Рынок новостроек после 1 июля

Рынок новостроек после 1 июля

Что изменилось после введения нового законодательства в сфере строительства

В Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области состоялся круглый стол на тему «Революция на рынке новостроек. Запрет долевого строительства», организованный «Большим Каталогом Недвижимости» (BKN.RU). В нем приняли участие представители банков, строительных компаний, агентств недвижимости.

 

Банк как посредник

В июле этого года приняты законы, которые полностью меняют правила игры на рынке недвижимости. Долевое строительство уходит в историю. С 1 июля 2019 года такие сделки будут полностью запрещены законом, и квартиру в новостройке удастся купить только через эскроу-счет в банке. Строителям будет запрещено брать деньги напрямую у покупателей жилья, плюс ко всему вводится жесточайший банковский надзор над застройщиками.

Эксперт группы заключения ипотечных сделок партнерами банка ВТБ Елена Иванова утверждает, что ВТБ входит в число уполномоченных банков, которые будут помогать застройщикам и покупателям квартир в новостройках при заключении сделок на рынке недвижимости. Эксперт отметила, что у ВТБ готов централизованный отдел в Москве, в котором и будут работать эксперты, занимающиеся этими процедурами. Соответственно, все решения по обслуживанию того или иного застройщика по заявкам из регионов будут приниматься в головном офисе.

По словам территориального менеджера по работе с партнерами по ипотеке филиала Северо-Западного ПАО банка «ФК Открытие» Татьяны Хоботовой, банков, работающих по новой системе, будет порядка семидесяти.

 

Защита покупателя

«Те застройщики, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, имеют право не работать по эскроу-счетам. Но среди наших партнеров уже есть застройщики, которые готовы использовать эскроу-счета. Значит, им это выгодно», – говорит Татьяна Хоботова. По словам эксперта, ставка по проектному финансированию в банке будет ниже изначально, а по мере наполняемости эскроу-счетов она может быть еще снижена. Предполагается, что окончательная ставка зафиксируется на уровне 4,5–5%. К 2020 году около 95% сделок будут проводиться через эскроу-счета.

Татьяна Хоботова отмечает, что на эскроу-счет дольщик сможет вносить деньги поэтапно. Ипотека также будет предлагаться банками. «Получается, что с введением эскроу-счетов ситуация для покупателей квартир в новостройках улучшится. Сейчас дольщик всю сумму передает застройщику, при этом он не уверен, достроят ли объект, а с введением эскроу-счетов он будет переводить деньги в банк постепенно, и если проект не завершат, деньги будут возвращены дольщику. При этом стоимость квартиры фиксируется – если дольщик входит в стройку на первом этапе, дальнейшие ценовые колебания его уже не будут волновать. В случае если застройщик не достроит объект, но банк при этом лопнет, средства дольщиков в размере до 10 млн рублей будут возвращены», – объясняет эксперт.

Татьяна Хоботова добавила, что и те компании, что получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, и те, которые получили или получат его после этого срока, должны будут до 1 сентября 2018 года открыть специальный счет в банке, чтобы банк мог контролировать расходные операции. Для тех, кто получил разрешение до 1 июля 2018 года, на некоторое время будет введен льготный механизм ведения такого счета.

 

Июльские трудности

Скорее всего, застройщики будут испытывать трудности в отношении проектов, которые уже строятся, отметили участники круглого стола. «Мы возводим таунхаусы, и у нас практически на каждый дом отдельное разрешение на строительство. Первую очередь мы будем вводить в сентябре этого года, поэтому на ней, возможно, мало отразятся нововведения. Зато нам не повезло с другой очередью таунхаусов на восемь домов. Разрешение на строительство мы получили совсем недавно. Пока предполагаем, что будем строить семь домов за собственные средства и продавать уже готовыми, а на одном из таунхаусов потренируемся с документацией. В следующем же году мы выпустим уже новый большой проект и будем играть по новым правилам», – рассказал коммерческий директор компании «Ленстройград» Леонид Голубев.

Застройщик, также до 1 июля 2018 года, получил разрешение на строительство жилого комплекса в Крыму, надеясь на упрощенную систему. Однако в начале июля при попытке заполнить проектную декларацию возникли проблемы. По этому вопросу «Ленстройград» сейчас ведет переписку с Минстроем. «Нам поступило предложение отметить, что разрешение на строительство было получено после 1 июля, но мы специально получили его до 1 июля, чтобы пока продолжать работать по ДДУ», – подчеркнул руководитель отдела продаж «Ленстройграда» Константин Новиков. Он также отметил, что после введения нового законодательства будет очень сложно объяснять его тонкости покупателям.

 

Доход риэлторов под вопросом

Директор департамента компании «Александр Недвижимость» Василий Погораздов отметил, что в подготовительный период агентство будет работать с застройщиками и банками, уточняя, какие изменения последуют и какие выгоды получит покупатель.

Заместитель генерального директора компании «Русский фонд недвижимости Юго-Запад» Леонид Телегузов признал, что пока непонятно, как будет построена система вознаграждений для риэлторов и кто оплатит их работу на первичном рынке недвижимости: «Раньше застройщики платили напрямую агентствам недвижимости за продажу квартир в новостройках. Как это будет происходить с введением новой системы и какова окажется роль агентств недвижимости в ней, пока непонятно. По крайней мере, сейчас отделы продаж застройщиков не способны полностью реализовывать свой продукт, и многие застройщики в большей степени надеются на крупные агентства недвижимости, которые справляются с этой ролью. Если вдруг поиск клиентов возьмут на себя банки, это может усложнить ситуацию. Но, по моему мнению, заменить опытных игроков невозможно».

«Можно сколько угодно гадать, что будет через год, – заметил генеральный директор агентства недвижимости «Мир квартир» Владислав Ильин. – В любом случае мы будем работать в тех условиях, которые сложатся. Задача агентства недвижимости – получить информацию о товаре, получить контакты человека, который покажет этот товар на объекте, получить адрес кассы, где можно внести деньги за этот товар, и подписать договор о том, что некто оплатит нам комиссию».

 

Что будет с ценами?

Генеральный директор компании «Александр Недвижимость» Сергей Сосновский рассказал, что сейчас выдано разрешение на строительство 20 млн кв. м жилья в Санкт-Петербурге: «Это в принципе обеспечило бы спокойную работу рынка лет на семь, если всё будет построено. То есть огромное количество резервов еще есть. К тому же имеются отступления от правил. Существуют территории стратегического развития, на которых введут особая форма финансирования – там не будет эскроу-счетов, и другие процессы будут устроены несколько иначе. В Петербурге есть четыре территории, которые под этот закон подпадают».

По мнению Сергея Сосновского, ценообразование поменяется в связи с правовыми новациями, потому что потребуется создать новые структуры. В первую очередь речь идет о плотном и постоянном взаимодействии застройщиков с банками. В целом, по мнению гендиректора «Александр Недвижимости», новая система полезна. Она защитит потребителя от недобросовестных застройщиков и привлечет на банковские счета сотни миллиардов средств людей, которые не доверяют застройщикам. Основными выгодоприобретателями здесь станут банки, так как они смогут улучшить свои активы. Сергей Сосновский отметил, что важно, чтобы застройщик и дольщик не становились заложниками одного банка, чтобы застройщики и дольщики могли выбирать, и среди банков была бы здоровая конкуренция, как в сфере ипотечного кредитования. Также стоило бы создать для потребителя привлекательные условия, которые подвигали бы его к выбору в пользу первички – например, льготные условия рассрочки платежей.

«Я думаю, что переход к новым правилам игры будет проходить постепенно, в течение трех-четырех лет. Надеюсь, что вопросы, связанные с регламентом работы по эскроу-счетам и проектным финансированием банками, будут урегулированы. Многие застройщики уже начали проводить реструктуризацию внутри компании, например, ЮИТ», – говорит Сергей Сосновский.

«Надеюсь, что за два года банки и застройщики отработают систему так, чтобы цены на жилье не повышались, потому что это никому не выгодно. Ситуация на рынке недвижимости сейчас не такая благоприятная, чтобы еще и цены повышать. Скорее требуется их понизить», – считает генеральный директор компании «Рускол» Виктор Соловьев.

В итоге новое законодательство приживется и вскоре не будет вызывать вопросов и проблем, уверена Татьяна Хоботова. Она напомнила, что еще совсем недавно, в 2004 году, вводили 214-ФЗ, по которому многие компании опасались работать, ожидая, что продажи упадут, но прошло время, и все к нему привыкли. 

Рубрика:

Новостройки

Комментарии
оставить комментарий

Другие статьи из раздела "Недвижимость"