Аннуитетный или дифференцированный платеж?

Аннуитетный или дифференцированный платеж?

Плюсы и минусы основных типов расчета по ипотеке


Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке, филиал «Северо-Западный» ПАО Банк «ФК Открытие»


При погашении ипотечного кредита используются две базовые схемы погашения: аннуитетные и дифференцированные платежи.

При аннуитетных платежах размер ежемесячного платежа неизменен на протяжении всего срока ипотечного кредита. При дифференцированной схеме размер ежемесячных платежей постоянно уменьшается. В настоящее время аннуитетная схема погашения кредитов более распространена, чем дифференцированная.


Расчет аннуитетного платежа
производится по сложной формуле исходя из суммы кредита, процентной ставки и срока кредита. Размер платежа рассчитывается на весь срок кредитования, и он неизменен, включает в себя погашение процентов и основной суммы кредита. Проценты рассчитываются следующим образом: сумма кредита * процентная ставка годовая / количество дней в году * количество дней в платежном периоде (месяц). А погашение основного долга рассчитывается как месячный платеж минус начисленные проценты.

Например, сумма кредита – 2 500 000 руб., процентная ставка – 10,0%, срок кредита – 15 лет, ежемесячный платеж – 26 865,13 руб.

Расчет процентов: 2 500 000 руб. * 10,0% / 365 дней * 30 дней = 20 547,95 руб.

Погашение основного долга: 26 865,13 – 20 547,95 = 6317,18 руб.

Равные ежемесячные платежи позволяют планировать свой бюджет на длительный срок. При досрочном погашении клиент может изменить размер месячного платежа, тем самым снизив нагрузку, либо оставить прежним платеж и сократить срок кредита.

Но есть и минусы: погашение основного долга в первые годы незначительное, и только по истечении в среднем половины срока кредита объем погашения основного долга будет больше, чем начисленные проценты.

При дифференцированных платежах проценты рассчитываются по формуле:
сумма кредита * процентная ставка годовая / количество дней в году * количество дней в платежном периоде (месяц). Погашение основного долга рассчитывается
как сумма кредита / срок кредита в месяцах.

Месячный платеж – это сумма процентов и основного долга. Дифференцированные платежи так и называются, потому что платеж каждый месяц разный, и он уменьшается.

Например, сумма кредита – 2 500 000 руб., процентная ставка – 10,0%, срок кредита – 15 лет (180 месяцев).

Расчет процентов: 2 500 000 руб. * 10,0% / 365 дней * 30 дней = 20 547,95 руб.

Погашение основного долга: 2 500 000 руб. /180 мес. = 13 888,89 руб.

Первый платеж = 20 547,95 + 13 888,89 = 34 436,84 руб.


Как видим, при дифференцированной схеме ежемесячный платеж на 7571,71 руб. больше. В среднем такая разница сохранится с небольшим уменьшением в первые годы ипотечного кредита.

Немногие банки предлагают дифференцированную схему погашения, но тем не менее у клиента есть возможность самому контролировать ежемесячные платежи и увеличивать размер погашения основного долга досрочным погашением при аннуитете. И при этом сохраняется возможность платить меньше.

 

Рубрика:

Ипотека

24.06.2019
Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из раздела "Ипотека"