тип аренды отдать?

– Как правило, это решение принимает на этапе проектирования застройщик совместно с управляющей компанией. Именно специалисты этой УК будут отвечать за наполняемость проекта. Поэтому они должны заранее проработать концепцию проекта и понять, за счет чего будут привлекать арендаторов. Приведу пример: апарт-комплексы в центре города принято считать идеальным товаром для краткосрочных арендаторов, однако управляющая компания одного из таких объектов работает с долгосрочными клиентами.

Добавлю, что специалисты управляющих компаний просчитывают не только интерес клиентов, но и то, сколько сотрудников необходимо для обслуживания всего проекта. Это также отражается на концепции.

 

– Скажите, а подобные реконцепции в уже построенном объекте требуют какой-то перестройки объекта?

– Апарт-комплексы проектируются не как обычные дома. Одно из ключевых отличий – жилье «завязано» на вертикальных подъездах, а здания с юнитами проектируются более горизонтально. Например, мы это четко видим в отелях, где постояльцы практически не сталкиваются с обслуживающим персоналом. Поэтому для переориентации апарт-комплекса каких-то строительных вмешательств не нужно – общая политика не меняется.

 

– С действиями управляющих компаний все понятно. Насколько отличается финансовая привлекательность объектов в зависимости от выбранной концепции?

– Краткосрочная аренда более выгодна, однако такая работа является и более трудоемкой. В связи с этим не каждая управляющая компания хочет этим заниматься. Отмечу, что интерес покупателя, как правило, изменяется финансовыми условиями. Для компаний, которые осуществляют оперативное руководство, краткосрочная аренда более трудоемка, например, необходим больший штат сотрудников. При этом средняя комиссия УК по Петербургу составляет 15%.

Кстати, замечу, что сейчас на рынок апартаментов приходят те, кто раньше покупал студии и «однушки» для сдачи в аренду. Например, продав хорошую квартиру в престижном районе, можно приобрести два юнита в апарт-комплексах, увеличивая тем самым свой доход.

 

– Одной из основных проблем рынка аренды является юридическая незащищенность сторон. Этот факт во многом сдерживает спрос. Сможет ли понятная и профессиональная система аренды в апарт-комплексах изменить отношение ко всему рынку?

– Безусловно, она сможет изменить весь сегмент в лучшую сторону. Рынок станет более цивилизованным. Сейчас эта сфера является полутеневой. Снимая квартиру, клиент не всегда знает, что за объект он в итоге получит. Зачастую гости города или долгосрочные арендаторы сталкиваются с проблемами бытового свойства. В сфере апартаментов такого нет и не будет.

Стоимость аренды юнита и квартиры соизмерима, однако качество обслуживания существенно отличается. Здесь большую роль играет управляющая компания. Кроме того, апартаменты предоставляют те услуги, которые не всегда есть у частников, например, регистрация.

 

– Какие сейчас есть недостатки и преимущества в сегменте долгосрочной аренды юнитов по сравнению с обычными квартирами?

– Когда сдается квартира, то, как правило, берутся паспортные данные арендатора, заключается договор на 11 месяцев – после этого может произойти все что угодно. Наиболее распространенными являются бытовые проблемы: что-то где-то протекло, сломалось – бегай потом за хозяином с требованием устранить поломку. Иногда ремонт самой незначительной поломки может затянуться на недели. Здесь нужно понимать, что для большинства владельцев недвижимости сдача квартиры – это не бизнес, а вид пассивного заработка. В связи с этим многие проблемы решаются очень медленно и нехотя. В апарт-комплексах такого нет. Любая поломка устраняется управляющей компанией, а собственник помещения даже не узнает об этом. Таким образом, вопросы бытового комфорта и безопасности выйдут для постояльцев в другую плоскость.

 

– Если говорить о минусах… Цена – основной недостаток?

– Цены примерно одинаковы – правда, если не говорить о «бабушкиных» вариантах. Определенным категориям квартиросъемщиков не придется по нраву жесткая привязанность к документам. Все-таки, если с собственником квартиры договориться можно и без паспорта, то в апарт-комплекс заселиться без документов будет невозможно.

Кроме того, определенный дискомфорт будут испытывать те, кто не любит контроль. Например, те, кто устраивает шумные вечеринки, в апартаменты не поедут.

 

– С этим понятно. А через какое время апарт-комплексы станут реальной альтернативой арендному жилью в Петербурге? И станут ли вообще?

– Они уже являются альтернативой. Например, проект на улице Хошимина это доказывает. Он является востребованным, в том числе с точки зрения долгосрочной аренды.

Уверена, что этот процесс будет поступательным. Качество жизни меняется, и люди привыкают жить лучше, а «бабушкины» варианты уйдут в прошлое.

Если клиент попробовал «апарты», то в обычное съемное жилье он уже никогда не поедет. Командировочные все чаще выбирают апарт-комплексы, так же как и родители, которые отправляют детей учиться в Петербург.

 

– Такие же изменения происходят и среди инвесторов…

– Да, как я говорила, инвесторы уходят из обычного жилья. Помимо финансовой выгоды, этому способствует и то, что сдача обычной квартиры не является полностью пассивным доходом – собственник должен постоянно контролировать объект, начиная от моментов соблюдения договоренностей с нанимателем и заканчивая текущим ремонтом. Кроме того, ставки на обычную аренду снижаются.

 

– Скажите, а что будет с теми, у кого есть квартиры и они хотят их сдавать…

– На мой взгляд, апартаменты сейчас – лучший инвестиционный продукт в недвижимости. Даже коммерческие объекты, которые считаются более доходными, им проигрывают. Во-первых, коммерческие объекты более дорогие – минимальный порог входа 10 млн рублей. Во-вторых, при необходимости юнит в апарт-комплексе легче и быстрее можно продать и получить деньги.

Уверена, что на рынке в ближайшем будущем появятся четкие границы между жильем для аренды и для жизни. Поэтому и собственники обычного жилья вынуждены будут повышать качество предоставляемых услуг.

Безусловно, мы проконсультируем каждого нашего клиента по программам доходности в апарт-отелях, покажем и расскажем обо всех существующих предложениях на рынке апартаментов и подберем оптимальный комплекс из всего многообразия существующих на данный момент в Санкт-Петербурге. Обратиться к нам можно по телефону (812) 200-400-00.

На правах рекламы

Рубрика:

Интервью

21.10.2019
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из раздела "Экспертные мнения"