Кому банки дают ипотеку?

Кому банки дают ипотеку?

Как выглядит идеальный заемщик и почему банк может отказать в кредите

За прошлый год банки России выдали 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму полтора триллиона рублей. В этом году выдачи ипотеки обещают побить даже докризисные рекорды.

Кто берет ипотеку сегодня? И кому из россиян банки готовы ее дать, а кому ответят отказом?

 

Портрет в интерьере

Истории российской ипотеки более 10 лет, что в экономическом смысле для нашей страны – просто вечность. Однако ипотечный заемщик за эти годы изменился мало. И если в 2004-2006 годах еще можно было говорить об ипотеке как об элитной банковской услуге, то с 2007 года ставки снизились, и она стала доступна многим.

Как и десять лет назад, типичный ипотечный заемщик – это мужчина (чуть реже – женщина, однако соотношение уже приближается к 50:50) 30-40 лет, который работает по найму, находится в браке и имеет одного-двоих детей. Пол основного заемщика здесь не так важен: почти всегда супруг оформляется созаемщиком. Вопрос, брать ли ипотеку, у него не стоит: он не инвестор, не имеет своего жилья и совершает покупку для себя. В ипотечную квартиру такой заемщик переезжает либо от родителей, либо из съемного жилья.

 

Сколько платят заемщику?

«Средняя зарплата ипотечного заемщика по сравнению с прошлым годом несколько снизилась – главным образом за счет снижения ставок: чем ниже ставка, тем меньше размер ежемесячного платежа и комфортнее соотношение “платеж/доход”, – говорит управляющий филиалом СМП-Банка в Санкт-Петербурге Александр Конышков. – То есть сейчас ипотеку могут себе позволить те заемщики, которые при более высоких ставках не проходили из-за величины дохода и слишком большого веса платежа в доходе семьи. Таким образом, средняя зарплата сегодняшнего ипотечного заемщика чуть ниже, чем, к примеру, год назад».

Средний доход семьи для покупки жилья в ипотеку в Санкт-Петербурге составляет, по оценкам экспертов, около 90 тыс. рублей. Можно ли брать ипотеку, если доход ниже? Да. Банки выдают ипотеку даже семьям с совокупным доходом 60 тыс. рублей. При этом доля ежемесячного платежа должна составлять не более 40% от ежемесячного дохода. Для заемщиков с доходом выше среднего доля платежа может вырасти до 50%. Однако эксперты сходятся во мнении, что клиенту банка стоит брать ипотеку, в которой доля ежемесячного платежа не превысит 30% от совокупного ежемесячного дохода заемщиков.

 

Ипотека молодым


Еще одна тенденция – ипотека молодеет. И хотя официальные цифры не изменились (как и пять лет назад, большинство заемщиков находится в возрасте 30-40 лет), если раньше люди брали ипотеку ближе к 40 годам, то теперь – едва перешагнув порог 30 лет. Согласно данным аналитического центра «ДельтаКредит», каждому четвертому заемщику банка от 31 до 35 лет. Каждому пятому – от 36 до 40. Столько же заемщиков оформляют ипотеку в возрасте 26-30 лет.

По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, очевидной тенденцией последних лет можно назвать и то, что заемщик стал лучше разбираться в условиях банковских программ и дополнительных условиях.

 

Дом, в котором он живет


С тех пор как ожил рынок строящегося жилья, взгляд ипотечных заемщиков обращен в этом направлении. Тем более что на протяжении долгого времени государство субсидировало такую ипотеку, и ставки по ней были на несколько процентов ниже ставок на вторичном рынке.

Большинство ипотечных заемщиков, как и раньше, покупают в кредит жилье эконом-класса. Чаще всего это студии и однокомнатные (если заемщик не состоит в браке) или двухкомнатные (если есть супруг и дети) квартиры. Реже – трехкомнатные. Их обычно покупают семьи с несколькими детьми.

«Сегодня на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области предлагается очень много квартир-студий площадью в среднем до 40 метров. Пять лет назад такой формат жилья только появлялся на рынке и еще не имел такой популярности, как сейчас. Чаще всего студии покупают молодые люди в возрасте 25-30 лет, в том числе и при поддержке родителей – это хороший бюджетный вариант для первого жилья», – говорит Александр Конышков.

Также, по словам Катерины Соболевой, в последнее время вместо инвестиционных квартир заемщики все чаще выбирают апартаменты, учитывая их более высокую доходность.

Средняя сумма ипотечного кредита в начале текущего года составляла 2,5 млн рублей, но сегодня она, по словам банкиров, приближается к 3 млн. Что касается сроков кредитования, то фактический срок очень отличается от того, который оговорен в кредитном договоре. «Подавляющее большинство клиентов стремятся взять ипотеку на самый длительный доступный срок, чтобы размер ежемесячного платежа был максимально комфортным, и стараются погашать досрочно», – говорит Александр Конышков. Поэтому, хотя официальный средний срок ипотечного кредита в России сегодня составляет 15 лет, фактический срок значительно ниже – около 5-7 лет.

 

Любимчики банков

Типичный ипотечный заемщик – далеко не самый надежный банковский клиент. Куда стабильнее платят ипотеку, по признанию банкиров, незамужние женщины 30-45 лет, имеющие ребенка. Они знают, что рассчитывать могут только на себя, построили карьеру самостоятельно и очень дисциплинированы. Другая категория надежных заемщиков – 45-55-летние семейные пары, покупающие жилье в кредит для своих детей-студентов. Обычно это небольшая квартира, как и сумма кредита и его срок. У таких заемщиков есть неплохой первоначальный взнос и стабильный доход, что обеспечивает надежность.

 

Кому откажут?


С другой стороны, есть категории клиентов, которым банки выдают ипотеку неохотно. Согласно данным аналитического центра «ДельтаКредит», на этапе консультации большая часть отказов приходится на плохую кредитную историю заемщика, 40% – на недостаточный для данного кредита доход. Наличие уже выплаченного без единой просрочки кредита, наоборот, резко повышает шансы клиента на получение ипотеки.

На следующем этапе почти половина отказов происходит из-за того, что заемщик предоставил о себе недостоверную информацию. Скажем, принес в банк «липовую» справку о доходах. Также в числе популярных причин отказа в ипотеке опрошенные нами эксперты называют наличие любых незакрытых кредитов, неофициальную работу, небольшой стаж на последнем месте работы и судимость. Что касается профессий, то в некоторых банках минусом для клиента станет диплом юриста: такого заемщика сложно напугать судом. Правило это неофициальное, но и банки при отказе в кредите не называют причин.

Несмотря на очевидные тенденции, банкиры не спешат делать прогноз о том, каким будет типичный ипотечный заемщик через 10 лет. Они уверены: это будет сильно зависеть от того, какая ситуации будет складываться в российской и мировой экономике. Однако, по словам Катерины Соболевой, это будет человек, готовый инвестировать в новые форматы рынка.

Рубрика:

Ипотека

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из раздела "Ипотека"