Как не прогадать с покупкой новостройки

Как не прогадать с покупкой новостройки

Почему одни квартиры дорожают, а другие падают в цене?

Прошло то время, когда цены на любые квартиры в новостройках росли как на дрожжах. Купить квартиру, а потом видеть, как она дешевеет, обидно не только инвестору, но и простому дольщику. Профессионалы, приглашенные «Большим каталогом недвижимости», рассказали посетителям выставки «Жилищный проект», как не ошибиться с выбором квартиры в строящемся доме.

 

Стройки дорожают медленнее

В 2012-2013 годах на рынке появились недорогие варианты квартир, в том числе студий – по цене, за которую до этого можно было рассчитывать только на комнату в коммуналке. Тогда стартовала реализация масштабных проектов в ближайшем «закадье» – Мурино, Девяткино, Кудрово.

«Эти локации показали колоссальную динамику, взрывной рост спроса на квартиры в новостройках, это был прорыв – благодаря привлечению покупателей, располагавших суммой в миллион рублей, – говорит Светлана Денисова, руководитель отдела продаж компании «БФА-Девелопмент». – Малогабаритные, но отдельные квартиры массово стали покупать люди для детей-студентов, для подспорья к пенсии (чтобы впоследствии сдавать их в аренду), для перепродажи с премией после завершения строительства дома».

Однако со временем выяснилось, что сценарий перепродажи квартиры, приобретенной в крупном массиве застройки, трудно реализовать. Еще в 2012-2013 годах частным инвесторам эта операция приносила до 30% прироста к вложенным средствам – за два-два с половиной года строительства.

При стабильных ценах, наблюдаемых на рынке сегодня, покупать для перепродажи квартиру в районах массовой застройки нет смысла. За последние полтора года, по данным аналитиков компании «БФА-Девелопмент», разрыв в цене между начальным и завершающим этапом сократился в среднем в три раза, с 30% до 10%. В эконом-классе за период строительства квартиры в среднем дорожают на 13%, в комфорт-классе – уже лишь на 8%. Еще меньше разница между только что стартовавшими и сданными домами в дорогих сегментах – элитном (5%) и бизнес-классе (7%).

 

Застройщиков прижали

На стоимость выводимых на рынок квартир в новостройках повлиял и изменившийся курс рубля к мировым валютам. Например, выросла стоимость металла, который стало выгоднее продавать за границу. Из-за этого металл подорожал и на внутреннем рынке, увеличив себестоимость строительства. Подорожало и инженерное оборудование, выросли затраты застройщиков на инфраструктуру, социальную и дорожную.

Поэтому застройщики теперь намного жестче ограничены в свободе ценового маневра: они и рады были бы привлечь покупателей низкими ценами на старте, но мало кто рискует продавать с отрицательной маржой – без уверенности, что впоследствии за счет цен на рынке можно будет перекрыть эти издержки. Максимум, на что идут строительные компании, – это акции, имеющие цель привлечь внимание к проекту, возможно, продать менее удачные варианты, но не обеспечить денежный поток.

Светлана Денисова также подчеркнула, что новые правила, установленные принятыми летом 2017 года изменениями в 214-ФЗ, еще больше ограничивают возможность снижения цены. С момента вступления их в силу долевое строительство и вовсе может исчезнуть. Застройщики предпринимают сейчас усилия для корректировки закона. Насколько эффективны они будут, сказать сложно. Если правила вступят в силу в теперешнем виде, «долевки» не будет, и строить жилье придется на банковские кредиты и продавать готовым. Что гарантированно приведет к удорожанию квартир.

 

Сколько стоит задержка сдачи


Андрей Русяев, руководитель отдела строящейся недвижимости компании «Авентин-Недвижимость», напомнил, что кризисы с падением цен на жилье случались на российском рынке уже несколько раз, и всегда он достаточно быстро отыгрывал падение. Поэтому правы те россияне, которые, как недавно в очередной раз определил опрос ВЦИОМ, считают вложения в недвижимость самым надежным способом сбережения накоплений. Актив со временем дорожает, а кроме того, приносит 4-5% годовых дохода от сдачи в аренду. Это лишь немногим меньше, чем обеспечит депозит в надежном банке с госучастием.

Вложения в новостройку еще более выгодны – при условии выбора надежного застройщика. Но очень многое зависит от того, достроит ли вовремя компания-застройщик жилой комплекс.

Андрей Русяев рассказал о трех сделках по переуступке прав на квартиры в новостройках, которые сейчас в работе у компании «Авентин-Недвижимость». Компания «Дальпитерстрой», возводящая жилой комплекс в Шушарах, на три года задержала сдачу дома. Дом должен был быть готов в 2015 году, квартира площадью 65 кв. м приобретена за 3,6 млн рублей. Сейчас она выставлена на продажу за 3,4 млн рублей, то есть с дисконтом в 200 тыс. рублей. Дольщик не то что не приобрел, а потерял деньги. Готовые квартиры подобной площади и качества по соседству сейчас продают за 4,5 млн рублей. Для нового покупателя выгода может составить более миллиона, если купить за 3,4 млн рублей и через год, когда комплекс все же достроят, продать за 4,5 млн.

Вывод очевиден: не у каждого застройщика имеет смысл покупать квартиру на нулевом этапе.

Другие две квартиры куплены у «Полис Групп» и Setl City в 2014 и в 2015 годах, на максимуме цен. Но даже при этом продажа новых квартир может принести дольщикам 12-14% годовых – без учета налоговых, транзакционных и других издержек по самим сделкам.

 

Издержки разных стратегий

По мнению Дмитрия Стопского, директора агентства «Мейсон», при выборе стратегии инвестирования следует учитывать массу аспектов. Поэтому, считает эксперт, необходимо обращаться к профессионалам, в первую очередь – к риэлторам, работающим с разными новостройками, а не в отделы продаж застройщиков, заинтересованных продать именно свои объекты.

«Предлагаю измерять выгоду в деньгах, хотя возможны и другие выгоды (комфорт, семейное счастье, забота о детях или родителях и пр.). Прежде всего я бы не рассматривал недвижимость в качестве объекта для инвестиций на короткий срок. Небольшой сбой сроков – и в результате получаете потери вместо прибыли. Кроме того, если не продать квартиру до сдачи дома, придется платить 13%-й подоходный налог с разницы в стоимости», – предупреждает Дмитрий Стопский.

Для обычного покупателя эксперт предлагает наиболее консервативную стратегию: недорогие студии или квартиры под аренду для мигрантов. Ремонт для таких объектов нужен недорогой, при необходимости малогабаритное жилье можно быстро продать (если место выбрано правильно). Директор агентства «Мейсон» советует, во-первых, составить свой список реальных требований с учетом приоритетности. Он позволит исключить влияние так называемого «вау-фактора», как и взятая для обдумывания решения пауза.

«При общении с менеджерами продаж строительных компаний или на выставке пауза особенно нужна, – предостерегает эксперт. – Не позволяйте собой манипулировать. В огромном Петербурге с большим выбором квартир в новостройках выбрать хороший объект не проблема».

В-третьих, стоит выбирать практичные варианты: вместо огромной «однушки» – «двушку», или даже «трешку» в недооцененной локации. И в-четвертых, помнить о личности советчика: может ли он личным примером подтвердить свое умение эффективно выбирать стратегию?

При покупке квартиры для себя Дмитрий Стопский советует трезво оценивать свои перспективы на рынке труда, и не рисковать вложенными деньгами, беря ипотечный кредит, если нет уверенности в стабильности дохода. Продавцам турпутевок, страховок, цветов и телефонов работодатели сейчас урезают бонусы, некоторые профессии из-за развития технологий становятся узконишевыми и не гарантируют стабильности.

Уверенным в умении заработать достаточно для погашения ипотеки руководитель АН «Мейсон» советует выбирать новые проекты: из-за выросшей конкуренции строительные компании заметно улучшают качество жилой среды, тратятся на красивую архитектуру, делают высокие потолки, увеличивают площадь остекления, проектируют квартиры с террасами и строят подземные паркинги и пр. Выбор комфортных квартир стал значительно шире, а значит, у каждого покупателя есть шанс найти «свой» вариант, не идя на значительные компромиссы.   

Рубрика:

Новостройки

Комментарии (1)
Хорошая статья
оставить комментарий

Другие статьи из раздела "Недвижимость"